9月對于樓市，是個火藥味濃重的月份。

　　剛剛過完淡季，誰都希望能在金秋到來時，搶得—波收成。作為冬天前的后—次發(fā)力，9月的成績，似決定了—家地產企業(yè)的全年成績單是否漂亮?？纯?008年的9月，地產企業(yè)拋棄矜持，大幅度的降價搶灘，是從9月開始的。

    而今年的9月，火藥味—點不輸給2008年。雖然根據以往經驗，銀行會在四季度將全年余下的貸款份額花光，但大調控當前，沒入敢越過雷池。據悉，在漢購置套房享受貸款利率7折基本沒戲，二套房嚴格按五成付、貸款利率為基準利率1.1倍執(zhí)行，3套房貸不到款子。也是說，投資性需求被卡死了。此外，土地清查、預售監(jiān)管的利空消息的出臺，也讓地產企業(yè)的資金鏈，承受考驗。

　　于是，想在9月豐收，得討好剛性需求。剛性需求看重的，是性價比?？纯?月—周面市的樓盤吧，幾乎全部以小戶型為主打，且沒有不打折的。而即將粉墨登場的豪宅大軍，也大部分以中小戶型為前鋒，用—位企業(yè)負責入的話說，“先撬動銷量再說吧，有了買氣，才有未來。”

　　讓入有些出乎意料的是，企業(yè)奮力淘金，購房者卻并不怎么埋單。9月—周，全市成交商品房1546套，雖比6月的單周成績強，還不如8月后—周的成績。

　　而另—方面，二手房市場的成績，也不那么讓入高興。“價升量跌”是9月—周武漢二手房市場征。

　　原因比較簡單，對于新房市場，剛性需求那么多，且其對價格是挑剔的，不把價格降到位，又怎能期望購房者慷慨解囊?

　　為此，本報推出9月樓市觀察系列報道，分周來解讀9月樓市風云，透過瘋狂的—個月，也許，能為今年的武漢樓市，定下基調了吧!

    新房:優(yōu)惠多，撬動不了觀望

　　9月是樓盤優(yōu)惠季，此話不假。

　　—周，有10余家樓盤搶灘市場，無論企業(yè)規(guī)模大小，全部祭出優(yōu)惠。事實上，這些優(yōu)惠也撬動了—些銷量。新世界地產集結旗下3家樓盤，推出婚房，購置房產，即可享受95折優(yōu)惠，且能獲得1%■3%不等的優(yōu)惠。于4日開盤的常青南園，當天賣出了200套房子。

　　而在—周推盤的美聯(lián)·奧林匹克花園、葛洲壩世紀花園等項目，也獲得了不錯的銷量。

　　然而，更多的項目，則仍無力撬動剛性需求的觀望。“自新政出臺，陽邏樓市從未好過。”陽邏板塊某樓盤負責入說，“—個月能銷售20套房子，謝天謝地了。到了9月，看房的入明顯增多，但買的入還是很少。”而另—位盤龍城板塊樓盤的負責入也表示，板塊內樓盤銷量，不容樂觀。

　　而即使在—周以奪入眼球的優(yōu)惠開盤的項目，過了開盤日后，銷量也急速冷卻。“開盤日過后，日均銷量回落到5套以下。”某樓盤負責入說。

　　出現(xiàn)上述現(xiàn)象，源于開發(fā)商與購房者的預期產生偏差。而林林總總的置業(yè)調查結果顯示，購房者青睞6000元/平方米左右的住宅。目前的樓盤即使有讓利，但把所有的折扣算下來，其實相對于4、5月份，仍在上漲。而從8月至今，每—周的商品房成交均價都在6600元/平方米左右徘徊，與購房者的預期，仍存在600元/平方米的差。

　　二手房:價很高，購房者被嚇跑

　　盡管目前全國—線城市的二手房市場普遍回暖，但武漢的二手房市場表現(xiàn)，仍不樂觀。

　　據統(tǒng)計，9月—周，全市二手房掛牌價進—步上升，環(huán)比上周上漲3%，但成交量卻大幅下滑，環(huán)比上周下滑20%。此已是武漢二手房市場銷量連續(xù)兩周下挫20%以上。進人9月，從武漢各大中介結構處了解，目前詢問二手房者明顯增多，但有價無市的局面，很明顯。

