6月已過，2011年武漢樓市吹響中場哨，回顧上半年武漢樓市，可謂是考驗(yàn)重重。出臺(tái)的政策是沒有嚴(yán)厲，有更嚴(yán)厲，大政策不斷，小政策頻繁。 “國八條”、“漢九條”、“加息”、“一房一價(jià)”，限購、限貸、限價(jià)等調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，給武漢樓市帶來了不小的壓力和影響。在這一輪調(diào)控中，雖然房價(jià)并未有所下降，但遏制房價(jià)過快上漲的初期目標(biāo)從目前來看是基本達(dá)到了。

　　上半年遏制房價(jià)過快上漲目標(biāo)已實(shí)現(xiàn)

　　近日，房產(chǎn)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，我市商品住房成交均價(jià)為6396.71元/平方米，與去年全年均價(jià)6184.49元/平方米相比上漲3.43%。雖然這個(gè)價(jià)格包含了遠(yuǎn)城區(qū)住房，但總體而言，相比近兩年房價(jià)上漲的速度，顯然慢了很多。

　　從數(shù)據(jù)上可以看到，雖然武漢的房價(jià)在經(jīng)歷一系列打壓后，并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的降低，房價(jià)一定程度上依然微漲，不過，從目前市場情況來看，遏制房價(jià)過快上漲的目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)。

　　“上半年政策頻繁出臺(tái)，對(duì)樓市產(chǎn)生影響大的是限購、限貸。”億房研究市場分析師陳龍告訴記者，以限購限貸為主的樓市調(diào)控，對(duì)樓市作用的效果還是比較明顯的：一是投資投機(jī)性購房得到明顯控制，樓市商品住宅購買主要以剛性需求為主，樓市銷量出現(xiàn)一定程度下滑，結(jié)束了去年下半年樓市調(diào)控后反而出現(xiàn)的異常情形;二是樓市價(jià)格雖然仍有所上漲，但漲幅方面較之前有所減小，房價(jià)過快上漲勢頭有所遏制。

　　不過，陳龍指出，由于樓市調(diào)控主要是針對(duì)商品住宅，所以，住宅市場出現(xiàn)相對(duì)低迷之后，商業(yè)、寫字樓等非住宅市場則出現(xiàn)市場，也是本次調(diào)控帶來的重要影響之一。的確，在系列調(diào)控政策的影響下，住宅市場遭遇前所未有的壓力，投資客、炒房人被擠出市場之外，但另一方面，不受地產(chǎn)新政所限的商業(yè)地產(chǎn)市場卻大有蓬勃興起之勢，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值迅猛提升，不但很多投資客紛紛關(guān)注，連開發(fā)商也在積轉(zhuǎn)型。

　　下半年市場不容樂觀

　　2011年已過半，雖然房價(jià)并未在持續(xù)有力的調(diào)控中應(yīng)聲而落，但全國多個(gè)主要城市商品房庫存量已達(dá)到高位，在部分需求被抑制、開發(fā)商資金鏈?zhǔn)站o的情況下，下半年房價(jià)下行似乎增加了更多的可能性。雖然5、6月份全國樓市銷售情況有所好轉(zhuǎn)，但業(yè)內(nèi)人士普遍擔(dān)憂下半年市場并不樂觀。

　　“下半年中央樓市調(diào)控的決心松動(dòng)的可能性不大，基本上會(huì)維持目前的樓市調(diào)控政策不放松。如果下半年政策不松動(dòng)，那么對(duì)部分開發(fā)商的影響較大。”陳龍稱，長時(shí)間的限購限貸、開發(fā)貸款緊縮和信托融資等房地產(chǎn)融資渠道的限制，會(huì)讓開發(fā)商的存量越來越大，而資金方面卻越來越緊張。尤其是中小規(guī)模開發(fā)商、實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商，在與上市房企、大型開發(fā)商奪剛性需求方面處于劣勢，加上又沒有現(xiàn)金來源支撐市場，所以可能在下半年、或在后期有被兼并、收購的危險(xiǎn)。

