"9·28"樓市調(diào)控措施推出以來，各地樓市走向如何?中國證券報記者兵分六路，深入北京、上海、廣州三個一線城市和成都、濟南、武漢三個二線城市采訪發(fā)現(xiàn)，上述六個城市樓市價格走向不一，分化明顯。

　　上海、濟南逆市上漲，兩地的樓盤都較受追捧。所不同的是，上海縮量，濟南放量。廣州樓市成交量持續(xù)下滑，但市區(qū)豪宅樓盤的成交讓區(qū)均價近十周維持高位運行，并于上周創(chuàng)出22124元/平方米的新高。此前備受關(guān)注的廣鐵南站地塊，11月25日下午被廣鐵集團以86億元拍得。樓面地價達17276元/平方米，創(chuàng)造了廣州單價新地。近期成都限購傳言四起，在一定程度上起到了逼單的效果，市民踴躍購房，11月總成交量有可能超過10月再創(chuàng)新高。

　　北京和武漢樓市價格平走。由于12月1日起北京將啟動商品房預(yù)售資金監(jiān)管，資金鏈趨緊預(yù)期促使開發(fā)商11月加速推盤。11月1日-24日，北京獲預(yù)售許可證的項目達到43個，比10月份增長53.6%，預(yù)計11月預(yù)售項目將超過50個，創(chuàng)年內(nèi)新高。武漢樓市波瀾不驚，不少樓盤同今年上半年相比，雖然價格沒有下降，但市場整體呈現(xiàn)量跌價平的趨勢，觀望氣氛日漸濃厚。

　　北京：中低價樓盤蜂擁入市搶搭末班車

　　從12月1日開始，北京將啟動商品房預(yù)售資金監(jiān)管，資金鏈趨緊預(yù)期促使北京開發(fā)商11月加速推盤。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月1日-24日，北京獲取預(yù)售許可證的項目達到43個，比10月份增長53.6%，預(yù)計11月預(yù)售項目將超過50個，創(chuàng)年內(nèi)新高。

　　市場成交方面，11月以來，北京商品住宅期房共成交6785套，成交面積67.15萬平方米，比10月同期分別增加46.07%和28.52%;商品住宅現(xiàn)房共成交761套，成交面積10.40萬平米，比10月同期分別增加65.80%和35.42%。

　　推出“優(yōu)惠”措施試探市場

　　9·29國五條以后，樓市成交低迷，部分開發(fā)商開始選擇打折或者項目“低開”等策略試探市場。

　　相關(guān)樓盤數(shù)據(jù)顯示，11月以來，北京市商品房成交金額前20的樓盤，半數(shù)項目在打折促銷。位于朝陽北路的某樓盤高折扣達9.5折，通州區(qū)京貿(mào)國際城均價從27000元/平方米直降至19800元/平方米，降價幅度約7000元/平方米，位于順義的阿卡笛亞莊園近期推出了直降5000元/平方米的優(yōu)惠活動。位于大興西紅門的鴻坤理想城成交均價從上月的2.4萬/平方米降到了2萬元/平方米以下。

　　亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，11月1日-20日，北京商品住宅成交均價為20468元/方平米，環(huán)比每平米上漲658元，漲幅為3.32%。從7月份開始，北京市新建商品房的開盤預(yù)售均價開始走低，11月中旬的預(yù)售均價已經(jīng)由7月份的28000元/平方米下滑到現(xiàn)在的20000元/平方米左右，這個價位相當(dāng)于今年1月份的水平。

　　陽光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖指出，年底將至，房企進入年度結(jié)算、沖擊業(yè)績的關(guān)鍵時期，部分企業(yè)可能加速推盤回籠資金。開發(fā)商擔(dān)心未來“錢袋”將被捂緊，達到預(yù)售條件的開發(fā)商便選擇加快開盤趕個“末班車”。這是近期北京中低價位樓盤頻繁入市的主要原因。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉也表示，商品房預(yù)售資金專款專用對開發(fā)商影響很直接。一般而言，開發(fā)商都會同時在一個或者多個城市開發(fā)多個項目，如果資金被鎖定將使得開發(fā)商很難閃轉(zhuǎn)騰挪，資金鏈斷裂風(fēng)險明顯加大。如果預(yù)售資金監(jiān)管政策嚴(yán)格執(zhí)行，將會推動開發(fā)商加快現(xiàn)有項目的開發(fā)，增加市場供應(yīng)。

