穆迪顯然被認(rèn)為在不恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間為中國(guó)民資企業(yè)插上了“紅旗”。

　　11日,穆迪發(fā)布研究報(bào)告《新興市場(chǎng)公司的“紅旗”:中國(guó)》,對(duì)香港上市的61家民營(yíng)公司予以點(diǎn)評(píng),并對(duì)其中49家企業(yè)予以警告,其中民資房地產(chǎn)公司多達(dá)26家。恒大、龍湖、雅居樂(lè)等民資企業(yè)悉數(shù)上榜。

　　穆迪是以紅旗數(shù)量來(lái)評(píng)定公司風(fēng)險(xiǎn)的,在其評(píng)定的26家民營(yíng)房地產(chǎn)上市公司當(dāng)中,紅旗少的為沿海綠色家園,3面紅旗;紅旗多的有龍湖地產(chǎn)等13家,7面紅旗;此外雅居樂(lè)等3家企業(yè)被插上6面紅旗;而世茂房地產(chǎn)等另3家企業(yè)則被插上了5面紅旗;碧桂園等另5家企業(yè)被插上了4面紅旗。

　　穆迪的報(bào)告引起被評(píng)房地產(chǎn)上市公司的不滿(mǎn):一方面在于部分房地產(chǎn)企業(yè)并不屬于穆迪評(píng)級(jí)范圍;另一方面,多數(shù)接受本報(bào)記者采訪(fǎng)的公司表示,穆迪在做此份報(bào)告之前并未與公司溝通。

　　受穆迪報(bào)告影響,6月12日,被插旗的房地產(chǎn)公司普遍出現(xiàn)股價(jià)下跌,其中龍湖地產(chǎn)當(dāng)日下跌10.06%。周三,龍湖再次下挫0.46%,終收?qǐng)?bào)12.28港元。

　　“穆迪的評(píng)級(jí)對(duì)公司并非合理,盡管今年宏觀調(diào)控力度較大,但是公司目前運(yùn)營(yíng)健康。”有被穆迪插旗7面的房地產(chǎn)公司對(duì)本報(bào)表示。在他們看來(lái),盡管26家房地產(chǎn)公司平均“插旗”6面,相對(duì)于其他行業(yè)較少,但卻是被評(píng)級(jí)為集中的行業(yè)。

　　安全的地產(chǎn)

　　“事情沒(méi)有想象中糟糕,一方面穆迪對(duì)相關(guān)公司的評(píng)估不符合事實(shí);另一方面穆迪所涉及的房地產(chǎn)公司大多數(shù)為近兩年上市的房地產(chǎn)公司。”上述房地產(chǎn)公司對(duì)本報(bào)表示。

　　穆迪此次給出的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)為五大類(lèi),共計(jì)20項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn),五大類(lèi)包含企業(yè)制管、經(jīng)營(yíng)模式的風(fēng)險(xiǎn)及透明度、發(fā)展計(jì)劃、盈利及現(xiàn)金流狀況、審計(jì)及財(cái)務(wù)狀況。

　　在此份報(bào)告中,穆迪提及多個(gè)房地產(chǎn)公司更換核數(shù)師,但均被地產(chǎn)公司否認(rèn),針對(duì)企業(yè)發(fā)展計(jì)劃一項(xiàng),多數(shù)公司上市后呈現(xiàn)出擴(kuò)張態(tài)勢(shì),但事實(shí)上,穆迪認(rèn)為,公司上市少于三年,即會(huì)被插上一面紅旗。

　　“多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在上市之后采取擴(kuò)張態(tài)勢(shì),而2007年之后是中國(guó)民資地產(chǎn)公司赴香港上市的高峰。此類(lèi)公司的共同點(diǎn)是上市前后會(huì)有擴(kuò)張,穆迪依此評(píng)判企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)顯然不夠全面。”廣州某地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)表示,“企業(yè)擴(kuò)張應(yīng)區(qū)分來(lái)看,不同的擴(kuò)張模式導(dǎo)致的結(jié)果是不同的。”

　　事實(shí)上該地產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為,在2009年前后積進(jìn)入三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中占有優(yōu)勢(shì)地位,其表示,2010年房地產(chǎn)調(diào)控的核心是針對(duì)購(gòu)房資格的調(diào)控。

　　“對(duì)整個(gè)市場(chǎng)影響大的是限購(gòu)政策。”此前富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)張力表示。但是事實(shí)上,國(guó)內(nèi)除部分一、二線(xiàn)城市執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策外,大多數(shù)城市并未出臺(tái)限購(gòu)政策。

　　“在通貨膨脹的背景下,三、四線(xiàn)城市未被限購(gòu),因此在當(dāng)前的宏觀調(diào)控中顯示出了一定的市場(chǎng)潛力。”上述中介負(fù)責(zé)人表示,類(lèi)似恒大和碧桂園這樣的企業(yè)今年在非限購(gòu)城市加大供應(yīng),在上半年呈現(xiàn)出的業(yè)績(jī)不錯(cuò)。

　　碧桂園此前發(fā)布公司前6月業(yè)績(jī),2011年上半年,碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約215億元,合同銷(xiāo)售建筑面積約

　　343萬(wàn)平方米,同比分別增長(zhǎng)約64%及42%。這幾乎成為國(guó)內(nèi)增長(zhǎng)幅度大的公司。

　　“上半年是有部分限購(gòu)城市項(xiàng)目降價(jià),但公司的核心利潤(rùn)來(lái)自于非限購(gòu)的三線(xiàn)城市。”碧桂園方面對(duì)本報(bào)表示。

