正當(dāng)中國樓市“限外令”愈演愈烈之際，荷蘭GTC這家由猶太商人創(chuàng)建的中東歐大房企又開始了在中國房地產(chǎn)市場新一輪的征程。

　　11月24日，荷蘭GTC董事長夏隆在成都宣布，其在中國的商業(yè)綜合體凱丹廣場落成運(yùn)營。這個(gè)2007年拿到項(xiàng)目曾遭遇中國商務(wù)部限制外資進(jìn)入樓市的房企，如今似乎“適者生存”。

　　據(jù)商務(wù)在11月中旬披露的數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嶋H使用外資額同比猛增48.04%，增幅明顯高于其他領(lǐng)域利用外資增幅。10月份一個(gè)月增加的外資高達(dá)87億美元，占到前10個(gè)月利用外資總和的16%以上。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年9月份，全國完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)有95家，遠(yuǎn)超出過去三年的平均水平。

　　顯然，國內(nèi)樓市調(diào)控之下，眾多外資仍然蜂擁至中國房地產(chǎn)市場掘金。

　　適者生存

　　2005年年底即進(jìn)入中國的荷蘭GTC，進(jìn)入伊始便遭遇到日益嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。由于中國政府對于外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場采取了謹(jǐn)慎的態(tài)度，先后制定了一系列政策限制外資進(jìn)入。2006年，開始限制外資直接在中國內(nèi)地開發(fā)住宅；2010年11月中旬，各地則直接限制外資機(jī)構(gòu)在中國購樓。

　　“我們要做的是改變自己，以適應(yīng)中國環(huán)境。”夏隆告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，適者生存對于外資身份的GTC更為重要。

　　“一開始我們以住宅項(xiàng)目為主，因?yàn)樽≌?xiàng)目市場大，而且操作起來更簡單。”GTC中國區(qū)CEO艾松告訴記者，隨著中國市場和政策的變化，GTC開始轉(zhuǎn)向中國的商業(yè)地產(chǎn)，并放棄中國的一線城市，轉(zhuǎn)而投向成都、大連、杭州、西安等這樣的二線城市。目前GTC在西安投資超過30億元人民幣，在湖北襄陽開發(fā)一個(gè)總建筑面積約80萬平方米的商住、酒店綜合體項(xiàng)目，在沈陽、大連、杭州、常州也有相當(dāng)?shù)耐顿Y。

　　“中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始從外向型轉(zhuǎn)向拉動(dòng)內(nèi)需的過程，而商業(yè)地產(chǎn)對內(nèi)需的拉動(dòng)更為有效。”在艾松看來，由于中國各地實(shí)際情況不同，進(jìn)入二線、三線城市顯然比一線城市更容易。

　　“很多中國二線、三線城市的人口和消費(fèi)力甚至超過了海外一個(gè)國家的水平。對于我們而言，在這樣的城市做開發(fā)的收益超過了海外一線城市市場。”夏隆說。

　　據(jù)記者了解，截至目前，GTC共在中國投資了8個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中包括5個(gè)住宅項(xiàng)目和3個(gè)商用項(xiàng)目。GTC房產(chǎn)集團(tuán)目前已在德國、瑞士、印度、中國等14個(gè)國家開發(fā)有房地產(chǎn)項(xiàng)目。“在金融危機(jī)的背景下，中國市場的風(fēng)險(xiǎn)比國外要小得多。”夏隆表示，GTC已經(jīng)暫停了中國以外所有市場的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，GTC為中國市場準(zhǔn)備了50億歐元，瞄準(zhǔn)中國房地產(chǎn)和水務(wù)市場。

　向二線、三線市場滲透

　　盡管中國政府對外資進(jìn)入房地產(chǎn)的限制并未松懈，但自2010年以來，外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的步伐卻在悄然加快。

　　據(jù)商務(wù)在11月中旬披露的數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，全國實(shí)際使用外資金額820.03億美元，同比增長15.71%。房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嶋H使用外資額同比猛增48.04%，增幅明顯高于其他領(lǐng)域利用外資增幅。10月份一個(gè)月增加的外資高達(dá)87億美元，占到前10個(gè)月利用外資總和的16%以上。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年9月份，全國完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)有95家，遠(yuǎn)超出過去三年的平均水平。

　　在參與房地產(chǎn)市場的外資機(jī)構(gòu)中，除了市場熟悉的大摩、ING、高盛基金等這些來自歐美、澳洲等傳統(tǒng)發(fā)達(dá)國家的投資機(jī)構(gòu)外，還逐漸出現(xiàn)了日本、韓國等東亞以及迪拜等中東投資者的身影，甚至有不少拉美的機(jī)構(gòu)投資者也開始關(guān)注中國樓市。

