銀行貸款、股市融資紛紛碰壁，面臨宏觀調(diào)控政策的嚴(yán)厲執(zhí)行，房地產(chǎn)的企業(yè)大批涌向信托渠道。據(jù)用益信托工作室不完全統(tǒng)計(jì)，2011年1-4月共發(fā)行222款房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)722.11億，與去年同期相比，發(fā)行數(shù)量增長66.92%，發(fā)行規(guī)模增幅達(dá)115.26%。而值得注意的是，以保障性住房的面目出現(xiàn)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品激增。

　　房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)展迅速

　　“3、4月份房地產(chǎn)發(fā)行數(shù)量和規(guī)模的大幅的回升，我們認(rèn)為這很可能是房地產(chǎn)信托新一輪高位發(fā)行的前兆。”用益信托工作室有關(guān)分析人士指出，從房地產(chǎn)信托規(guī)模占比來看，4月份房地產(chǎn)規(guī)模占比為55.51%，處于去年以來的高位。這一定程度上說明房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模的回升。

　　房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大規(guī)模發(fā)行的同時(shí)，收益率也進(jìn)一步的走高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年1-4月房地產(chǎn)信托的平均年收益率高達(dá)9.6%，相對(duì)2010年全年房地產(chǎn)信托8.92%的平均年收益率來說，增長了7.62%。分析人士指出，房地產(chǎn)信托預(yù)期年收益率的不斷上升，主要是通脹導(dǎo)致加息不斷。目前房地產(chǎn)信托收益進(jìn)一步提高的能量已枯竭，房地市場風(fēng)險(xiǎn)和房企承受能力也已達(dá)到限。

　　該分析人士還表示，在國家緊縮房企銀行的信貸的同時(shí)，信托卻在一旁開閘。面對(duì)這種情況，有關(guān)方面很可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行收緊，以防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)在信托業(yè)蔓延。

　　對(duì)于日趨嚴(yán)格的房產(chǎn)調(diào)控政策，許多信托公司自發(fā)調(diào)高了房地產(chǎn)信托門檻。比如提高開發(fā)商的自有資金比例、選擇實(shí)力強(qiáng)的房企、地段好的項(xiàng)目進(jìn)行信托融資。但需要從信托融資的房企仍然相當(dāng)多。

　　保障性住房信托產(chǎn)品噱頭多

　　保障性住房是今年房地產(chǎn)政策調(diào)整的重要一部分，與保障性的住房掛鉤的信托產(chǎn)品今年發(fā)展迅速。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前四個(gè)月，各信托公司共發(fā)行了15款投向保障房建設(shè)的房地產(chǎn)信托，規(guī)模達(dá)到35.9億元人民幣，而去年全年保障房項(xiàng)目22款。一季度保障房信托產(chǎn)品的平均期限為1.81年，平均收益率為9.32%，雖略低于房地產(chǎn)信托平均水平，但高于全部信托產(chǎn)品的平均收益率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　從產(chǎn)品角度來看，4月份以來，市場出現(xiàn)了相當(dāng)部分投向保障性住房的高收益率產(chǎn)品，比如，目前市場上收益高的一款產(chǎn)品“鄂爾多斯(600295,股吧)伊金霍洛旗棚戶區(qū)改造項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”的高收益率達(dá)到了12%。以及同樣由中融信托發(fā)行的“貴陽義信麒麟苑經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，高收益率為11.5%;華能信托發(fā)行的“天璽苑經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”收益率也高達(dá)9.5%。“保障性住房的收益率5%左右，而信托產(chǎn)品為何能提供高達(dá)9%的預(yù)期收益?”針對(duì)近期市場上相繼出現(xiàn)高收益的保障性住房產(chǎn)品，不少投資者疑惑信托產(chǎn)品的收益率水平。“打包出售是保障性住房信托產(chǎn)品盈利的主要模式，而這些項(xiàng)目中主要盈利部分還是在于商品房和商業(yè)地產(chǎn)方面。”有關(guān)業(yè)內(nèi)分析人士向記者表示，目前信托市場上，幾乎沒有一款產(chǎn)品是完全針對(duì)保障性的住房的，保障性住房的低收益水平使得信托資金缺乏進(jìn)入的動(dòng)力。但是相當(dāng)多的項(xiàng)目通過捆綁保障性住房獲得了穩(wěn)定和收益兩方面的賣點(diǎn)，比如目前市場上收益高的鄂爾多斯項(xiàng)目，其中動(dòng)遷房是很少的一部分，主要的開發(fā)項(xiàng)目是商品住宅以及辦公房等。實(shí)際上，這類信托項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)并不亞于商品住宅項(xiàng)目。