這是一場(chǎng)鈔票與政策賽跑的游戲。當(dāng)一線城市樓市被限購(gòu)之后，二三線城市樓價(jià)猛漲;如果政府繼續(xù)往下限購(gòu)，成捆的尋找出路的鈔票們會(huì)奔向哪里?

　　這樣的調(diào)控可能無(wú)邊無(wú)際。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，永無(wú)盡頭的限購(gòu)比管住印鈔票的機(jī)器更好嗎?

　　2011年7月16日中午，廣東惠州亞婆角海濱旅游區(qū)下起了暴雨。

　　在這里，碧桂園的“十里銀灘”濱海度假樓盤當(dāng)天開(kāi)放，接受。一位深圳導(dǎo)游撐著雨傘在售樓處外呼喊著看樓的團(tuán)友返程。“已經(jīng)超過(guò)約定時(shí)間一個(gè)鐘頭了，40個(gè)人的團(tuán)，現(xiàn)在有五六個(gè)人來(lái)集合。”

　　看著售樓處人頭攢動(dòng)的景象，這位淋得濕透還摔了一跤的導(dǎo)游說(shuō)，他們都排隊(duì)買房去了。“這里離深圳市區(qū)一個(gè)多小時(shí)車程，但可以買到海邊的房子，重要是不限購(gòu)——基本上不受異地購(gòu)房的限制。”

　　在一線城市被限購(gòu)之后，這些二三線城市成了樓市投資者的黃金寶地。7月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布6月份70個(gè)大中城市的新建商品住宅、二手住宅價(jià)格情況，雖然房?jī)r(jià)環(huán)比下降和持平的城市數(shù)量均比5月份要多，但烏魯木齊、石家莊、蘭州、丹東、遵義等二三線城市的房?jī)r(jià)維持近半年來(lái)的強(qiáng)勢(shì)，漲幅搶眼。

　　更驚人的發(fā)現(xiàn)還在這70個(gè)城市之外：陜西榆林、內(nèi)蒙古鄂爾多斯等非限購(gòu)城市已位列國(guó)內(nèi)樓市投資者活躍地區(qū)，房?jī)r(jià)五六年間上漲六七倍甚至十倍，今年以來(lái)也是漲勢(shì)驚人。

　　正因?yàn)榇?，新一輪針?duì)二三線城市的樓市調(diào)控已經(jīng)呼之欲出。

　　7月12日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求對(duì)“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施”;同時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在著手草擬新一輪的限購(gòu)城市的名單。業(yè)內(nèi)人士預(yù)估“上榜”的城市從目前的四十多個(gè)，增加到一百個(gè)以上。

　　此次重點(diǎn)瞄準(zhǔn)二三線城市的措施，被稱為自2010年4月以來(lái)的“四波樓市調(diào)控”。

　　2011年6月11日，在河南省焦作市某樓盤的三期開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)，不足200套的房源吸引了近千人前來(lái)，開(kāi)盤一個(gè)多小時(shí)，房源已經(jīng)接近售罄。當(dāng)日開(kāi)盤價(jià)高的售價(jià)已經(jīng)突破了每平方米萬(wàn)元大關(guān)。

　　有人沖進(jìn)，有人撤退

　　鄒健民向南方記者表示，他知道不少深圳投資客到惠州買房被套牢虧錢的案例，他身邊的朋友都已經(jīng)從二三線城市退出。而他本人目前除了投資商鋪，沒(méi)有投資于任何住宅。

　　水往低處流，資金也是如此。當(dāng)一線城市遭遇限購(gòu)之后，投資者迅速發(fā)現(xiàn)，二三線城市蘊(yùn)藏著巨大的投資潛力。

　　廣州限購(gòu)，毗鄰的清遠(yuǎn)房?jī)r(jià)上漲;深圳限購(gòu)，附近的惠州房子受到青睞;北京、天津限價(jià)，而周遭的邯鄲、廊坊、保定、石家莊、秦皇島等城市憑借半小時(shí)、一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈概念，房?jī)r(jià)漲幅名列前茅。在這些城市的旅游概念、養(yǎng)老概念城市的房產(chǎn)，更是領(lǐng)漲全國(guó)。在基礎(chǔ)設(shè)施尚不完善的情況下，這些城市的房?jī)r(jià)已向一二線城市看齊。

