【你說CPI太高，不買房子不行】

　　近日，武漢多家房產(chǎn)研究機構(gòu)發(fā)布年度樓市報告，包括城區(qū)及東西湖、江夏、黃陂在內(nèi)，全市去年共賣出13萬套新房(其中2萬套是商用房)，幾乎與2009年樓市高峰時相當。其中，城區(qū)新房成交均價為6646元/平方米，較前年上漲14%。

　　我跑了六七年的房地產(chǎn)了，每到年尾年頭照例要總結(jié)展望。2010年的樓市，與往年真是不一樣，在2010年的后一晚，辭舊迎新之際，我聽起了童安格的老歌《其實你不懂我的心》。聽著聽著，突然覺得2010的樓市，用這歌來詮釋很貼切：“你說我像‘猴’，捉摸不定”。

　　在“史上嚴厲樓市調(diào)控”下，武漢樓市為何沒有出現(xiàn)2008年的銷量下滑、房價大跌的景象呢?在各大機構(gòu)的“分析”中，外來購房者、通脹預(yù)期和拆遷量大是常被提及的三大主因。

　　外地人“飛”：武漢已不是武漢人的武漢

　　外地人在漢買房并不是新鮮事，但其“飛一般”的增長速度著實讓人吃驚。市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2008年在漢買房的外地人占35%，2009年增到43%，去年雖因外地人限貸政策而一度下滑，但全年外地戶籍及境外人士在漢買房總量已達一半，即全市有超過6萬套新房都被外地人買走。

　　“武漢樓市的地域性已被打破，武漢正在成為華中區(qū)域性甚至全國性的購房目的地，本地人的購買力支撐不了這么大市場”，市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會秘書長在房交會總結(jié)會上分析，省內(nèi)居民退休來漢、子女在漢定居買房等帶來了大量周邊需求。

　　此外，北京、上海、深圳等城市相繼出臺限購令，武漢房價又相對這些城市較低，也使得部分投資型買房者轉(zhuǎn)移，讓武漢出現(xiàn)了跟漢陽區(qū)一樣的“洼地效應(yīng)”，比如武廣高鐵帶來了大量南方購房者。

　　CPI“飛”：高收入者都在買房

　　“連大蒜、綠豆、糖等這些生活用品都漲了，房價上漲也算是必須的了。”中國指數(shù)研究院華中分院分析師李國政認為，CPI連創(chuàng)紀錄幾乎讓所有在銀行有一定存款的人都動了買房的念頭。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，去年幾乎武漢所有的高收入者都在買房。據(jù)武漢住房公積金管理統(tǒng)計，11月份發(fā)放的公積金貸款達到了創(chuàng)紀錄的10億元，其中很多都是能貸到50萬元的高收入者。

　　在這種“錢不值錢”的通脹預(yù)期下，武漢樓市又出現(xiàn)了2007年的恐慌性購房，一些本來在3~5年后才會出現(xiàn)的定居、結(jié)婚需求，都提前到了去年，借錢買房、合伙買房等都推動了武漢樓市升溫。

　　拆遷戶也“飛”：百萬居民要換房

　　在前不久的全市經(jīng)濟工作會上，兩個相同的數(shù)字引人注目：前年和去年，重點工程、城中村、舊城改造等進入高峰期，武漢的拆遷面積各約有2000萬平米。如按2000萬平方米住50萬居民來算，兩年將產(chǎn)生100萬拆遷居民;如按一家4口人計算，總共需要25萬套房子才能滿足拆遷戶的換房需求。

　　據(jù)華明達、百居易、億房、21世紀不動產(chǎn)等房產(chǎn)中介公司統(tǒng)計，目前拆遷需求已經(jīng)成為二手房市場上的主要客戶來源，幾乎所有拆遷區(qū)域周邊的房價和租價，都有10%~20%的上漲。

　　三大推手:外地人、CPI、拆遷戶“讓樓市飛”

　　【你說政策像云，總是看不清】

　　宏觀調(diào)控：武漢樓市“打擺子”

　　去年初，武漢樓市延續(xù)了2009年的瘋狂之勢，其中4月份更是賣出了142萬平方米，較2008年同期翻了一番。

　　但隨后幾個月，信貸、土地、稅收等政策密集出臺，樓市明顯降溫，5、6月成交面積分別下降34%和38.7%。但由于政策執(zhí)行力度在實際中放松，7、8、9月逐步反彈，由7月的65萬平方米增長至9月的105.48萬平方米;到了9~12月，房價的再度上漲導(dǎo)致中央出臺更嚴格的信貸政策，將套房的付比例統(tǒng)一提高至30% ，全國性限制三套房按揭貸款等，但在通脹預(yù)期以及本地政策可能收緊的刺激下，武漢樓市一度出現(xiàn)搶買房，11月成交115.5萬平方米，環(huán)比增加26%;12月成交量雖然有所下降，但仍處較高水平，價格也持續(xù)在6500元/平方米之上。

