成本

　　由于信貸政策收緊，開發(fā)商通過民間融資的方式獲得貸款，利率已經(jīng)達(dá)到近幾年來的峰值。“現(xiàn)在30%左右的年利率，能拿到錢已經(jīng)很不容易了。”華高萊斯房地產(chǎn)研究經(jīng)理楠說，目前民間借貸利率確實(shí)已經(jīng)達(dá)到近幾年的峰值，年利率約為30%-40%。

　　在銀行信貸緊縮的背景下，民間資金正在提供新的可能性。

　　北京君投資本管理總裁彭俊明表示，現(xiàn)在企業(yè)資金問題，嚴(yán)重肯定是嚴(yán)重，但是和金融危機(jī)的時(shí)候已經(jīng)很不一樣，那時(shí)候算成本再高也借不到錢，而現(xiàn)在的情況是，如果愿意出高成本，還是能融到資，私募、信托等都還能做，畢竟現(xiàn)在的金融市場(chǎng)，比幾年前要發(fā)達(dá)得多。

　　作為一家民間投資機(jī)構(gòu)，北京君投資本管理目前正在幫助一家資金緊張的房地產(chǎn)公司融資，房地產(chǎn)公司在融資方面的生存狀態(tài)從中可窺一斑。

　　這家資金緊張的公司，是一家大型地產(chǎn)公司的子公司，有二級(jí)資質(zhì)，國企背景。實(shí)際上，這家公司規(guī)模并不算小，本身?xiàng)l件也不錯(cuò)。然而，在現(xiàn)在的情況下，該公司已經(jīng)無法申請(qǐng)到銀行貸款。

　　該公司目前主要開發(fā)的一幅地塊，位于江蘇北部的一個(gè)大城市。因?yàn)闅v史遺留問題，該地塊當(dāng)初拿地時(shí)屬于毛地出讓，現(xiàn)在剩余一部分面積沒有完成拆遷，但是已經(jīng)沒有足夠的資金來完成。

　　由于急于完成拆遷進(jìn)入下一步開發(fā)，這家公司開始尋求民間資金的支持。

　　今年3月，北京君投資本管理開始介入這筆業(yè)務(wù)。該地塊評(píng)估值約3億元，按評(píng)估值50%的比例，君投資本籌集到了1.5億元的民間資金，然后通過委托貸款的方式，委托銀行來做這筆貸款。

　　1.5億元的資金，能幫助這家公司完成后期的拆遷任務(wù)，但是，其也需要為此付出高成本。

　　這筆借款，貸款期限是半年，成本由兩部分構(gòu)成：一部分是正常的銀行貸款利息，一部分是顧問費(fèi)。當(dāng)然，這些收益都將由出資人享有。綜合兩部分費(fèi)用來計(jì)算，月息為3.5%，年息則達(dá)到42%。“這個(gè)價(jià)格還算比較便宜的。”彭俊明說，凡是涉及到拆遷沒有完成的項(xiàng)目，銀行不愿意貸款，這種項(xiàng)目本身找資金很難，另外，現(xiàn)在一般涉及到拆遷的項(xiàng)目，通過民間借貸，月息一般是4%-5%，3.5%的月息已經(jīng)比市場(chǎng)價(jià)要低。

　　現(xiàn)實(shí)

　　“現(xiàn)在在找錢的企業(yè)很多，但是房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本是高的。”彭俊明說，小企業(yè)、輕資產(chǎn)的公司，難找到錢，融資的成本也高，中小房地產(chǎn)公司，如果手上沒有土地證的話，很難融到資。

　　能否獲得資金支持，完全要看項(xiàng)目自身的條件。彭俊明表示，在項(xiàng)目的選擇上，重點(diǎn)評(píng)估的有兩方面，一是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即這個(gè)項(xiàng)目能不能經(jīng)受房?jī)r(jià)出現(xiàn)50%的下跌;二是政策風(fēng)險(xiǎn)，主要看四證，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開工許可證》齊不齊全。

　　另外，抵押物充足也是重要條件之一。一般是土地或者土地加上在建工程，還有的公司，為了獲得一個(gè)項(xiàng)目的貸款，需要拿另一塊土地出來抵押。

　　“我們喜歡的項(xiàng)目，是同時(shí)滿足四證齊全、30%自有資金、二級(jí)資質(zhì)。簡(jiǎn)稱‘4+3+2’。”彭俊明說，如果滿足這些條件，其通過民間借貸來融資的成本會(huì)降低不少，一般年利率為25%-30%。

