限購令擴至地級市 多重漏洞已現(xiàn)

　　樓市調(diào)控再發(fā)力。

　　3月18日，佛山忽然宣布限購，這是個實施限購的地級市，作為廣東三個開始實施限購的城市，佛山此舉或許意味著，限購開始在珠三角其他城市蔓延。

　　硝煙未散，3月22日，四川宣布將實行全省限購，這是個明確全省限購的省份。自此，限購開始由部分城市向城市群甚至全省范圍延伸。同日，國家發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，5月1日起，將全國實行“一房一價”。

　　這個三月，樓市博弈愈顯戲劇化。

　　全線限購展開

　　3月22日，四川省政府發(fā)布《關(guān)于切實做好房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)工作的通知》(以下簡稱“通知”)，要求采取實行限購政策、增加住房用地供應(yīng)、差別化信貸政策等措施控制房價。

　　在限購方面，通知表示，四川省原則上對已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶?套住房;對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。

　　“現(xiàn)在樓市是省一把手負(fù)責(zé)，有誰敢掉以輕心?”廣東佛山一位房管部門官員表示，四天前，該地區(qū)也實施了限購政策。

　　佛山實施限購已在市場預(yù)料之中，在廣州宣布限購當(dāng)天，即有消息人士透露，佛山也有幾乎與廣州一模一樣的限購方案。是由于佛山作為地級市，申請程序有別于廣州，才導(dǎo)致推出時間延后。

　　佛山一位地方官員表示，“佛山去年的銷售量超過廣州、深圳，而且前兩個月的房價漲幅也排到了全國前三。”正因為如此，佛山才成為個實施限購的地級市。

　　但在“佛山版”限購?fù)瞥龊螅撓⑷耸勘硎?ldquo;還是有些出乎意料”。其原因是，他所了解的上報省政府的個方案中，佛山并非全市限購，樓價較低的高明、三水等區(qū)域并不在限購范圍內(nèi)。但終公布的限購方案還是將這些區(qū)域納入其中。

　　在佛山限購出臺后，房地產(chǎn)投資需求開始流向珠三角周邊城市。

　　3月14日~20日一周時間內(nèi)，與佛山同為珠三角重鎮(zhèn)的東莞，成交量環(huán)比上漲了8.75%，成交價格更是上漲了9.69%。有專家預(yù)計“限購令”會在珠三角大幅蔓延。世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)席技術(shù)官黎振偉表示，隨著一季度末各城市公布房價調(diào)控目標(biāo)的限期臨近，預(yù)計像中山、珠海等越來越多周邊城市將被納入到限購范圍。

　　限購存漏洞

　　在“限購令“不斷收緊的同時，各地樓市卻開始有所回暖。

　　根據(jù)中房指統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，三月份三周35個主要城市中，六成城市成交量上漲，其中有10個城市的漲幅在20%以上。9個重點城市中，6個城市的成交量環(huán)比上漲，成都上漲了51.26%，北京上漲了30.98%。

　　而有別于以往的全線陰跌，該周35個城市中有17個成交價下跌，其余城市的價格有所回暖。其中一直嚴(yán)格實施限購以及房產(chǎn)稅的重慶成交價環(huán)比甚至上漲了8.2%。

　　全線限購能否拉住樓價飛馳的韁繩?

　　“我們這里，納稅證明很容易補辦，如果你愿意等，社保證明也同樣可以辦理。”林德標(biāo)向《中國經(jīng)營報》記者表示。林德標(biāo)是佛山市某中介公司的職員。在他看來，限購令無非是購房者增加了幾千元的成交成本。

　　林向記者表示，佛山以前一直有交錢補辦納稅證明的先例。現(xiàn)在雖然政策在收緊，但同樣可以補辦，價格在3000～5000元左右。據(jù)說辦理后甚至可以在稅務(wù)系統(tǒng)中查到納稅記錄。

　　“操作上很簡單。”記者從一位從事該行業(yè)的人士中了解到，要購房者找到一家在佛山注冊成立滿一年的公司，然后讓這家公司出具入職證明，再由這家公司出面為其到地稅局補交稅款即可。

　　“地稅局對于補交稅款并沒有太多的程序或者手續(xù)上的障礙，多是補交一點兒罰款。”該人士表示，要購房者愿意出錢，這份納稅證明百分百真實。

　　記者向佛山市地稅局了解情況時，該局表示現(xiàn)在審核程序較以往更為嚴(yán)格，如果造假要承擔(dān)嚴(yán)厲的法律責(zé)任。

　　這種情況是否存在于佛山?記者通過一些項目分布在全國各地的開發(fā)商了解到，其實在許多二線城市都有這種“變通手法”。

　　“要花些錢買上13個月的稅票，可以買房。”一位開發(fā)商直言。

　　房價備案有弊端

　　如果限購的邊際效應(yīng)在遞減，那是否還有更嚴(yán)格的調(diào)控措施?國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林表示，發(fā)改委正觀察“一房一價”的政策效果。

