2011年上半年，在調(diào)控政策的步步緊逼之下，樓市溫度也隨之波動。年初“新國八條”橫空出世，把“限購”推向全國，并上調(diào)了二套房貸;而后的三次加息更是從資金方面加大了房地產(chǎn)調(diào)控力度;“新建住房價格控制目標(biāo)”制度的確立和“一房一價”等直接干預(yù)房價的政策出臺，則彰顯了政府樓市調(diào)控的決心。隨著政策效果的逐漸發(fā)酵，下半年房地產(chǎn)市場有可能從目前“策略性降價”轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的價格下調(diào)，真正的“價格戰(zhàn)”或?qū)⑸涎荨?/p>

　　土地率先轉(zhuǎn)向買方市場 面粉或?qū)⑼侠勖姘?

　　上半年全國主要城市土地市場一片低迷。在“地”銷聲匿跡的同時，地方政府土地出讓收益同比大幅下滑。迫于地方財政的需求，下半年全國土地市場迎來供地高潮是毫無疑問的，但作為買方的房地產(chǎn)開發(fā)商會否積面對，業(yè)內(nèi)人士觀點不一。

　　有分析人士認(rèn)為，迫于資金流限制及繼續(xù)從嚴(yán)的調(diào)控政策預(yù)期，下半年土地市場可能出現(xiàn)“賣方積買方冷淡”的局面。

　　賣方積買方冷淡

　　《2011年1—6月全國130個城市土地市場交易情報》報告顯示，1至6月全國130個城市共成交土地9511宗，成交土地面積43759萬平方米，同比增加24%;其中住宅類用地成交面積16179萬平方米，同比減少6%。成交價格方面，1至6月，全國130個城市成交樓面均價為1061元/平方米，同比下跌20%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為1451元/平方米，同比下跌13%。住宅用地每月成交樓面均價均低于去年同期。

　　據(jù)對全國130城市的數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2011年1月至今，全國130個城市土地出讓金為7524億元，去年同期土地出讓金收入為7875億元，今年與去年同期相比下跌了5.5%。而2010年全年全國土地出讓金高達2.9萬億元。今年上半年土地市場持續(xù)冷淡，土地出讓收入明顯下降。

　　根據(jù)北京市土地整理儲備成交信息統(tǒng)計，上半年，北京共成交土地113塊，土地出讓金合計約325億元，同比去年減少約307億元，降幅達48.6%。在上半年113塊出讓的地塊中，包含居住功能的地塊有20宗，建設(shè)用地面積合計162.77公頃。根據(jù)北京市今年供地計劃，在1330公頃保障房供地外，全年將有1220公頃商品住宅供應(yīng)。按照162.77公頃的建設(shè)用地面積計算，目前完成比例不足15%。和去年同期相比，上半年普通商品住宅供地減少明顯。北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年普通商品住宅供地量創(chuàng)下2008年以來的新低，今年上半年的規(guī)劃建筑面積292萬平方米，相比2008年上半年的719萬平方米、去年上半年的519萬平方米都下降明顯。

　　對于樓面價的下降，北京中原地產(chǎn)分析稱，一方面是因為除豐臺少數(shù)地塊，住宅用地主要位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，另一方面開發(fā)商的資金壓力在調(diào)控下逐漸顯現(xiàn)，開發(fā)商的拿地?zé)崆橐糙呌谥?jǐn)慎，因此也造成了上半年多宗土地流標(biāo)或開發(fā)商謹(jǐn)慎報價的情形。

　　上海的情況也不容樂觀，上半年上海土地出讓收入總額約為336億元，相當(dāng)于去年的兩成，出讓的土地總面積為503萬平方米，建筑總面積為856萬平方米，所有土地折合樓板價成交均值近6000元/平方米。而去年上海一共出讓了567幅土地，出讓總收入高達1524億元。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，上海的土地出讓收入在連續(xù)多年創(chuàng)出新高之后，今年全年很有可能次出現(xiàn)下滑。