　　還有，武漢和長(zhǎng)沙同為限購(gòu)城市，而“夾在”兩者中間的岳陽(yáng)，加以高鐵概念，房?jī)r(jià)扶搖直上，曾以同比20%以上的房?jī)r(jià)漲幅獨(dú)占大中城市房?jī)r(jià)漲幅榜頭名;福建寧德也是如此，這座位于福州和溫州之間的三線城市，同屬于兩地各自的一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，而自從溫州、福州限購(gòu)后，資金便向無(wú)限購(gòu)的寧德集結(jié)，以致當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)漲幅半年超過(guò)30%。

　　越有錢的地方，催生著越高昂的房?jī)r(jià)：內(nèi)蒙古鄂爾多斯戶均擁有3套以上的住房，底氣在于資產(chǎn)過(guò)億的富豪人數(shù)超過(guò)了7000人，人均GDP超過(guò)了香港。而依靠煤炭、石油發(fā)家的陜北榆林、新疆克拉瑪依等地的富豪，也在一擲千金地支撐著當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上揚(yáng)。

　　據(jù)媒體報(bào)道，房地產(chǎn)監(jiān)管部門正在對(duì)二三線城市房?jī)r(jià)快速上漲的原因進(jìn)行歸類，想得出判斷，究竟是投資性需求轉(zhuǎn)移還是本地的剛性需求推高了房?jī)r(jià)。而新一輪的限購(gòu)名單將主要依據(jù)投資性需求轉(zhuǎn)移推高房?jī)r(jià)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資兩個(gè)指標(biāo)來(lái)敲定。

　　“假如對(duì)二三線城市的房產(chǎn)進(jìn)行投資，那能作長(zhǎng)期的打算。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜向南方記者表示，在大多數(shù)的二三線城市，一手房與二手房的交易量比例為7∶3，也是說(shuō)新建的一手住宅供應(yīng)多于二手房的供給。“在較長(zhǎng)的一段時(shí)期里，在二三線城市，人們會(huì)選擇買一手新房，也不會(huì)買同等條件的二手房。”

　　知名的深圳投資客鄒健民不看好二三線城市房地產(chǎn)投資。他的理由是擔(dān)心“買了以后沒(méi)人來(lái)接盤”。“畢竟二三線城市的購(gòu)買力有限，當(dāng)?shù)氐母缓澜K還是會(huì)往一線城市跑。”鄒健民向南方記者表示，他知道不少深圳投資客到惠州買房被套牢虧錢的案例，他身邊的朋友都已經(jīng)從二三線城市退出。而他本人目前投資商鋪，沒(méi)有投資于任何住宅。

　　那么，退出通道本來(lái)狹窄的二三線城市，現(xiàn)在又面臨著“大刀砍下”的限購(gòu)令，是否會(huì)出現(xiàn)一眾投資者異地“遙守空房”的故事呢?近期渣打銀行針對(duì)二、三線城市地產(chǎn)商的調(diào)查可見(jiàn)端倪：部分二、三線城市房地產(chǎn)銷量下滑，庫(kù)存問(wèn)題日趨嚴(yán)重——即沒(méi)有快速賣出而留存的房子。據(jù)渣打測(cè)算，到今年年底二線城市庫(kù)存水平可能高達(dá)15個(gè)月的銷售量;而三線城市對(duì)購(gòu)房者限制較少，庫(kù)存年末可能攀升至4個(gè)月的銷售量。

　　二三線城市救了地產(chǎn)商

　　“上半年，我們是以二三線城市的樓盤賺的錢，來(lái)彌補(bǔ)贏利縮水的一線城市項(xiàng)目。”一位廣州的地產(chǎn)商高層向記者表示，這是所謂的“外圍救”戰(zhàn)略，這可以保證一線城市的樓盤暫時(shí)不必降價(jià)。

　　對(duì)于上半年的地產(chǎn)商而言，得二三線城市者“得天下”已成共識(shí)——二三線甚至四線城市的貢獻(xiàn)，決定了地產(chǎn)商們?cè)诟?jìng)格局上的分化。

　　據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)，截至7月18日，已發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告的A股58家上市房企中，31家公司預(yù)計(jì)上半年凈利潤(rùn)將出現(xiàn)虧損、預(yù)減。