　　按照《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，開發(fā)商必須一次性公布房源，每一套商品房、代辦業(yè)務(wù)的費用及物業(yè)費用都必須明碼實價，不得在標(biāo)價之外再加收任何其他費用。這套“備案、限價”措施目前正在北京、上海等一線城市開展試行。在已經(jīng)實施的城市中，有的甚至要求備案的房價在一定時期內(nèi)不能改變。

　　對于這一政策，世聯(lián)地產(chǎn)的一位研究員認(rèn)為對樓市調(diào)控的作用不大?？赡芊炊鴷兿嘀品績r上漲。他表示：“一般來講，開發(fā)商的備案價往往會高于市場價，銷售時通過各種形式讓真實成交價低于備案價，在樓市上升階段，往往真實成交價還會高過市場價。而隨著銷售推進，優(yōu)惠減少，人為制造一種緊張氣氛，這在一定程度上反而誤導(dǎo)了購房者，容易導(dǎo)致需求在短期內(nèi)的集中釋放。”

　　上海是早實施“房價備案”政策的城市之一。3月初，中海地產(chǎn)位于上海康橋的御景熙岸開盤，又重現(xiàn)了200人通宵排隊買房的景觀。

　　該項目開盤報價是2萬～2.3萬元/平方米。但該項目網(wǎng)上參考售價為2.6萬～3.04萬元/平方米。相對于其備案價格，該項目的開盤價相當(dāng)于打了7.6折，這也難怪市民瘋狂。

　　但實際上該項目周邊樓盤的價格基本在2萬元/平方米左右，處于同一個板塊的綠地佳匯景苑的成交均價有2.06萬元/平方米，臨近中環(huán)的綠洲康城二期也有2.39萬元/平方米。所謂的7.6折是市場價而已。

　　在世聯(lián)的研究報告中，“房價備案”另一個弊端是容易人為做低樓市均價。報告認(rèn)為，這樣的房價備案制可能會產(chǎn)生一種結(jié)果：各高價樓盤分批次在各個節(jié)點均勻推出，從而保持當(dāng)?shù)鼐鶅r的相對穩(wěn)定。這會給監(jiān)管部門及上級政府一種假象：均價穩(wěn)定甚至下降了，而實際情況是各樓盤價格可能根本沒有下調(diào)，甚至各檔次樓盤價格全面上調(diào)都有可能。

　　房價備案有弊端

　　如果限購的邊際效應(yīng)在遞減，那是否還有更嚴(yán)格的調(diào)控措施?國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林表示，發(fā)改委正觀察“一房一價”的政策效果。

　　按照《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，開發(fā)商必須一次性公布房源，每一套商品房、代辦業(yè)務(wù)的費用及物業(yè)費用都必須明碼實價，不得在標(biāo)價之外再加收任何其他費用。這套“備案、限價”措施目前正在北京、上海等一線城市開展試行。在已經(jīng)實施的城市中，有的甚至要求備案的房價在一定時期內(nèi)不能改變。

　　對于這一政策，世聯(lián)地產(chǎn)的一位研究員認(rèn)為對樓市調(diào)控的作用不大。可能反而會變相助推房價上漲。他表示：“一般來講，開發(fā)商的備案價往往會高于市場價，銷售時通過各種形式讓真實成交價低于備案價，在樓市上升階段，往往真實成交價還會高過市場價。而隨著銷售推進，優(yōu)惠減少，人為制造一種緊張氣氛，這在一定程度上反而誤導(dǎo)了購房者，容易導(dǎo)致需求在短期內(nèi)的集中釋放。”

　　上海是早實施“房價備案”政策的城市之一。3月初，中海地產(chǎn)位于上海康橋的御景熙岸開盤，又重現(xiàn)了200人通宵排隊買房的景觀。

　　該項目開盤報價是2萬～2.3萬元/平方米。但該項目網(wǎng)上參考售價為2.6萬～3.04萬元/平方米。相對于其備案價格，該項目的開盤價相當(dāng)于打了7.6折，這也難怪市民瘋狂。

　　但實際上該項目周邊樓盤的價格基本在2萬元/平方米左右，處于同一個板塊的綠地佳匯景苑的成交均價有2.06萬元/平方米，臨近中環(huán)的綠洲康城二期也有2.39萬元/平方米。所謂的7.6折是市場價而已。

　　在世聯(lián)的研究報告中，“房價備案”另一個弊端是容易人為做低樓市均價。報告認(rèn)為，這樣的房價備案制可能會產(chǎn)生一種結(jié)果：各高價樓盤分批次在各個節(jié)點均勻推出，從而保持當(dāng)?shù)鼐鶅r的相對穩(wěn)定。這會給監(jiān)管部門及上級政府一種假象：均價穩(wěn)定甚至下降了，而實際情況是各樓盤價格可能根本沒有下調(diào)，甚至各檔次樓盤價格全面上調(diào)都有可能。