房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行屢屢受阻，使得房地產(chǎn)開發(fā)商資金供應趨于緊張。部分開發(fā)商開始另辟蹊徑，通過保障房信托產(chǎn)品融資來開發(fā)商業(yè)用地。

　　用益信托工作室發(fā)布的新統(tǒng)計報告指出，多數(shù)“有保障房性質(zhì)”的信托產(chǎn)品中，真正投資到保障房建設等政府所鼓勵的房地產(chǎn)的資金卻并不多。

　　“部分保障房信托產(chǎn)品借保障房之名行賣商品房之實，主要在于今年以來政府給予保障房建設更多的優(yōu)惠政策支持，別是較低的土地成本和優(yōu)先拿地權也是房地產(chǎn)商搶的重要原因。”用益信托工作室分析師顏玉霞解釋道。

　　今年以來保障房信托產(chǎn)品的發(fā)行量呈上升趨勢，2010年信托產(chǎn)品市場共發(fā)行23款保障房信托產(chǎn)品，但今年一季度此類產(chǎn)品發(fā)行了14款，募集金額達33.9億元。同時，保障房信托產(chǎn)品的收益率也集體上揚，部分產(chǎn)品的收益率甚至高達11.5%，可與房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的高收益相抗衡。

　　上述統(tǒng)計報告中表示，單純的保障房建設不可能給出這么高的回報率，帶領該類產(chǎn)品收益上漲的原因是在其募集的資金除了用在保障房項目建設上，還有一部分投入到了收益更高的商品房開發(fā)建設上。

　　開發(fā)商究竟是如何把從保障房信托產(chǎn)品中募集來的資金“巧妙”地運用到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的?用益信托工作室分析師岳婷向記者表示，借道于商業(yè)地產(chǎn)的方法主要是“打包開發(fā)”，比如一保障房開發(fā)項目分為三期，一期為保障房建設，后兩期變成商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā);或者是一項安居工程，募集資金的30%用于建設保障房、回遷房等等，70%的資金用做住宅、商用房開發(fā)。

　　岳婷表示，這類產(chǎn)品著實不少，如1月下旬中融信托發(fā)行的“合肥包河石橋保障房項目股權投資集合資金信托計劃”，項目共分兩期，一期為14.78萬平方米的保障房建設區(qū)，二期則為22.91萬平方米的商用住宅區(qū)。該款產(chǎn)品的產(chǎn)品說明書披露，預期年化收益率為投資資金300萬元以下9%、300萬-600萬元為11%、600萬元以上為12%。

　　同時，記者發(fā)現(xiàn)近日發(fā)行的“鄂爾多斯伊金霍洛旗棚戶區(qū)改造項目集合資金信托計劃”，其項目類型包括返遷房、商用住宅、商業(yè)寫字樓、酒店等，定位為中綜合社區(qū)，大部分用地也是商業(yè)用途。

　　另據(jù)公開資料顯示，今年以來，掛鉤保障房建設的信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)?？傆嫶蟾旁?9億元，這些信托產(chǎn)品無一例外地在信托計劃的名稱中注明了諸如“經(jīng)適房”、“棚戶區(qū)改造”、“拆遷安置房”等掛鉤保障房的字眼。

　　“公租房、廉租房、安居工程、經(jīng)濟適用房等也都屬于保障房建設，開發(fā)商借用這類項目可以享受保障性住房土地供應、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面的優(yōu)惠政策。而且，這些土地盤活成住宅用地，收益更是不可估量，保障房的資金回報率在3%-10%。”岳婷補充道。

　　另有業(yè)內(nèi)人士分析道，房地產(chǎn)開發(fā)商這樣做更重要的是規(guī)避監(jiān)管，監(jiān)管層不斷地收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務，依靠房地產(chǎn)信托產(chǎn)品融資的難度越來越大，所以借道保障房轉(zhuǎn)投商業(yè)住房，既可以獲得好名聲，又能達到融資的實際目的。