　【你說房子像夢，忽遠又忽近】

　　郊區(qū)翻身：高房價下市民“被郊區(qū)”

　　在去年賣出的11萬套新住房中，除去1萬余套經(jīng)濟適用房和定向房，城區(qū)套數(shù)占6.6萬套，較前年降一成多;但遠城區(qū)黃陂、江夏兩個區(qū)占到了2.2萬套，同比增加14%，數(shù)量再創(chuàng)歷史紀錄。成交金額對比更明顯，主城區(qū)新住房成交金額460億，較前年微增2.63%，但遠城區(qū)的金額達到93.33億，大幅增加三成多。

　　億房市場研究分析，城區(qū)房價太高、市民不得不到郊區(qū)買房是主要原因。據(jù)統(tǒng)計，到12月時，全市所有城區(qū)的新房均價已超7000元，比遠城區(qū)的均價高出2000多元。(數(shù)據(jù)來源：億房市場研究)

　　【怕自己不能負擔(dān)你的高房價】

　　洼地效應(yīng)：漢陽房價大漲42%

　　“人往高處走，水往低處流”，受洼地效應(yīng)影響，同處二環(huán)內(nèi)、房價卻比武昌漢口一平米低了1000~2000元的漢陽片，去年以2447元/平米、42%的增幅，成為上漲快的片區(qū)，8235元的均價武昌一步之遙。漢陽房價上漲的步伐還剛剛開始。去年漢陽漢鋼地塊相繼誕生了武漢的兩宗地，住宅高樓面地價已達8063元/平米。

　　【多套房限貸，不敢靠你太近】

　　住房受限：商用房吸走熱錢

　　二套房付、利率提高、三套房停貸，讓大量投資資金轉(zhuǎn)而進入商用房市場。去年我市新增的1579萬平米的新房中，住宅為1199萬平米，而商用房(含寫字樓、商鋪)面積達到了380萬平米，同比翻了一番。

　　商用房不建得多，賣得也不錯，22849套的銷量也創(chuàng)下了歷史紀錄，在全市樓盤銷量排名中，菱角湖萬達廣場以2803套排，顯示出商業(yè)項目對市民有著巨大的吸引力。

　　難道武漢房價真的會陷入“越調(diào)控越漲”的怪圈嗎?

　　對此，李國政認為，從2007年武漢房價在央行連續(xù)6次加息后，2008年房價才開始下跌來看，目前的調(diào)控政策仍不算太嚴厲，即市民對通脹的擔(dān)心不降低，搶買房的現(xiàn)象還會存在，這是左右房價上漲的決定因素。

　　億房市場研究分析師陳龍認為，目前武漢樓市的上漲受外部影響較大，高鐵、地鐵都是讓房價上漲的因素，除非大量限制外來資金、剩本地居民買房，武漢的房價才有望下跌。

　　市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會秘書長肖漢昌認為，武漢離國家城市的目標還有較大差，短期內(nèi)房價也許會受調(diào)控影響，但從3~5年看，出現(xiàn)大幅下跌的可能性較小。

　　【其實房價永不在乎掩藏真相】

　　樓市預(yù)測：今年房價恐難下跌

　　【其實你不懂買家的心】

　　舊不如新：二手房不好賣

　　新房價格一路飆升，二手房卻成交了35786套，成交均價也漲了147元1平方米，為4368元/平方米。

　　據(jù)某研究院統(tǒng)計，去年賣出的二手房中，有一半是60~90平米的小戶型，說明目前買二手房的人仍以工薪、自住階層為主，投資客們大多買新房去了，這也導(dǎo)致價格便宜的二手房更好賣。

　　此外，在我市各城區(qū)中，多數(shù)都存在新房、舊房兩分化的問題，如江岸區(qū)同一地段，既有單價達3萬的超級豪宅，也有5000多元一平米的20多年老房。

　　其中，新房與二手房價格對比鮮明的是青山區(qū)，兩者均價分別為6851元和3501元，對比后折價率為48.9%，購買力不強的市民好去買成色較差的二手房，那些動輒近萬元的次新房，買的人很少了。而在東西湖、關(guān)山等片，二手房價較新房的價差在三成左右，居民買二手房“占便宜”的感覺沒有那么強烈，因此新房會更好賣。