　　曾高居全國房價榜的杭州，上半年土地出讓收益同樣以同比下滑結(jié)束，據(jù)住在杭州網(wǎng)監(jiān)測統(tǒng)計，2011年上半年，杭州市主城區(qū)加上余杭、蕭山二區(qū)共成功出讓土地107宗，成交總金額279.77億元，同比下降30.7%。，其中，主城區(qū)77.55億元的成交額與去年同期249.96億元相比下降了68.97%。

　　土地出讓收入銳減

　　據(jù)國土資源部網(wǎng)站發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，海南全省共出讓98幅地塊，面積達584.95萬平方米，出讓金累計約49.52億元，各類土地總體均價為56.4459萬元每畝。而6月份海南的土地成交情況，不管是成交總面積、成交總金額和成交均價，都較之前月份有成倍的增長，環(huán)比5月份激增3倍。

　　土地出讓收入銳減，隨之而來的是地方財政的吃緊以及地方政府性債務(wù)的巨大壓力。審計署報告顯示，截至2010年底，全國省、市、縣三級地方政府性債務(wù)余額共計10.72萬億元人民幣，其中政府負(fù)有償還責(zé)任的6.71萬億元，擔(dān)保責(zé)任的2.34萬億元，可能承擔(dān)一定救助責(zé)任的1.67萬億元。

　　供地重新啟動

　　土地出讓收入在銳減的同時，還增加了支出項目，除償還政府債務(wù)外，支持保障房建設(shè)，支付土地儲備貸款利息外，土地出讓收益近日還增加兩項功用——支持教育發(fā)展和水利建設(shè)，這兩項支出將拿走土地收入中的20%。而這一切，都將使得政府不得不加大推地的力度，根據(jù)近段時間對全國土地監(jiān)控發(fā)現(xiàn)，各地推地的步伐已然加快。

　　上海市供地的步伐也開始加快，上海市今年57號土地出讓公告顯示，虹口區(qū)海門路55號地塊將于7月初推出。該地塊起拍總價高達46.7億元，折合樓板價約為23003元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果其順利成交，將刷新虹口區(qū)總價“地”紀(jì)錄。

　　6月29日，濟南市國土資源局推出12宗居住、商業(yè)金融業(yè)用地，出讓的地塊位于濟南市中、歷下、歷城3區(qū)，其中11塊位于二環(huán)東路以東，大部分在歷城轄區(qū)內(nèi);8塊為居住用地，總面積達452470.5平方米;4塊為商業(yè)金融業(yè)用地，總面積為174446平方米。據(jù)廣州市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站6月30日公告，位于南沙區(qū)的五宗住宅用地將于8月8日掛牌出讓，用地面積超39萬平方米，總建筑面積達81.5萬平方米。

　　6月30日，武漢土地市場共有25宗地集中掛牌出讓，總供應(yīng)面積約2000畝。25宗地中，有5宗地是城中村改造用地，3宗位于洪山區(qū)，2宗位于漢陽區(qū);另有4宗為工業(yè)用地。截止目前，25宗地塊中，有4宗因故取消息出讓，剩下的21宗地塊，1宗流拍，20宗成功出讓，總成交金額為70.12億元。

　　不過，對于下半年開發(fā)商是否“買賬”，是否會加速土地儲備的速度，專家的態(tài)度并不樂觀。

　　“下半年肯定談不上，整個房地產(chǎn)市場的氣氛還是很淡，這種情況下，大家都不可能太樂觀。”美聯(lián)物業(yè)全國研究主任徐楓表示，從需求來看，現(xiàn)在相當(dāng)一部分開發(fā)商資金鏈比較緊張，也在很大程度上制約了其大規(guī)模拿地。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強也表示：“多數(shù)企業(yè)在調(diào)控之后，不得不面臨資金的壓力。”

　　“住在杭州網(wǎng)”評論員丁建剛用“空前沉悶和壓抑”來形容現(xiàn)在的市場。他認(rèn)為，面對當(dāng)前土地出讓市場的低迷態(tài)勢，各界對下半年杭州土地市場都不太看好。