在調(diào)控背景下銀根持續(xù)收緊,樓市銷售進程滯緩,房企別是中小房企已逐漸被資金問題困擾,資本對房企生存和發(fā)展的影響在今年表現(xiàn)尤為明顯。
“我們現(xiàn)在擺在案頭上的有20-30個項目,其中三、四線城市的項目占三分之一,二、三線城市的占三分之一,還有一些比較大的開發(fā)商的項目。”鼎峰地產(chǎn)投資基金合伙人白勇告訴記者,“現(xiàn)在大開發(fā)商也缺錢。”
記者觀察到,與往屆論壇明顯不同的是,此次“2011博鰲房地產(chǎn)論壇”上“在資本金融時代的房地產(chǎn)”成為2天全天會議的議題,圍繞房地產(chǎn)企業(yè)融資、新型金融業(yè)態(tài)、地產(chǎn)基金等話題,房企和房地產(chǎn)基金公司大佬們踴躍發(fā)言,參加此次論壇的基金公司和開發(fā)商數(shù)量更是創(chuàng)歷屆論壇之。
日前,住建部政策研究副主任秦虹在“2011博鰲房地產(chǎn)論壇”現(xiàn)場發(fā)布由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究研究主持的《我國民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》,報告指出我國民間資本和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩大變化,一是投資趨勢正在告別“炒房時代”,進入“理性投資時代”,即房地產(chǎn)投資的證券化;二是房地產(chǎn)的融資趨勢正在從銀行為主的間接融資轉(zhuǎn)向以信托、基金為主的直接融資。
業(yè)內(nèi)人士普遍對在房企融資遇困的情況下,地產(chǎn)金融出現(xiàn)的新業(yè)態(tài)表示看好,但投資概念和知識的推廣以及法律監(jiān)管的完善短期內(nèi)將成為羈絆,并表示地產(chǎn)基金在當前呈現(xiàn)出的“野蠻生長”狀態(tài),亟需出臺相關(guān)監(jiān)管規(guī)則。
“近年來,這種房企和基金公司集結(jié)于此、共謀發(fā)展的獨現(xiàn)象比較少見,折射出去年以來地產(chǎn)基金的蓬勃發(fā)展需求,更折射出房企對自身資金出路的焦慮,以及不少房企融資渠道緊縮的尷尬現(xiàn)實。” 安泰盤實總裁蓬鋼對本報記者表示。
房企融資將轉(zhuǎn)向信托、基金
高和投資董事長高鑫表示,現(xiàn)在越來越多的城市住宅加入了限購的行列,那么這么多大規(guī)模的民間資本往哪流呢?一是商業(yè)地產(chǎn),二是沒被限購的三線城市。但隨著大量資金的快速聚集,投資風險也在逐漸加大。那么真正的投資“藍海”在哪里?
