楚天金報(bào)訊 圖為：以房養(yǎng)老離現(xiàn)實(shí)還有點(diǎn)遠(yuǎn)

□本報(bào)記者 張陽春

　　中國已走向老齡化社會(huì)，2009年武漢全市60歲以上的老人高達(dá)121.9萬人，養(yǎng)老問題為社會(huì)廣泛關(guān)注。本月8日，民政部副部長玉沛據(jù)在全國社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)會(huì)上提出，要積引導(dǎo)開發(fā)包括“以房養(yǎng)老”在內(nèi)的服務(wù)市場(chǎng)，解決城市老有所養(yǎng)的問題。一時(shí)間，“以房養(yǎng)老”這一提法激起了眾人的興趣，并引起熱議。在我們現(xiàn)在這樣的社會(huì)，“以房養(yǎng)老”行得通嗎？

　　用房子補(bǔ)充養(yǎng)老金
    “在年輕的時(shí)候貸款買房，到60歲臨近退休時(shí)把房貸全部還清。然后把房子抵押給銀行，使用權(quán)依然歸我，銀行每個(gè)月給我支付生活費(fèi)。我在整個(gè)老年過著衣食無憂、享受生活的日子……等我離開這個(gè)世界后，房子由銀行來處置。”
    這是“以房養(yǎng)老”所描繪的生活。
    形象地說，是“60歲以前人養(yǎng)房，60歲以后房養(yǎng)人”。房主把擁有合法產(chǎn)權(quán)的房子抵押給保險(xiǎn)公司或銀行等商業(yè)機(jī)構(gòu)，這些商業(yè)機(jī)構(gòu)根據(jù)評(píng)估得出房屋價(jià)值，定期付給房主養(yǎng)老金，直到房主去世，房子產(chǎn)權(quán)歸商業(yè)機(jī)構(gòu)所有。
    實(shí)際上，這是一種“倒按揭”，即“住房反向抵押貸款”。相當(dāng)于老年人以自有住房作為抵押，從銀行定期借款，到期后以房屋來還貸，這種方式與傳統(tǒng)的按揭貸款正好相反。
    這樣的養(yǎng)老方式下，老年人既能住在自己的房子里，又能將房產(chǎn)提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老。
    而目前的現(xiàn)狀是，許多人貸款買房，辛苦一生賺錢還貸，到臨近退休才還清貸款，但此時(shí)已無太多積蓄來養(yǎng)老。而且，房子很多情況是順理成章地留給子女。這也是中國人傳統(tǒng)的觀念。
    “以房養(yǎng)老”將打破我們的傳統(tǒng)模式。據(jù)了解，這種“倒按揭”的養(yǎng)老模式，在歐美及日本、新加坡等一些國家，已經(jīng)是一種比較成熟的養(yǎng)老模式。
    根據(jù)這種模式進(jìn)行的初步推算顯示，在國內(nèi)大中城市，如果一位擁有一套150萬元到200萬元房產(chǎn)的65歲老人，采取“以房養(yǎng)老”的方式，每個(gè)月可以拿到1萬元左右的養(yǎng)老金。

　　打破傳統(tǒng)觀念不易
    養(yǎng)老已成為現(xiàn)今一個(gè)突出的社會(huì)問題。據(jù)民政部近發(fā)布的數(shù)據(jù)，中國目前有1.67億老年人，其中不能自理的失能老年1036萬人，半失能老人2135萬人，大中城市空巢家庭達(dá)到70%。
    在武漢，人口老齡化步伐繼續(xù)加快。據(jù)預(yù)測(cè)，“十二五”期間，武漢市人口將突破1000萬人，其中老年人口將達(dá)170多萬人，占總?cè)丝诒戎剡_(dá)16%。
    在這樣的情況下，“以房養(yǎng)老”的提出，旨在為養(yǎng)老的解決提供一個(gè)新的選擇。
    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)于這一方式，一些思想前衛(wèi)的年輕人比較接受，別是一些丁克家庭更是期待這種模式；而一些老人則難以改變傳統(tǒng)的觀念。
    在外企工作的劉先生是一個(gè)丁克族，他說，這種方式挺好的，退休后可以有著可靠的收入來游山玩水、享受生活。
    60來歲的李大媽的老伴在武漢生活，兒子在深圳工作。她覺得，“以房養(yǎng)老”這種方式無法接受，房子將來肯定是屬于兒子的，兒子將來住不住、賣不賣是他的問題。“但寸方寸地、留于子孫耕”是國人的傳統(tǒng)觀念。思想傳統(tǒng)的老人，心理上難以接受自己辛辛苦苦一輩子掙來的房子未來成為別人的，有留給下一代才安心。

