受國家對住宅房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響，部分省份的住房交易市場已趨于平緩，但一批敏銳的投資客卻將視線轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，掀起一股商鋪炒作熱。住宅投資與商鋪投資有何差異？商鋪投資是否能給投資者帶來預(yù)期的收益？看似瘋狂上漲的商鋪價格又暗藏怎樣的風險？記者為此進行了走訪調(diào)查。

　　樓市調(diào)控新政策催熱商業(yè)地產(chǎn)

　　今年以來，濟南市民軍已“斬獲”了三套商鋪，分別位于山東德州市、淄博市和江蘇宿遷市。一年前，軍還是一個純粹的住宅投資客，先后購買了4套住宅。“今年我基本上不關(guān)注住宅市場了，重點是看看二、三線城市的商鋪，要價格合適我立即買下來，用作長期投資。”軍說。

　　今年，國家密集出臺了對住宅市場的調(diào)控政策。9月29日晚，國家多個部委分別出臺措施，包括將套住房付比例調(diào)至30%以上，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅等，在4月份調(diào)控政策出臺之后又一次加大對住宅市場的調(diào)控力度。

　　“這些政策對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響很明顯，別是三套房停止貸款，使金融‘杠桿’效應(yīng)已失效。”軍說，很多炒房人已經(jīng)撤出住宅市場，轉(zhuǎn)向受政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)。

　　商鋪投資的也帶動開發(fā)商拿地的熱情。10月12日，濟南對東部的3塊金融商業(yè)用地進行拍賣，經(jīng)過15輪的競價，山東啟德置業(yè)有限公司以8億元的價格拍得，土地溢價近2.5億元，每畝價格在850萬元。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，自4月份樓市調(diào)控政策實施以來，濟南多個住宅用地在拍賣時都是因為競拍企業(yè)不積，后以底價成交。而這次如此激烈的競場面，說明在目前樓市調(diào)控背景下，無論是投資者還是房地產(chǎn)企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的熱情已明顯高于住宅。

　　盲目出手暗藏風險

　　商鋪投資因其長期增值的空間和短期固定的租金收益，引得不少人追捧，但業(yè)內(nèi)人士也表示，商鋪投資的風險遠遠大于住宅投資，一旦決策失誤有可能導(dǎo)致血本無歸。

　　“近幾年，在一些交通便利和商業(yè)氛圍比較成熟的地段，商鋪升值的幅度是有目共睹的，這種增值的趨勢在上海、廣州、深圳等一線城市表現(xiàn)得尤其明顯。但并不是投資商鋪即可很快獲利，甚至不一定獲利。從這些年商鋪投資的情況來看，其風險性要遠遠高于住房投資。”合富輝煌（中國）山東公司市場研究總監(jiān)許傳明說。

　　記者采訪了解到，目前國內(nèi)商鋪投資主要分為返租、代租等形式。其中返租是投資者在購買商鋪后，由開發(fā)商承租回去，并統(tǒng)一對外出租，代租則由投資者購買商鋪后交由開發(fā)商代為出租。在獲利方式上，前者簽署購房合同后便可從開發(fā)商處獲得固定的年租金收益，后者則需要等待承租者上門后確定年收益。

　　許傳明認為，返租其實是一種開發(fā)商常用的促銷手段，投資者在購買商鋪時，不少開發(fā)商實際上已經(jīng)將返租期間的租金算入售房價格中。“一些投資者往往被商鋪的高收益迷惑，認為在投資前兩年即可獲得穩(wěn)定的收益，但實際上開發(fā)商通過‘朝三暮四’的倒換，后的成本仍由投資者自己承擔。”

　　警惕過度炒作帶來下一個泡沫

　　一些行業(yè)人士和專家認為，國家對住房市場實施調(diào)控并未涉及商業(yè)地產(chǎn)，這使得很多城市的商業(yè)地產(chǎn)以“城市綜合體”等面目出現(xiàn)，盲目新建和擴建商業(yè)項目，導(dǎo)致供過于求的局面正在形成。同時，寬松的銀行貸款政策，也讓一部分住宅投資者有能力投入到商鋪投資中。專家提醒，無論是開發(fā)商還是投資者，都應(yīng)根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況謹慎投資，以免過度炒作形成泡沫。

　　山東大學房地產(chǎn)研究主任李鐵崗教授認為，投資任何城市的商鋪，都應(yīng)事先做好后期收益預(yù)估，因為隨著城市規(guī)劃的更新和發(fā)展轉(zhuǎn)移，其所能帶來的收益具有很大的不確定性。

　　“別是有些城市的商鋪投資熱潮和當?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境并不匹配，投資者一旦選擇失誤可能導(dǎo)致?lián)p失難以挽回。”李鐵崗說。

　　“過度開發(fā)商鋪和投資都有可能形成泡沫，因為商鋪往往是根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展情況和城市建設(shè)需要‘應(yīng)運而生’，并不存在剛性需求，這一點難以和住宅相比擬。”許傳明表示，而且無論從開發(fā)建設(shè)還是投資的角度來說，商業(yè)地產(chǎn)都比普通的住宅地產(chǎn)要求更高。

　　認為，商鋪投資泡沫的形成和商業(yè)用地的供應(yīng)有著密切的關(guān)系。“一個城市對商業(yè)地產(chǎn)必須有著嚴格的用地計劃，在商鋪投資的時候應(yīng)該謹慎審批。一旦供應(yīng)量過大會催生泡沫的產(chǎn)生，同時也會因此導(dǎo)致泡沫的破滅。”