　　12月將步入淡季

　　亞豪機構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至11月24日，北京預(yù)計12月開盤的項目為20個，其中超過半數(shù)項目未確定價格。受政策、市場以及季節(jié)因素的共同影響，12月開發(fā)商的計劃推盤量有限。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，12月份是市場供應(yīng)的淡季，大部分工程因為天氣的原因已經(jīng)進入冬歇。這使得市場供應(yīng)進入低谷，而12月預(yù)計開盤的項目大部分為大型房企的項目。

　　統(tǒng)計顯示，12月北京市計劃開盤項目有20個，其中純新盤6個，包括綠地新都會·國際花都、賓仕國際、波普工社等，老項目后期則包括中糧萬科·長陽半島、世嘉光織苑、華業(yè)東方玫瑰、香江別墅等，其中11個有報價項目的開盤均價為22317元/平方米。

　　20個計劃推盤項目中，位于城六區(qū)的有8個，占總量的四成;11月中上旬城六區(qū)項目的開盤量占22.22%。12月擬開盤的8個城六區(qū)項目又全部為老項目后期，且離上次推盤基本已時隔半年以上，比如星河城、中信城在2010年甚至沒有推盤記錄。

　廣州：成交趨冷 新地誕生

　　臨近年底，廣州樓市成交量持續(xù)下滑，但市區(qū)豪宅樓盤的成交讓廣州區(qū)均價在近十周維持高位運行，并于上周創(chuàng)出22124元/平方米的新高。在供應(yīng)方面，年底廣州市多個新盤扎堆上市。但在土地市場上，目前估計年內(nèi)住宅土地供應(yīng)在2平方公里左右。后市供需能否平衡，仍存懸念。

　　另外，此前備受關(guān)注的廣鐵南站地塊，在11月25日下午被廣鐵集團以86億元拍得。樓面地價達17276元/平方米，創(chuàng)造了土地單價新地。

　　成交持續(xù)下行 新盤供應(yīng)增多

　　今年廣州樓市的新盤供應(yīng)一直沒有出現(xiàn)過大幅上升，截至11月24日，可售樓盤也有3.6萬多套。因此業(yè)內(nèi)人士針對廣州樓市的供需狀況，認(rèn)為不會出現(xiàn)大跌行情。這種供應(yīng)偏緊的情況一直維持到今年10月。當(dāng)月廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)顯示廣州十區(qū)一手住宅交易登記均價為15072元/平方米，同比上升約50%，環(huán)比上升近三成。廣州房管局解釋交易均價上升源自新政之后六區(qū)成交占比上升，拉高全市整體均價。

　　近期統(tǒng)計顯示，11月25日至12月31日之間，廣州即將上市或有新組團推出的項目為36個，較之前大增。其中次亮相的新樓盤數(shù)量達到20個，甚至超過國慶黃金月前后的11個，創(chuàng)造了新盤上市量月度高紀(jì)錄。

　　在這20個新樓盤中，城區(qū)與郊區(qū)占比各半。近年來供應(yīng)一直緊缺的越秀和荔灣區(qū)共推出4個全新項目，周邊的番禺、從化繼續(xù)保持了之前的大力度供應(yīng)。在新盤中，供應(yīng)類型也較為豐富，其中既包括復(fù)式公寓，也有洋房。

　　臨近年底，雖然廣州樓市成交趨于低迷，但目前購房者面臨的選擇卻開始增多。

　　土地供應(yīng)收緊 新地誕生

　　與開發(fā)商的推盤熱情相比，廣州市土地市場的供應(yīng)力度卻有所收緊。年初廣州國土部門預(yù)期的住宅土地供應(yīng)量是7.64平方公里，但過一月調(diào)整為5平方公里。到7月份，廣州市國土資源局明確住宅用地供應(yīng)量的“下限”是2平方公里，并認(rèn)為“可以滿足市場的剛性需求”。到10月底，廣州實際出讓住宅土地面積1.01平方公里。離下限尚有一倍差，5平方公里的目標(biāo)更遙不可及。而在2009年，廣州住宅用地供應(yīng)量為4.1平方公里。