　　從區(qū)域上看，國外投資機(jī)構(gòu)對中國樓市的介入正滲透至二線、三線城市。

　　雖然夏隆和艾松并未透露外資如何入境的細(xì)節(jié)，但在香港泰盈人士看來，“對外資限制壞的時(shí)候已經(jīng)過去了”。

　　據(jù)了解，2007年至2008年上半年是外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場難的階段，而目前政府審批外資入境的周期已經(jīng)縮短。“中國政府是對外資在中國開發(fā)住宅進(jìn)行限制，但對商業(yè)綜合體這樣的地產(chǎn)項(xiàng)目卻是持歡迎態(tài)度的。”世邦魏理仕商業(yè)部經(jīng)理黎曉明透露，包括GTC等在內(nèi)的外資地產(chǎn)商，近期通過世邦魏理仕進(jìn)行前期咨詢、招商的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目越來越多。

　　近一年來，在成都一地，有越來越多的海外資本頻頻現(xiàn)身：美國華平投資為陽光100成都項(xiàng)目注資4500萬美元；成都置信引入美國的基匯資本；龍湖三千城聯(lián)合荷蘭房地產(chǎn)基金ING；萬科魅力之城攜手新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資；摩根大通、摩根士丹利也通過多種方式滲入成都樓市。

　土地與資金相結(jié)合

　　海外資本不斷地滲入中國樓市，或?qū)⒋呱袊F(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)模式的裂變。

　　“我們不會(huì)做短期的買樓、賣樓生意，而是長期持有商業(yè)項(xiàng)目。”艾松告訴記者，進(jìn)入中國幾年，GTC發(fā)現(xiàn)，有商業(yè)產(chǎn)業(yè)支撐的房地產(chǎn)項(xiàng)目更受地方政府歡迎。“中國的很多公司無疑更諳熟中國市場，他們能拿到地，而我們可以提供資金和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。”艾松說。

　　據(jù)了解，GTC的住宅項(xiàng)目一般與泰盈合作，而商業(yè)項(xiàng)目的合作伙伴則更加廣泛，例如，在成都凱丹廣場中泰盈約持股25%，而GTC杭州項(xiàng)目則選擇了與吉利集團(tuán)進(jìn)行合作。

　　“在企業(yè)生存需要及市場催生之下，越來越多的內(nèi)地房企開始接受‘投資商+建造商’這種歐美等發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)開發(fā)模式。”在黎曉明看來，在一系列政策的影響下，開發(fā)商從銀行貸款的難度越來越大，土地成本卻越來越昂貴。而房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則，正由開發(fā)建設(shè)向金融運(yùn)作轉(zhuǎn)移；房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式，從開發(fā)模式向投資模式轉(zhuǎn)變。

　　據(jù)相關(guān)人士透露，在2010年，成都有近10個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都引入外來資本，總建筑面積近百萬平米，投資總金額在20億元以上。金融投資與項(xiàng)目開發(fā)相融合的方式廣泛出現(xiàn)。

　　“海外房地產(chǎn)公司由于管理機(jī)制等原因很難在中國市場直接拿到地，而國內(nèi)地產(chǎn)商也由于政府推行了一系列加強(qiáng)貸款監(jiān)管力度的措施，以及土地公開交易等政策，加大了房地產(chǎn)商的資金鏈壓力。”在四川倍瑞地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理閔紅淞看來，外資房地產(chǎn)與中國內(nèi)地房地產(chǎn)公司的土地與資金相結(jié)合，是市場和政策雙重調(diào)整的結(jié)果。

　　限外

　　2006年7月

　　建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布了對于中國房地產(chǎn)業(yè)和外來資本同樣具有歷史意義的171號文件。這個(gè)被稱為“限外令”的文件，業(yè)內(nèi)外一度視之為阻礙外資盲目進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的屏障。

　　2007年下半年

　　建設(shè)部、商務(wù)部等七個(gè)部門連續(xù)頒布《商務(wù)部、國家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》和《關(guān)于下發(fā)批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》。這兩個(gè)新的文件使得外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的難度和成本加大，意圖阻擋住來勢兇猛的海外資本。“限外令”由限制投機(jī)向限制投資轉(zhuǎn)變，但“限外令”的重點(diǎn)在于住宅市場，并未對商業(yè)地產(chǎn)過多限制。

　　2008年年底

　　由于金融危機(jī)影響，有關(guān)部門又一度撤銷“限外令”，出臺(tái)了暫停執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知》。

　　2010年11月15日

　　住建部和外匯局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理的通知》規(guī)定，境外個(gè)人在境內(nèi)能購買一套用于自住的住房;在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。