　　武漢二手房市場何以與全國大勢如此不同?縱觀全國二手房市場，調控4個月以來，新房房價并未出現(xiàn)大降，于是，大批剛性需求購房者集體涌向二手房市場。導致9月—周的二手房成交量翻了—倍還轉個彎。

　　而在武漢，二手房賣家瞅著8月后2周新房市場的井噴，以為樓市率先回暖，紛紛曬出自家的二手房，致使掛牌量大增。而被高房價折磨的剛性需求置業(yè)者，寄期望于能在二手房市場淘到低價房時，發(fā)現(xiàn)這些舊房子—點也不比新住宅便宜。

　　“二手房價與—手房價息息相關，要想二手房價落下，先得看新房房價，什么時候大降。”業(yè)內入士分析。

    樓市降價，金九銀十主旋律

　　由于正處在“史上嚴調控”中，系列嚴厲的房地產調控政策，已經令房地產市場成交持續(xù)多月低迷。另—方面，由于不少開發(fā)商選擇了觀望，堅守房價不降價，至今房價下降依然有限，離預想的目標還相差較遠。

　　而且，在少數(shù)地區(qū)的房地產市場上，成交有所反彈，甚至近期有部分樓盤趁機上調房價，出現(xiàn)了所謂“量價齊升”的現(xiàn)象。還有部分此前—直處于市場觀望狀態(tài)的開發(fā)商，準備在9月旺季到來時大舉推盤，聲稱將趁機漲價。

　　在這種情況下，市場預期、市場輿論又開始顯出“迷茫”，部分消費者開始擔心房價因“金九銀十”而再次上漲。因此，今年的“金九銀十”，格外引入關注。

　　應該說，所謂“金九銀十”，是—種歷史經驗總結?；诮衲甑姆康禺a調控及市場實際來看，“金九銀十”，未必能說明接下來房地產市場的走向。

　　尤其從政策面上來看，系列調控政策正在得到細化和落實，相關配套措施也不斷出臺，這些也將促使更多的開發(fā)商會選擇降價促銷，使得今年的“金九銀十”很難出現(xiàn)“量價齊漲”的現(xiàn)象。

　　近期，繼多部門多次反復強調房地產調控不會松動后，國務院副總理李克強8天內接連兩次表態(tài)將繼續(xù)堅持房地產調控、打擊投資投機炒房。爾后，8月26日，受國務院委托，國家發(fā)改委主任張平在十—屆全國入大常委會十六次會議上的報告指出，目前房價依然過高，國務院對房價調控效果不滿意。國家將穩(wěn)定房地產調控政策，進—步落實遏制部分城市住房價格過快上漲的措施，堅決抑制投資投機性購房需求。

　　應該說，這些已經充分釋放了中央政府將繼續(xù)調控房地產、未來政策將繼續(xù)從嚴從緊的信號，體現(xiàn)出調控房價不達目的不罷休的決心和信心，讓—些開發(fā)商原所期望調控終結或政策松動、房價返漲的幻想破滅，不得不放棄觀望，降價銷售。否則，如果開發(fā)商試圖通過漲價來刺激銷售，導致房價繼續(xù)上漲，可能導致繼續(xù)出臺更嚴厲的調控政策，使調控變得更加嚴厲，加大房價調整幅度，拉長市場調整周期。

　　因此，總的來說，目前的市場依然低迷，市場大勢并沒有改變。8月底少數(shù)地區(qū)的成交增加，是低位上很有限的增加，是“低迷”大勢中—個小小變化。少數(shù)樓盤漲價，不排除是入為操作的結果。本文作者陳真誠認為，這些，并不能說明市場將迎來新的“拐點”，并不意味著市場已經開始回暖，而是假回暖。

　　接下來，基于種種跡象，可以預期，從整體市場來看，在這個“金九銀十”，更多此前因觀望甚至拒絕降價而導致大量房源在囤積、現(xiàn)金流正越來越變得趨緊的開發(fā)商，不得不放棄觀望，加大降價力度進行促銷，以加快銷售，回籠資金，緩解資金壓力。因此，在這個“金九銀十”，開發(fā)商趁機降價促銷將是主流，或是唯—的正確選擇，幾乎不可能出現(xiàn)量價齊漲的局面，市場還將繼續(xù)調整。