　　今年大部分時間里，土地拍賣市場成交低迷，多地塊以底價成交。然而廣州今年大規(guī)模的住宅用地、占地面積超過26萬平方米的廣鐵南站“巨無霸”地塊11月25日下午經(jīng)過222輪的競拍，被廣鐵集團以86億元拍得，樓面地價達17276元/平方米，超越了去年由越秀城建以15324元/平方米拿下的珠江新城天價地，創(chuàng)造了廣州單價新地。

　　廣州南站是目前區(qū)罕有的總建筑面積近50萬㎡的巨無霸項目。緊鄰珠江，東臨白鵝潭，是廣州市城市“中調(diào)”發(fā)展的重點地段。根據(jù)規(guī)劃，該地塊將是一個濱水景觀區(qū)，前景不可。

　　廣州經(jīng)緯行研究主任曾英杰表示，廣鐵南站原是廣鐵集團地塊，根據(jù)廣州三舊改造政策，需交納地塊成交額的三成，原地款一些拆遷問題需要經(jīng)過廣鐵集團同意。這些附加條件對廣鐵為有利，卻能讓其他開發(fā)商望而卻步。

　武漢：量跌價平 觀望氣氛濃厚

　　市場風(fēng)向標(biāo)萬科武漢公司旗下的萬科紅郡、萬科金域華府、萬科魅力之城、萬科高爾夫、萬科城共同推出的優(yōu)惠活動，在武漢房地產(chǎn)市場引起了不小的反應(yīng)。

　　中國證券報記者走訪了解到，不少樓盤同今年上半年相比，雖然價格并沒有下降，但房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)量跌價平的趨勢。一方面開發(fā)商手中有錢，心中不慌;另一方面購房者則在期待房產(chǎn)新政見效，市場整體觀望氣氛日漸濃厚。

　　中國證券報記者以購房者的名義撥通了萬科金域華府的電話，掛下電話不久，收到了金域華府的短信：萬科金域華府購房贈11888家電基金。

　　除了萬科率先拉起降價的大旗外，其他樓盤真正降價的并不多。在位于武昌武鍋老廠區(qū)的濱湖名邸項目，從5月份開盤至今，建筑面積小的82平米的戶型已經(jīng)售完，售樓小姐告訴記者，這個樓盤的三個戶型82平方米、98平方米和105平方米的基本都是剛性需求較多，因此比較受歡迎，剩余的戶型剩23層以上的了。不過她也表示，如果一次性付款，可以打到98折。

　　億房網(wǎng)研究主任明晶晶告訴中國證券報記者，近一個月，武漢房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)量跌價平的趨勢。11月份至今主城區(qū)的住宅成交套數(shù)為6770套，近一周均價6891元/平方米，與11月初的6805元/平方米基本持平。經(jīng)過金九銀十的成交，部分開發(fā)商已經(jīng)儲備了足夠的資金過冬，目前降價促銷的動力不大。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士則表示，其實公司并不缺錢，搞搞促銷一方面拿出的房源并不是別好的戶型，另一方面試探一下市場的真正情況，也可以造成開盤的感覺。

上海：通宵排隊買房景象再現(xiàn) 豪宅逆市上漲

　　通宵排隊買房再現(xiàn)滬上樓市!在通脹等多種因素的影響下，上海樓市依然出現(xiàn)了購房者排隊買房的場景，甚至連不少高價房也呈現(xiàn)“一房難求”的局面。

　　“9·28”調(diào)控進入到二個月，上海樓市成交量在調(diào)控的影響下大幅萎縮，但縱觀各項目的報價，依舊沒有絲毫松動的趨勢，多數(shù)項目還逆市漲價。

　　觀望中“漲價”