　　房價(jià)未來難估算
    除了觀念方面的原因外，“以房養(yǎng)老”的這種模式在我們的現(xiàn)實(shí)生活中可行性究竟怎樣？
    本地一位保險(xiǎn)公司人士指出，“以房養(yǎng)老”是一個(gè)金融創(chuàng)新，這樣的產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程中必須考慮到多方面的因素，包括房產(chǎn)價(jià)值、房地產(chǎn)未來價(jià)格走勢(shì)、抵押人的健康狀況以及將來房產(chǎn)的變賣處置等。
    這之中，房地產(chǎn)未來的價(jià)格走勢(shì)是一個(gè)難以預(yù)測(cè)的因素。與普通銀行按揭不一樣，普通房貸是年限越長貸款余額越小，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)也越?。欢@種“反按揭”則越往后貸款余額越大，風(fēng)險(xiǎn)也越大。
    因而，如果房價(jià)下跌，金融機(jī)構(gòu)將承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)。房價(jià)近年來穩(wěn)步上漲，甚至是大量泡沫摻雜其中。從趨勢(shì)來說，現(xiàn)在的房價(jià)未來是否估值過高，未來房價(jià)有沒有下跌風(fēng)險(xiǎn)？這樣的問題，誰也難以給出一個(gè)準(zhǔn)確的判斷。
    此外，銀行也好保險(xiǎn)也好，拿到了房產(chǎn)之后如何處置也是一個(gè)大問題。過去，金融機(jī)構(gòu)處理房產(chǎn)一般都是處理不良資產(chǎn)，都是被動(dòng)地去處理，而從未主動(dòng)地去進(jìn)行過大量房產(chǎn)買賣。
    還有一個(gè)問題，是土地使用年限的問題。住宅用地的使用年限一般是70年，老年人把已經(jīng)使用幾十年的房產(chǎn)抵押出去時(shí)，土地使用權(quán)期限已所剩無幾了。目前，隨著物權(quán)法的出臺(tái)，使用權(quán)期限到期后，可以將權(quán)限延續(xù)，但又可能涉及到重繳土地出讓金的問題。

　　新模式屬于小群體
　　“以房養(yǎng)老”也不是在國內(nèi)次提出。
    據(jù)報(bào)道，上海市公積金管理前幾年曾試點(diǎn)推出“以房自助養(yǎng)老”：65歲以上的老年人，可將自己的產(chǎn)權(quán)房賣給公積金管理部門；交易后，老人可一次性收取房款，房屋再由公積金管理再返租給老人，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理。不過，真正申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)的對(duì)象是個(gè)位數(shù)，目前該試點(diǎn)已停止。
    另外，民間有一些個(gè)人“以房養(yǎng)老”行為。比如一些人到老年后，把大房子換成小房子，或者把城的房子換到郊區(qū)去，進(jìn)而獲得一筆養(yǎng)老收入。
    其實(shí)，“以房養(yǎng)老”更大程度上是金融創(chuàng)新的一個(gè)方向，而絕不是養(yǎng)老問題的主要方向。養(yǎng)老問題的解決根本還是靠社會(huì)養(yǎng)老體系的逐步完善。
    這一模式實(shí)行的時(shí)機(jī)尚未成熟。現(xiàn)在已經(jīng)步入老年的人來看，大部分并沒有購買商品房，很多是單位分房。真正有條件“以房養(yǎng)老”的，是現(xiàn)在已經(jīng)購買了商品房的中年人，不過這些人往往有著較好的生活條件。
    此外，目前真正養(yǎng)老問題突出的，不是有房的城市老人，而是廣大農(nóng)村和城市低收入家庭。“以房養(yǎng)老”即使施行也是一個(gè)小群體的選擇。