　　與行業(yè)整體業(yè)績(jī)低迷的預(yù)期截然相反，部分龍頭房企表現(xiàn)出“強(qiáng)者恒強(qiáng)”：萬(wàn)科以656.5億的半年銷售額領(lǐng)跑全國(guó)，這超過(guò)了2009年全年銷售額;恒大上半年銷售額同比增長(zhǎng)101.7%，而銷售面積位列國(guó)內(nèi)房企。

　　據(jù)《2011年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP30》顯示，上半年前十大房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額3323億元，同比增幅超過(guò)八成。

　　同策研究與咨詢部總監(jiān)張宏偉的點(diǎn)評(píng)是，房企表現(xiàn)搶眼原因之一是二三線城市的貢獻(xiàn)。

　　以恒大為例，其董事長(zhǎng)許家印曾經(jīng)透露，上半年該公司所售項(xiàng)目中，有1個(gè)位于一線城市，54個(gè)位于二線城市，33個(gè)位于三線城市。這種布局不避開(kāi)了一線城市限購(gòu)的“雷區(qū)”，還分享了二三線城市房?jī)r(jià)大漲的。

　　“上半年，我們是以二三線城市的樓盤賺的錢，來(lái)彌補(bǔ)贏利縮水的一線城市項(xiàng)目。”一位廣州的地產(chǎn)商高層向記者表示，這是所謂的“外圍救”戰(zhàn)略，這可以保證一線城市的樓盤暫時(shí)不必降價(jià)。

　　除了恒大，萬(wàn)科、中國(guó)海外、保利地產(chǎn)、碧桂園等也因“銷售周轉(zhuǎn)速度高，有相當(dāng)數(shù)量的項(xiàng)目位于二線甚至三四線城市”而獲益。

　　從總體數(shù)據(jù)看，密集的調(diào)控對(duì)地產(chǎn)商們似乎絲毫未損：上半年，全國(guó)商品住宅投資同比增長(zhǎng)36%，房屋新開(kāi)工增長(zhǎng)24%，商品房累計(jì)銷售額增長(zhǎng)24%，銷售面積同比增長(zhǎng)13%。而廣發(fā)證券分析師對(duì)此的解讀是：這主要是占據(jù)總成交量半壁江山的三四線城市做出了突出貢獻(xiàn)。

　　然而，這些“功勛卓著”的二三線城市，即將面臨打擊需求的“限購(gòu)令”，地產(chǎn)商們?cè)撊绾我?jiàn)招拆招呢?從一線城市的經(jīng)驗(yàn)看，地產(chǎn)商們似乎并無(wú)招架之力。

　　以限購(gòu)嚴(yán)的北京為例，數(shù)據(jù)顯示，上半年北京市商品房成交量下滑近三成，投資需求基本歸零。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，當(dāng)前北京市場(chǎng)的商品住宅庫(kù)存已超過(guò)15萬(wàn)套，按照當(dāng)前的銷售進(jìn)度，可供15個(gè)月消化。此外，當(dāng)前上海的住房存量需要12.4個(gè)月的時(shí)間消化，深圳、武漢、杭州、蘇州和寧波等城市的庫(kù)存消化期均超過(guò)15個(gè)月。

　　更麻煩的是，大部分開(kāi)發(fā)商的貨量都集中在下半年推出。恒大、保利、金地、富力等公司都聲稱，下半年供應(yīng)量遠(yuǎn)高于上半年。業(yè)內(nèi)人士稱，部分開(kāi)發(fā)商曾期望下半年調(diào)控松動(dòng)，因此有意將貨量壓到下半年，但現(xiàn)在調(diào)控加碼的信號(hào)，顯然打亂了他們的算盤。北京中原的預(yù)估是，一旦占據(jù)目前市場(chǎng)主體的二三線城市限購(gòu)，下半年全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積的減少可能會(huì)超過(guò)兩成。

　　更糟糕的是，限購(gòu)未至，限貸先行。重慶、南昌、太原等二三線城市部分銀行已暫停發(fā)放個(gè)人房貸。而地產(chǎn)商目前自籌資金的重要來(lái)源——房地產(chǎn)信托也被收緊。針對(duì)地產(chǎn)商資金鏈問(wèn)題，連萬(wàn)科董事會(huì)主席石也說(shuō)：“的公司都感受到壓力，資金緊張。”

　　今年上半年，中海地產(chǎn)在多個(gè)一線城市進(jìn)行降價(jià)快銷。這樣的故事會(huì)在二三線城市的地產(chǎn)商身上重演嗎?