　　與碧桂園類(lèi)似,恒大地產(chǎn)2011年上半年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)幅度較大,截至今年6月,恒大約銷(xiāo)售423.2億元,完成全年目標(biāo)的60.5%。恒大6月業(yè)績(jī)顯示,三線(xiàn)城市貢獻(xiàn)的銷(xiāo)售量正在增加。

　　在此背景下,類(lèi)似于恒大這樣的企業(yè)的現(xiàn)金流正在增加,截至6月28日,恒大擁有現(xiàn)金余額332.4億港元。恒大地產(chǎn)董事局主席許家印表示,未來(lái)該部分現(xiàn)金將重點(diǎn)用于改善債務(wù)結(jié)構(gòu)而非吸納土地儲(chǔ)備。

　　基于此種背景,上述房地產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人稱(chēng),盡管2011年信貸形勢(shì)較2010年更緊,銀行難以貸款,但對(duì)于跨區(qū)域發(fā)展的房地產(chǎn)公司而言,其仍可通過(guò)非限購(gòu)城市賣(mài)房獲得回款,此外,不被限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn),如寫(xiě)字樓用于出售,也是開(kāi)發(fā)商用以緩解緊縮的信貸政策帶來(lái)壓力的手段。

　　該中介公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)公司的總體情況并非如2008年嚴(yán)峻,與2008年另一個(gè)不同是,當(dāng)前房地產(chǎn)公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)以長(zhǎng)期負(fù)債為主,少有短期償債壓力。

　　“大部分房地產(chǎn)公司當(dāng)前長(zhǎng)期負(fù)債占整個(gè)債務(wù)結(jié)構(gòu)的65%以上,部分企業(yè)可以達(dá)到80%。在壓縮擴(kuò)張需求的背景下,他們沒(méi)有太大的償債壓力。”上述中介負(fù)責(zé)人稱(chēng)。

　　真正的風(fēng)險(xiǎn)

　　“民營(yíng)企業(yè)做企業(yè)是用命來(lái)拼的。盡管在企業(yè)制管乃至風(fēng)險(xiǎn)防范層面,企業(yè)家需要成長(zhǎng)與成熟,但是對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)本身的敏感性是他們考慮的重要問(wèn)題。”此次被評(píng)級(jí)的某房地產(chǎn)公司內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)稱(chēng),“問(wèn)題很多,但是他們會(huì)用自己的方式來(lái)解決。”

　　事實(shí)上,對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展環(huán)境而言,政策環(huán)境與市場(chǎng)環(huán)境的沖突乃至整個(gè)城市發(fā)展之間的沖突未必是戰(zhàn)略意識(shí)較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)考慮的問(wèn)題。

　　該內(nèi)部人士認(rèn)為,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的大問(wèn)題是生存空間。

　　數(shù)萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè),全國(guó)性和區(qū)域性的房地產(chǎn)從一線(xiàn)城市到二線(xiàn)城市乃至于到的三線(xiàn)及四線(xiàn)城市,城市所給他們的發(fā)展空間越來(lái)越小。

　　“房地產(chǎn)行業(yè),尤其是住宅產(chǎn)業(yè)競(jìng)是資源競(jìng),受土地資源的限制越來(lái)越多的企業(yè)面向二、三線(xiàn)城市,乃至四線(xiàn)城市。”該人士稱(chēng),當(dāng)更多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入三線(xiàn)城市及四線(xiàn)城市時(shí),整個(gè)行業(yè)競(jìng)會(huì)趨于白熱化,所以當(dāng)前諸多房地產(chǎn)公司開(kāi)始考慮轉(zhuǎn)型。

　　“轉(zhuǎn)型困難,因?yàn)檗D(zhuǎn)型考慮的是未來(lái)10-20年的事情。”該房地產(chǎn)公司內(nèi)部人士稱(chēng),“但是我們做什么?商業(yè)地產(chǎn)?如果國(guó)內(nèi)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均做商業(yè)地產(chǎn)意味著商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩,且商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)完全是兩個(gè)商業(yè)系統(tǒng)。國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)及旅游地產(chǎn)這樣的色化產(chǎn)業(yè)還處于概念階段。”

　　事實(shí)上,市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的規(guī)律在中國(guó)十余年的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中并未起到怎樣的作用,盡管?chē)?guó)內(nèi)土地資源在逐漸向大型的跨區(qū)域發(fā)展的房地產(chǎn)手中轉(zhuǎn)移,但是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目常年維持在5萬(wàn)個(gè)以上。

　　“能從市場(chǎng)占有率上判斷大公司開(kāi)始占有一定的市場(chǎng)份額,但這并不意味著大公司手中的資源可以不斷再生,也不意味著整個(gè)市場(chǎng)中生存的公司在減少。”某房地產(chǎn)中介對(duì)本報(bào)稱(chēng),“圈地時(shí)代已經(jīng)或者正接近結(jié)束,那些三線(xiàn)和四線(xiàn)城市的土地會(huì)很快被瓜分完,并且進(jìn)入建設(shè)周期。”

　　上述中介人士認(rèn)為,政策出了一定的問(wèn)題,一方面是地方政府不斷地出讓土地,另一方面是中央政府要求土地出讓之后必須在兩年內(nèi)開(kāi)工,這使得企業(yè)必須要有大量的土地進(jìn)行周轉(zhuǎn),因此企業(yè)圈地運(yùn)動(dòng)會(huì)產(chǎn)生,如果不圈地,意味著企業(yè)將面臨斷糧的局面。

　　房?jī)r(jià)與囤地之間或許能有更好的政策解決方式,但目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式對(duì)于任何房地產(chǎn)企業(yè)而言都是挑戰(zhàn)。