應(yīng)該是地產(chǎn)投資的證券化。何謂投資的證券化?是由不動產(chǎn)實物投資轉(zhuǎn)向證券產(chǎn)品:如REITs、信托、基金等。
秦虹也表示,與國外成熟房地產(chǎn)市場以直接投資為主的情況不同,我國房地產(chǎn)中直接融資不足10%,間接融資卻高達80%以上,而由于當前房地產(chǎn)信貸的從嚴管理,大量民間資本通過信托、基金等方式投向房地產(chǎn)已成為趨勢。
根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù),今年上半年投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金余額是6051.9億,房地產(chǎn)信托的平均年收益率居各領(lǐng)域投資的位。
秦虹在《我國民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》中選取了幾大民間資本集中地區(qū)作為樣本分析,其中溫州民間資本4500億到6000億元,山西有1萬億元,鄂爾多斯是2200億元,加起來高達約2萬億元,遠遠超過去年北京新建商品房2060億元的銷售額。
對此,秦虹表示民間巨大的資本力量必將尋求長期穩(wěn)定的證券化投資方式。“將個人炒房的錢由需求轉(zhuǎn)向供給,有利于抑制房價增長;另一方面房地產(chǎn)直接融資渠道的增加也降低了行業(yè)風險。”高和投資董事長蘇鑫如此分析。
蘇鑫認為,雖然基金從發(fā)展伊始備受議,但其實基金對房地產(chǎn)還有很大好處:先可以改善房地產(chǎn)融資環(huán)境,增加行業(yè)直接融資比例,減少行業(yè)波動對整個經(jīng)濟的風險;二,抑制房價快速上漲?,F(xiàn)在房企不被各種資本力量看好的時候,沒有錢,不買地。基金跟他合作后,他可能買地,供應(yīng)增加了;三,緩解通脹壓力??傊?,房地產(chǎn)融資的趨勢是從銀行為主的間接融資轉(zhuǎn)向信托、基金為主的直接融資。
民間資本進入地產(chǎn)需制度創(chuàng)新
不容忽視的是,一直以來,我國民間資本進入房地產(chǎn)開發(fā)的渠道過于單一,而且,從房地產(chǎn)制度本身角度來看,在過去較為寬松的貨幣政策條件下,我國房企融資制度放大了銀行金融杠桿效應(yīng),客觀上將風險過度集中于購房者和銀行,將收益大部分收歸于房企,這也是過去若干年來房企偏好銀行信貸,民間資本未大規(guī)模發(fā)展的重要原因之一。
所以,從某種意義上來看,我國現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)融資制度本身是一個資金擠出的過程,一方面放大了房企的利潤空間,另一方面以銀行信貸資金為主,擠出了其它資金渠道。
因此,有必要通過房地產(chǎn)開發(fā)融資制度改革,開發(fā)新的地產(chǎn)金融產(chǎn)品,讓房企在風險和收益對稱的前提下吸納更多的民間資本。
“改變我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)融資方式需要兩個客觀條件,一是貨幣政策持續(xù)緊縮,二是房地產(chǎn)市場上持有型物業(yè)占比提高。”從趨勢上看,秦虹認為部分民間投資將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和有升值潛力的非限購區(qū)域住宅,總體擴散點包括由本地向外地、由國內(nèi)向海外擴展。
“新型金融業(yè)態(tài)”各有看點
當前,新型金融業(yè)態(tài)目前主要包括以房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債以及RE ITs等(房地產(chǎn)投資信托基金)。從當前國內(nèi)現(xiàn)實情況來看,這幾種方式所需的制度環(huán)境完善程度不一,發(fā)展進度各異。
秦虹認為,信托方式發(fā)展條件為成熟。由于運作模式清晰、相關(guān)管理制度比較完善,目前規(guī)模已經(jīng)較大。據(jù)中國銀監(jiān)會授權(quán)中國信托業(yè)協(xié)會公布信托資產(chǎn)的數(shù)據(jù),今年二季度新增房地產(chǎn)信托資金累計已達2077 .66億元,房地產(chǎn)信托平均收益率居各領(lǐng)域之。
私募股權(quán)基金方式值得關(guān)注,由于信托受眾群體大,因而其發(fā)行受監(jiān)管較多。而基金主要涉及高端投資者,具抗風險能力和持有能力,所以其規(guī)范發(fā)展值得關(guān)注。
被稱為房地產(chǎn)“基金元年”的2010年國內(nèi)涌現(xiàn)了20多房地產(chǎn)私募股權(quán)基金,資金規(guī)模達500多億元。但目前房地產(chǎn)基金募集和管理水平、監(jiān)管制度以及投資者認知程度還需完善。
金地集團總裁黃俊燦在回應(yīng)業(yè)內(nèi)關(guān)于新型金融業(yè)態(tài)法制和法規(guī)缺位的質(zhì)疑時表示,房地產(chǎn)基金的發(fā)展在當前必須先依靠行業(yè)自身的監(jiān)管和自律。
有分析人士表示,國內(nèi)由于起步晚,對地產(chǎn)基金的理解、操作水平均與國際有巨大差,未來發(fā)展未必樂觀。