　　上周上海房價不跌反大漲，回到23000元/平的高位。據(jù)統(tǒng)計，上周上海商品住宅成交均價為23011元/平方米，環(huán)比前周大漲9.8%。

　　上海樓市的優(yōu)惠促銷逐漸退出，上海近50個在售樓盤，1個報價微跌。據(jù)網(wǎng)易地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，一個月內(nèi)，報價上漲的20個項目中，多個項目漲幅仍比較驚人，有5個樓盤報價比上個月漲價超過10%。

　　漲幅榜排名的項目是位于嘉定的底律財富天地，該項目10月份的報價為11500元/平，但11月份的報價已達13500元/平方米，上浮2000元/平方米，漲幅高達17.39%。

　　目前，上海樓盤項目選擇了保持現(xiàn)狀繼續(xù)觀望。在一定程度上反映了經(jīng)過上一輪調(diào)控，開發(fā)商應(yīng)對政策更為小心謹(jǐn)慎。另一方面，臨近年底，各大公司的銷售任務(wù)基本完成，不需要過多地調(diào)整自己的推盤節(jié)奏和計劃。

　　位于上海閘北慧芝湖三期在開盤當(dāng)日，購房者從早上9點起進場到晚上6點結(jié)束，整整9個小時，部分購房者深夜排隊，當(dāng)日成交420套，占推出房源總數(shù)的近六成。

　　供應(yīng)量繼續(xù)萎縮

　　“限購令”似乎對樓市影響有限，上海豪宅成交不斷刷新紀(jì)錄，單價5萬元以上豪宅成交量已連續(xù)5個月保持迅猛增長。分析人士稱，更多的人在“限購令”出臺后選擇了豪宅作為資產(chǎn)保值的避風(fēng)港。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月15日，10月滬上豪宅共計成交339套，環(huán)比增加58.6%，銷售總面積75855平方米，環(huán)比增加高達80%，銷售額也達到96.74億元。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高端物業(yè)的逆市，主要原因是“限購令”后，有改善需求的客戶因為能再買一套房子，買房時更為謹(jǐn)慎，購房需求也趨于大戶型，以求一步到位。而豪宅類產(chǎn)品一般都占據(jù)城市的資源，具有保值功能和增值空間。此外，在強烈的通脹預(yù)期之下，房產(chǎn)仍然被視比較安全的投資領(lǐng)域，擁有資源的高端住宅往往成為對沖貨幣資產(chǎn)貶值的選擇。

　　值得一提的是，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控統(tǒng)計，上周上海商品住宅新增供應(yīng)面積為14.1萬平方米，環(huán)比前周的34.3萬平大幅萎縮59%。這更加導(dǎo)致樓盤“緊缺”，供應(yīng)不足成為制約成交量的一個重要因素。

　濟南：剛需帶來“小陽春”

　　盡管近期地產(chǎn)調(diào)控政策趨緊，卻沒影響濟南房地產(chǎn)市場的。自住及改善型住房需求的支撐，加之通脹驅(qū)動等因素推動，濟南樓市9月份以來成交量明顯放大，地產(chǎn)商也順勢推盤入市，制造了10月“小陽春”。

　　9月底多部委聯(lián)合推出樓市調(diào)控政策，直接導(dǎo)致濟南樓市國慶“黃金周”期間的慘淡經(jīng)營。但隨后，濟南樓市迅速回暖。地產(chǎn)商集中推盤銷售并采取多種營銷措施，帶動市場呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。據(jù)世聯(lián)怡高濟南房地產(chǎn)市場月報監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，濟南10月住宅成交量2581套，30.2萬平方米，同比分別上升63.5%和83%，環(huán)比分別上升23.6%和26.9%。價格方面，盡管由于統(tǒng)計口徑有所不同導(dǎo)致當(dāng)?shù)囟鄠€研究機構(gòu)的報告中的銷售均價存在一定差異，但一個共同的認(rèn)識是，樓盤價格環(huán)比處于小幅波動狀態(tài)，整體上每平方米8000元-1萬元的中等價位段為成交主力，這一價格較去年同期有了兩三成的漲幅。