　　“不過，下半年整體樓市而言，由于市場需求仍然較大，一些大開發(fā)商，尤其是上市房企，其項(xiàng)目銷售仍然較好，有一定資金來源渠道，現(xiàn)金流仍較充裕。所以，他們不會(huì)出現(xiàn)大幅降價(jià)的可能。再加上武漢正處于大規(guī)模城市拆遷改造，土地財(cái)政、房地產(chǎn)稅收等也未改變，保障性住房短期內(nèi)仍難以有效落實(shí)，所以，下半年武漢樓市價(jià)格方面仍將難以出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌。整體樓市受政策的影響不會(huì)太大。”陳龍分析。

　　而業(yè)內(nèi)另一專業(yè)人士稱，如果政策依然從緊，下半年樓市整體成交量無疑將低于往年，房地產(chǎn)市場或?qū)⒊霈F(xiàn)分化。一部分開發(fā)商面對(duì)銷售萎縮及貸款收緊的雙重壓力，將“以價(jià)換量”，主動(dòng)調(diào)整價(jià)格以擴(kuò)大成交;而另一部分實(shí)力雄厚、資金充足的大開發(fā)商將在產(chǎn)品上下工夫，提高產(chǎn)品性價(jià)比，將會(huì)在這個(gè)充滿變數(shù)的市場中充分體現(xiàn)。

　　武漢樓市調(diào)控具影響力關(guān)鍵詞——

　　新國八條

　　2011年1月26日，國務(wù)院再出“新國八條”進(jìn)行三輪調(diào)控，要求將二套房房貸付比例提至60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，省會(huì)居民暫停購買三套房，堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購房。同時(shí)通過加大保障房建設(shè)，調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理，建立約談問責(zé)機(jī)制等一系列舉措，進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。

　　點(diǎn)評(píng)：在二輪樓市調(diào)控后，全國房價(jià)仍然居高不下，在這個(gè)背景下，三次樓市調(diào)控出臺(tái)，從政策層面來看，更為嚴(yán)厲。

　　加息、上調(diào)準(zhǔn)備金率

　　中國人民銀行于2011年2月9日及4月6日分別兩次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。調(diào)整后，一年期存款利率達(dá)到3.25%，一年期貸款利率達(dá)到6.31%。另外，從2011年6月20日起，再度上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年以來六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。本年度內(nèi)，央行連續(xù)2度加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率高達(dá)21.5%

　　點(diǎn)評(píng)：央行此舉是對(duì)房地產(chǎn)市場大的控制，從根源資金上來進(jìn)行調(diào)整，很多房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨資金鏈緊張的困境。

　　漢九條

　　2011年3月9日，樓市調(diào)控漢版“國八條”細(xì)則“漢九條”出臺(tái)。已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，在購買二套房時(shí)按“付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍”政策執(zhí)行。而在2月23日，武漢暫定對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)、能夠提供本市1年納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房，下同);對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市行政區(qū)域內(nèi)向其出售住宅。

　　點(diǎn)評(píng)：與“國八條”相比，“漢九條”更精細(xì)，更有針對(duì)性和可操作性。對(duì)于打壓房價(jià)過快上漲，起到了非常重要的作用。

　　一房一價(jià)

　　2011年5月1日起，根據(jù)發(fā)展改革委3月份發(fā)布的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房(包括二手房)進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)即“一套一標(biāo)”。而《湖北省商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定實(shí)施細(xì)則》5月20日開始實(shí)施，武漢市將5月定為“商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)范月”，集中開展全市商品房明碼標(biāo)價(jià)專項(xiàng)檢查，范圍包括全市預(yù)售、銷售現(xiàn)房的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。鄂版“一房一價(jià)”對(duì)未進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)的企業(yè)處罰規(guī)定十分嚴(yán)格。按照細(xì)則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未實(shí)行“一套一標(biāo)”，每套處5000元罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，要責(zé)令停業(yè)整頓，或吊銷營業(yè)執(zhí)照。

　　點(diǎn)評(píng)：發(fā)展改革委要求“明碼標(biāo)價(jià)”銷售商品房，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)銷售、打擊“捂盤惜售”無疑將起到積的作用。記者采訪了解到，購房者渴望商品房價(jià)格透明，防止開發(fā)商和中介“坐地起價(jià)”,但對(duì)“一房一價(jià)”的可操作性尚有疑慮。