“陰陽合同”為何肆無忌憚?

　　200萬的房子能省四萬八

　　上，北京晚報(bào)記者來到了(北京)北二環(huán)安定門外的一家中介門店，一位熱情的小伙子接待了記者。在記者提出購房需求后，這位小伙子給記者提供了4處房源，記者表示對安德路地區(qū)一套50平方米、一層帶小院的一居室感興趣，房主報(bào)價(jià)210萬元，單價(jià)42000元。“姐，你要真想買，這套房205萬元咱能拿下來。另外在繳稅上，我們還能給您省不少。”

　　“除了房款，還要繳多少錢稅?”記者問。

　　“您是全款，還是貸款?”小伙子反問。

　　“這和全款、貸款有什么關(guān)系嗎?”記者表示不解。

　　“當(dāng)然有關(guān)系了。您要是全款，我們可以幫您以地區(qū)低計(jì)稅價(jià)格簽網(wǎng)簽合同，按這個價(jià)格去繳稅，能比實(shí)際成交價(jià)省三四倍。 如果是貸款，能按評估價(jià)格繳稅了，評估價(jià)大約是實(shí)際成交價(jià)的70%左右，也能省一些，但省的不多了。” 對于違規(guī)的“陰陽合同”小伙子一點(diǎn)兒都不掩飾，“現(xiàn)在買賣二手房都這樣。”

　　隨后，小伙子分別按該地區(qū)低計(jì)稅價(jià)格和貸款評估價(jià)給記者算了一筆賬。按低計(jì)稅價(jià)格8000元計(jì)算，總價(jià)40萬元，個稅1%，契稅3%，土地出讓金每平方米15.6元，共16780元。按貸款評估價(jià)160萬元交稅，個稅16000元，契稅48000元，土地出讓金780元，共64780元。 按低計(jì)稅價(jià)格繳稅，能省3倍左右。

　　所以，很多人都按低計(jì)稅價(jià)格簽合同，其他余款走裝修費(fèi)，也是陰陽合同。小伙子還透露，如果貸款，想想辦法也能按低計(jì)稅價(jià)格繳稅，拿這套房為例，可以先按160萬元的評估價(jià)格網(wǎng)簽，然后以這個網(wǎng)簽合同為依據(jù)，去銀行辦房貸，房貸批下來后，將這個網(wǎng)簽撤銷，再以低計(jì)稅價(jià)格重新網(wǎng)簽，按低計(jì)稅價(jià)格繳納相應(yīng)的稅費(fèi)。雖然麻煩點(diǎn)兒，也有這么做的。

　　“陰陽合同”緣何暢通無阻?

　　網(wǎng)簽納稅環(huán)節(jié)都沒人管

　　“這么做，行嗎?萬一查出來怎么辦?”記者對這種“偷稅”方式表示懷疑。小伙子對“偷稅”這個詞很敏感：“這怎么能叫‘偷稅’呢，這叫‘合理避稅’。”為了打消記者的顧慮，小伙子承諾說：“您放心，肯定沒問題，大家都是這么辦的，沒有人查。不信，您可以到繳稅點(diǎn)看看去。”頓了一下，小伙子接著說：“不過，您要買，抓點(diǎn)緊，近可能要提高低計(jì)稅價(jià)格，提高后，稅避不了了。”他把低計(jì)稅價(jià)格要調(diào)的傳聞當(dāng)成了一個促進(jìn)成交的砝碼。

　　是否真的像中介所說，“陰陽合同”沒人查嗎?隨后，記者來到了位于地安門東南角的東城區(qū)房產(chǎn)交易大廳。這是一個可以辦理購房資格審核、網(wǎng)簽、繳稅等業(yè)務(wù)的綜合部門，共有二十幾個柜臺辦理不同業(yè)務(wù)。大廳里人不多，有七八組客戶在身穿白襯衫的中介人員的引領(lǐng)下，在不同號牌的柜臺前辦理業(yè)務(wù)。二十幾個柜臺中，有4個柜臺辦理繳稅業(yè)務(wù)，記者看到，一名年輕中介正陪著一中年男子辦理相關(guān)繳稅業(yè)務(wù)，遞上各種材料后，約二十幾辦完。