　地方政府的“緊箍咒”

　　近期的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，當(dāng)前樓市調(diào)控更需引起警惕的是，由于擔(dān)心住房成交量下降過(guò)快影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，少數(shù)地方出現(xiàn)了停止執(zhí)行或變相放寬住房限購(gòu)措施的苗頭。

　　房地產(chǎn)庫(kù)存積壓，開(kāi)發(fā)商資金回籠放緩，拿地意愿下降，土地財(cái)政收入銳減。在這個(gè)連鎖反應(yīng)中，受限購(gòu)影響深的，除了開(kāi)發(fā)商，是地方政府。

　　根據(jù)某研究院的新數(shù)據(jù)，上半年全國(guó)130個(gè)城市土地出讓金為7524億元，同比下跌了5.5%。其中上海以494.06億土地出讓金額名列，但同比下降了21.97%;而名列四的北京則同比下降48.32%，成為前十名中下降幅度大的一個(gè)城市。

　　值得注意的是，名列二、三的武漢和昆明，土地出讓金的同比增幅分別達(dá)到77.33%和416.03%。而它們屬于限購(gòu)執(zhí)行力度不算嚴(yán)厲的二線城市。

　　地方政府顯然不愿意看到這樣的限購(gòu)政策維持太久。早在去年下半年各地出臺(tái)限購(gòu)政策之時(shí)，部分城市即刻公布限購(gòu)令的“試行期”。例如，廈門、福州、海口10月份出臺(tái)限購(gòu)政策時(shí)，將政策的結(jié)束期限定在了當(dāng)年年底，為期不足三個(gè)月。而溫州市將10月中旬開(kāi)始的限購(gòu)政策的有效期定為半年。

　　但到了今年年初，在住建部的三令五申下，各地的限購(gòu)政策得以延續(xù)，而不少城市頒布的限購(gòu)令執(zhí)行期為一年。

　　時(shí)至近日，“對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整”的呼聲再起。此前，大連和?？谠鴤鞒鰧?duì)限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整的消息，但兩地官方隨即進(jìn)行了辟謠。而北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳志也曾表示，對(duì)于北京這樣的限購(gòu)政策執(zhí)行比較嚴(yán)的城市，是否可以通過(guò)調(diào)整限購(gòu)年限，來(lái)支持自住型購(gòu)房需求。

　　但近期的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，當(dāng)前樓市調(diào)控更需引起警惕的是，由于擔(dān)心住房成交量下降過(guò)快影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，少數(shù)地方出現(xiàn)了停止執(zhí)行或變相放寬住房限購(gòu)措施的苗頭。

　　的確，有部分城市出臺(tái)的限購(gòu)細(xì)則相對(duì)寬松，有的則在限購(gòu)區(qū)域上打折扣。例如，成都出臺(tái)的限購(gòu)令限購(gòu)范圍為本市主城區(qū)，沒(méi)有涉及到上一年為成交主力的郊區(qū)郊縣。貴陽(yáng)的限購(gòu)政策更松，限購(gòu)范圍在貴陽(yáng)市城區(qū)人口密集、房?jī)r(jià)過(guò)高一環(huán)內(nèi)的住房。

　　而加入限購(gòu)隊(duì)列不久的石家莊，在出臺(tái)限購(gòu)令的同時(shí)，也降低了當(dāng)?shù)芈鋺糸T檻，省內(nèi)人員在當(dāng)?shù)刭?gòu)置住房并實(shí)際居住的可以辦理落戶手續(xù)——這都引來(lái)關(guān)于限購(gòu)執(zhí)行力度的質(zhì)疑。

　　“我們還要承擔(dān)保障房建設(shè)，還要償還地方政府融資平臺(tái)債務(wù)。”一位地方政府人士訴苦，處處都需要錢，還限購(gòu)房地產(chǎn)，那真是無(wú)米之炊了。