　　彭俊明表示，目前他們公司的融資業(yè)務(wù)中，有資金需求在1億元以上的業(yè)務(wù)才會(huì)接，而上限，好不要超過10億元。

　　變化

　　民間借貸是一種方式，近年來正在興起的典當(dāng)行業(yè)務(wù)中，小型房地產(chǎn)企業(yè)正在成為其中一個(gè)活躍的參與者。

　　自有房產(chǎn)的抵押可以便捷地獲得貸款，這是中小企業(yè)可以選擇的一種方式。此外，根據(jù)2005年公布的《典當(dāng)管理辦法》，取得商品房預(yù)售許可證的在建房地產(chǎn)項(xiàng)目，是可以作為典當(dāng)物來抵押的，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這也成為一種可能的融資方式。

　　不過，因?yàn)槿谫Y成本高，并且房地產(chǎn)在建項(xiàng)目一般所需資金額較大，往往超出典當(dāng)行的承受范圍。在北京，在建工程在典當(dāng)行進(jìn)行抵押的情況比較少見。

　　北京寶瑞通典當(dāng)行運(yùn)營官董伊對(duì)本報(bào)表示，房地產(chǎn)企業(yè)在其典當(dāng)融資的企業(yè)中，占的比例非常小。“對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，我們會(huì)非常慎重，而且我們主要針對(duì)的是小微型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)大都已經(jīng)屬于大中型企業(yè)，不屬于我們主要的服務(wù)對(duì)象。”董伊說。

　　“在北京，在建工程作為當(dāng)物，這種方式很少，偶爾一年做個(gè)一兩單，市場(chǎng)份額非常小。”北京典當(dāng)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)郭金山表示。

　　而北京典當(dāng)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)郝鳳琴表示，在建工程作為當(dāng)物抵押，根據(jù)區(qū)域的不同存在不同，在金融相對(duì)欠發(fā)達(dá)、企業(yè)融資渠道窄的二、三線城市，會(huì)比一線城市更多。

　　盡管北京的典當(dāng)行，根據(jù)其業(yè)務(wù)并不能有效反映房地產(chǎn)企業(yè)目前的狀況，但本報(bào)采訪了武漢謙和典當(dāng)有限公司，卻發(fā)現(xiàn)了明顯的跡象。

　　武漢謙和典當(dāng)有限公司總經(jīng)理高鵬對(duì)本報(bào)表示，在其業(yè)務(wù)中，今年房地產(chǎn)企業(yè)融資的數(shù)量，比去年雖然沒有明顯的增加，但是地產(chǎn)公司咨詢典當(dāng)業(yè)務(wù)的信息量與去年相比卻發(fā)生了巨大的變化。“今年的信息量，比去年增加超過50%。”高鵬說，“每個(gè)月，至少都有2-3名開發(fā)商會(huì)主動(dòng)找過來，了解如果通過典當(dāng)行借錢，怎么借、需要滿足哪些條件、利率是多少等等。”

　　這些開發(fā)商中，很多都是次與典當(dāng)行接觸，來自武漢城區(qū)的開發(fā)商不多，大都是來自周邊縣市的中小企業(yè)，包括咸寧、蒲圻、黃崗等地區(qū)。

　　“有的開發(fā)商是項(xiàng)目還在建，建了幾棟樓起來，還有幾棟要建沒錢了，要去辦預(yù)售證或支付工程尾款;有的是房子銷售得不好，銀行又貸不到款。”高鵬說。

　　盡管咨詢量變多，但隨著房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的增加，典當(dāng)行對(duì)放貸的審批開始變得更為嚴(yán)格。

　　高鵬表示，目前，典當(dāng)行愿意介入的在建工程項(xiàng)目，需要滿足幾種情況：一種是項(xiàng)目四證齊全，銀行的開發(fā)貸款已經(jīng)獲批了，是款項(xiàng)暫時(shí)還沒有到位的;一種是房屋已經(jīng)封頂、拿到預(yù)售證了，由于銷售策略等方面的考慮，還缺一部分資金。

　　而地產(chǎn)企業(yè)通過典當(dāng)來融資成本依然是高昂的，能作為短期應(yīng)急所用。以武漢為例，通過在建工程作為當(dāng)物進(jìn)行抵押來融資，綜合成本來看，月息為4%左右。

　　北京虎杰投資咨詢有限公司席分析師張寅表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)融資的多樣渠道依然存在，包括信托、私募基金、民間借貸、擔(dān)保公司、典當(dāng)行等，現(xiàn)在的問題不是能不能借到錢的問題，而是企業(yè)還敢不敢借。“現(xiàn)在利率倒掛得太厲害了，個(gè)人、企業(yè)的錢都不愿意放到銀行。今年可以說是一個(gè)‘高利貸年’。”張寅說。