　　之后，記者在他們的成交合同中看到，這是一處東直門外的房源，單價(jià)9000多元，很明顯，價(jià)格做低了，但未見工作人員提出異議。負(fù)責(zé)辦理這單業(yè)務(wù)的中介向記者介紹說：“為了避稅，大家都盡量把成交價(jià)做低。在繳稅時(shí)，要合同價(jià)格高于低計(jì)稅價(jià)，網(wǎng)簽、納稅都沒人管。”這位中介還介紹，有一次，他的一個朋友買房，是自行成交的，讓他幫忙走一下兒網(wǎng)簽、納稅和過戶手續(xù)，他不知道那個區(qū)域的低計(jì)稅價(jià)格，問繳稅的辦事員，辦事員告訴他了。他說：“我問辦事員低計(jì)稅價(jià)格，他肯定知道什么目的，但也沒管。”在這種形勢下，網(wǎng)簽信息中，一套房8萬元，50%以上的二手房成交價(jià)在60萬元以下不足為奇了。

　　“陰陽合同”止步于何時(shí)?

　　低計(jì)稅價(jià)格將接近實(shí)際房價(jià)

　　“陰陽合同”已經(jīng)存在了很長時(shí)間，不是什么新鮮事，給國家造成的稅收損失也盡人皆知，但讓許多關(guān)注此事的人覺得奇怪的是，這么長時(shí)間了，“解藥”為何如此難出。據(jù)了解，年初，京版“國八條”中規(guī)定，有關(guān)部門要根據(jù)市場情況及動態(tài)調(diào)整存量房交易低計(jì)稅價(jià)格，堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。當(dāng)時(shí)，這被人們認(rèn)為是根治“陰陽合同”的良藥，坊間熱傳，四五月份調(diào)價(jià)新政出臺，“陰陽合同”將成為歷史。隨后，4月1日，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》正式實(shí)施，《辦法》明令禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員從事賺取差價(jià)、協(xié)助簽訂“陰陽合同”等違法違規(guī)行為，于是，又有許多業(yè)內(nèi)人士判斷，“陰陽合同”將止步于6月前。但沒想到，時(shí)至，這種“風(fēng)聲”不但沒變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，還悄無聲息了。

　　“一直嚷嚷要調(diào)整二手房低計(jì)稅價(jià)格，近有動靜了嗎?”記者向多位二手房業(yè)內(nèi)人士詢問此事。“又沒有了，真奇怪。”記者得到的幾乎都是類似的答復(fù)。為什么這個政策遲遲不出臺呢?

　　“是不是政府想在觀察一下市場呀。”有業(yè)內(nèi)人士猜測。這位業(yè)內(nèi)人士分析，現(xiàn)在二手房交易的成本已經(jīng)不低了，如果貸款，成本更高，比如二套房貸款65萬元，20年，月還款高達(dá)8000元，很多人都承擔(dān)不起。今后，如果不能簽“陰陽合同”了，200萬元的房子，個稅、契稅、營業(yè)稅都繳的話，還要額外多掏十幾萬元，那時(shí)，更沒人買房了，二手房成交量至少減少20%。“政府不希望房價(jià)漲，肯定也不希望房價(jià)跌。之前出來那么多政策，效果如何還不確定，所以沒有急著推出吧。”這位業(yè)內(nèi)人士總結(jié)說。在他看來，低計(jì)稅價(jià)格調(diào)整對市場影響力巨大，在此新政出臺之前，政府有可能會通過其他措施控制“陰陽合同”。

　　目前，低計(jì)稅價(jià)格調(diào)整工作進(jìn)展到什么程度了呢?記者從政府方面了解到，年初，有關(guān)部門開始著手低計(jì)稅價(jià)格調(diào)整的工作，并很快草擬了調(diào)整方案。有關(guān)人士向記者透露，調(diào)整后的低計(jì)稅價(jià)格將更加細(xì)化，更加接近現(xiàn)在的實(shí)際房價(jià)水平，但具體如何計(jì)稅、何時(shí)出臺，暫時(shí)還沒有消息。有業(yè)內(nèi)人士分析，根據(jù)“接近實(shí)際房價(jià)水平”的原則判斷，新的低計(jì)稅價(jià)格很有可能像銀行貸款一樣，參照評估價(jià)格。屆時(shí)，買房人將很難借助“陰陽合同”節(jié)省納稅成本。