（新華網(wǎng)）大限將至，包括京、滬、穗、深四大一線城市在內(nèi)的全國多數(shù)城市仍未公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)。據(jù)公開披露的信息，截至27日，有近40個(gè)城市公布了房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，且其中多數(shù)城市的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)與當(dāng)?shù)谿DP增速或居民人均可支配收入漲幅掛鉤，因此被認(rèn)為是在強(qiáng)化房價(jià)上漲預(yù)期。

　接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家表示，這一方面體現(xiàn)了房價(jià)調(diào)控之難，同時(shí)也釋放了政策依然會(huì)從緊的信號(hào)，預(yù)計(jì)調(diào)控政策近期還有可能陸續(xù)出臺(tái)。而近60家上市房企現(xiàn)金流大減千億元的消息表明，如果樓市成交持續(xù)低迷，下半年可能迎來開發(fā)商較大規(guī)模促銷。

進(jìn)度京滬穗深尚未公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)

　根據(jù)“新國八條”，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

　如今“新國八條”落地已整整兩個(gè)月，離一季度結(jié)束也剩一周的時(shí)間，但多數(shù)城市仍未公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)。

　截至上，有寧波、濟(jì)南、海口、丹東、銀川、榆樹、佛山、沈陽、貴陽、昆明、蘭州、西安、合肥、岳陽以及山西省的20多個(gè)城市公布了房價(jià)控制目標(biāo)，多數(shù)是二三線城市，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市均未公布。

　在已公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的近40個(gè)城市中，多數(shù)城市制定的目標(biāo)與當(dāng)?shù)谿 D P增速目標(biāo)或居民人均可支配收入增幅目標(biāo)掛鉤。

　寧波市政府25日正式公布《關(guān)于公布2011年度寧波市區(qū)新建住房價(jià)格控制目標(biāo)的通知》明確，2011年度市區(qū)新建住房價(jià)格控制目標(biāo)為保持住房價(jià)格基本穩(wěn)定，新建住房價(jià)格全年漲幅低于年度市區(qū)居民人均可支配收入的增長幅度。根據(jù)寧波2011年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃草案，今年寧波市區(qū)居民人均可支配收入增長目標(biāo)為10%。

　在沈陽，房價(jià)增幅控制目標(biāo)為2011年新建住房價(jià)格指數(shù)同比增幅低于當(dāng)年城市人均可支配收入和經(jīng)濟(jì)增長幅度。而2011年沈陽計(jì)劃讓城市居民人均可支配收入與G D P同增12%。

　此次各地公布的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)普遍選擇與G D P或人均可支配收入增速掛鉤，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生認(rèn)為，與G D P掛鉤有一定道理，但各地應(yīng)體現(xiàn)差異性。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2000年到2010年十年間的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，全國房價(jià)年度同比漲幅低于同年G D P的漲幅，高于同年C P I的漲幅，如果從過去十年的情況來看，各地制定房價(jià)漲幅低于G D P漲幅的目標(biāo)有一定道理。

　“但是每個(gè)城市的情況不一樣。”她進(jìn)一步表示，現(xiàn)在還未公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市中，一些房價(jià)過快上漲的城市，其去年房價(jià)同比漲幅是高于G D P增速的，那么，它們將房價(jià)漲幅目標(biāo)定在低于G D P增速能否做到存在很多未知因素。

　在聶梅生看來，房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的確定應(yīng)體現(xiàn)地區(qū)差異，不能千篇一律地與G D P掛鉤。按城市類別來看，在自主需求為主的城市，其房價(jià)調(diào)控目標(biāo)除了與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)掛鉤外，還應(yīng)與房價(jià)收入比掛鉤。而如果在新建商品住宅中投資、投機(jī)性購房所占比例較高的地方，比如出臺(tái)限購令的35個(gè)城市，它們的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)還應(yīng)與CPI掛鉤。

　此外，聶梅生還認(rèn)為，針對不同的住宅類型調(diào)控目標(biāo)也應(yīng)該進(jìn)行細(xì)分，比如商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等。

效果調(diào)控目標(biāo)被指助長房價(jià)上漲預(yù)期

　有觀點(diǎn)認(rèn)為，各地公布的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)儼然成了漲價(jià)目標(biāo)，會(huì)在很大程度上助長房價(jià)上漲預(yù)期。

　一位業(yè)內(nèi)人士接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在很多城市是不敢提今年房價(jià)會(huì)比去年下降，怕達(dá)不到目標(biāo)，與其說了做不到，還不如給自己留有余地。

　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)是地方政府迫于無奈的做法，單從目前來看，房價(jià)上漲的預(yù)期很難在短期內(nèi)改變。

　廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿也認(rèn)為，目前各地公布的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)反映出“地方政府覺得控房價(jià)的難度是非常大的”。而目標(biāo)被指助長房價(jià)上漲預(yù)期也在一定程度上表明房價(jià)不是那么容易降下來。

　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各地公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)在一定程度上強(qiáng)化了房價(jià)上漲預(yù)期，政策持續(xù)收緊的信號(hào)仍將持續(xù)加強(qiáng)。

　繼上周國家發(fā)改委宣布，從5月1日起商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行“一套一價(jià)”后，北京又發(fā)布公告稱，26日起開始實(shí)行大幅提高房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率的新政策，由此前的1%至2%，提高到2%至5%。根據(jù)公告，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售確認(rèn)的商品房取得的收入，按照預(yù)計(jì)增值率實(shí)行2%至5%的幅度預(yù)征率。容積率小于1 .0的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，低按照銷售收入的3%預(yù)征土地增值稅。

　美聯(lián)物業(yè)全國研究主任徐楓認(rèn)為，土地增值稅預(yù)征率提高及清算等政策如嚴(yán)格執(zhí)行，將直接對相當(dāng)一部分房企的資金鏈造成壓力。

　北京中原認(rèn)為，近發(fā)改委及部分地方稅務(wù)部門針對樓市調(diào)控的政策出臺(tái)，說明了樓市的利空依然未出盡，調(diào)控政策依然在從嚴(yán)從緊。并預(yù)計(jì)近調(diào)控政策還有可能陸續(xù)出臺(tái)，樓市很可能出現(xiàn)明顯的變化。

壓力59家上市房企現(xiàn)金流大減千億元

　“現(xiàn)在的調(diào)控不單單是對于房地產(chǎn)的調(diào)控，實(shí)際上在信貸這一塊，全部都是一個(gè)收緊的趨勢，有些房貸貸款已經(jīng)批下來了，但等了很久是不放，因?yàn)楝F(xiàn)在銀行手頭資金也比較緊張。”陸騎麟表示，在銀根緊縮嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，開發(fā)商資金鏈趨緊將是一個(gè)長期的趨勢。

　W IN D統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申萬一級(jí)行業(yè)分類，截至記者發(fā)稿，兩市已有共計(jì)59家房地產(chǎn)類上市公司發(fā)布了2010年年報(bào)。年報(bào)顯示，雖然利潤增長整體仍然十分可觀，但房地產(chǎn)上市公司資金鏈整體趨緊的跡象已經(jīng)十分明顯。

　數(shù)據(jù)顯示，59家上市公司2010年共計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤394.24億元，同比增長35.9%。其中，上市房企四大龍頭萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)了72.83億元、35.19億元、17.76億元和16.44億元的凈利潤，同比增長分別達(dá)到了36.7%、39.8%、51.7%和22.3%。

　雖然凈利潤實(shí)現(xiàn)大幅增長，房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率卻出現(xiàn)了不同程度的上升。四大地產(chǎn)龍頭中，萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)2 0 1 0年 末 的 資 產(chǎn) 負(fù) 債 率 分 別 為74.7%、79.0%、71.2%和64.6%，同比上升了11 .5%、12 .8%、2 .2%和4.6%。

　在現(xiàn)金流上，59家上市公司2010年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額為-649.8億元，同比大減1026.9億元。四大地產(chǎn)龍頭中，萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)2010年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額分別為22.4億元、-223.7億元、-30.4億元和-44.5億元，而2009年末，這個(gè)數(shù)據(jù)則分別為92.5億元、-11.4億元、-28 .7億元和70 .5億元。截至2010年末，59家上市公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為269.1億元，而2009年末，這個(gè)數(shù)據(jù)則為526 .8億元。數(shù)據(jù)還顯示，截至2010年末，上述59家上市房企的存貨總量已經(jīng)達(dá)到了6414.9億元。

　“我們判斷，從目前的情況來看，開發(fā)商在加大開工，準(zhǔn)備走快周轉(zhuǎn)的路線。但目前的成交還是比較低迷的，如果這個(gè)成交狀況持續(xù)3個(gè)月至6個(gè)月的話，開發(fā)商很難撐得住了，可能需要考慮降價(jià)。”沈愛卿對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，如果現(xiàn)在低成交量的狀況持續(xù)，將會(huì)對開發(fā)商產(chǎn)生很大的影響。他同時(shí)表示，目前市場有些分化，一些大型的開發(fā)商資金狀況相對還好，而小的開發(fā)商融資渠道較少，情況沒那么好。