　　11月的濟南樓市延續(xù)了10月以來的氣氛，各種促銷手段及地產(chǎn)商的集中開盤，直接帶動了濟南樓市活躍的成交量。據(jù)某網(wǎng)站數(shù)據(jù)監(jiān)測統(tǒng)計，11月8日至14日，濟南市共成交商品房816套，環(huán)比前一周增加了227套，漲幅38.54%。其中住宅487套，環(huán)比前一周增加了52套，上漲了約11.95%。

　　據(jù)統(tǒng)計，未來一個多月內(nèi)，濟南仍將有10余家樓盤開盤，尤其是一些盤和大戶型樓盤紛紛推向市場。業(yè)內(nèi)人士分析，與全國一線城市或部分二線城市相比，濟南房地產(chǎn)市場過去以中檔物業(yè)為主體，高端產(chǎn)品匱乏，城市發(fā)展及城市消費水平的提高導(dǎo)致對高端物業(yè)的需求越來越強烈。隨著中海、保利等一批大鱷級地產(chǎn)商進入濟南，濟南樓市高端產(chǎn)品供應(yīng)逐漸增量，迎合了這部分需求。這種需求一部分表現(xiàn)為改善型的需求，同時在一定程度上也是擁有一定財富的人群在通脹背景下保值增值的需要，而這部分人選擇樓盤時傾向于選擇一些高端樓盤和大戶型樓盤。

　　成都：年底量價或創(chuàng)新高

　　繼11月18日成都推出了“限外令”(境外個人在境內(nèi)能購買一套用于自住的住房)后，成都樓市再次推出“組合拳”。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“二次調(diào)控”后頻繁亮相各地的限購措施并未包含在成都新政細(xì)則中。在各項措施中，更多是對原有規(guī)定的重申和強調(diào)，例如查處捂盤惜售、土地閑置以及執(zhí)行差別化信貸政策，這些條款要么已經(jīng)執(zhí)行，要么是全國性的統(tǒng)一措施，所以成都的政策是在加強此前已頒布政策的執(zhí)行力，對成都樓市不會產(chǎn)生太大影響。在各項措施中相對作用較大的是對捂盤惜售的查處和對開發(fā)商調(diào)價的時間限制。

　　“銀十”更勝“金九”

　　9月29日，樓市“二次調(diào)控”面世，市場預(yù)測10月成都樓市難以將“金九”的熱度保持下去，但受地鐵開通、秋季房交會及西博會召開、通脹預(yù)期上升等因素綜合影響，成都樓市迎來了名副其實的“金九銀十”。

　　繼9月成交量創(chuàng)年內(nèi)新高之后，成都樓市10月成交量再創(chuàng)新高。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月成都樓市的成交量環(huán)比大漲近五成，供應(yīng)量環(huán)比上漲三成，雙雙創(chuàng)下今年的新高。商品住宅成交套數(shù)為12907套，成交面積為119.22萬平方米，環(huán)比分別增長了45.2%和44.9%，創(chuàng)下了今年新高，也超過了去年同期水平。與此同時，商品住宅成交均價持續(xù)上漲，10月更是達到了8803元/平方米，環(huán)比增長4.70%。

　　11月有望再創(chuàng)新高

　　進入11月后，樓市銷售旺季已過，加之缺少房交會這一重要支撐，市場供應(yīng)量有所回落，但成交量仍維持較高水平。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月前三周主城區(qū)商品住宅成交分別為4078、4085、3289套，成交面積分別為38.76萬、40.14萬、30.99萬平方米。11月目前成交套數(shù)為11452套，總成交量仍有望超過10月12907的總套數(shù)再創(chuàng)新高。

　　中原地產(chǎn)研究認(rèn)為，近段時間成都樓市供應(yīng)放量刺激了需求的釋放，而多個城市出臺的“限購令”，使得相當(dāng)數(shù)量的外地購房者進入成都市場，與本地購房者一道推高了近期成交量。近期成都限購傳言四起，在一定程度上又起到了逼單的效果，恐慌性購房初現(xiàn)，相信短時間內(nèi)成交量還將保持高位，11月總成交量有可能超過10月再創(chuàng)新高。