昨日(5月11日)，國家統(tǒng)計局發(fā)布了4月經(jīng)濟數(shù)據(jù)，其中房地產(chǎn)數(shù)據(jù)并不“亮眼”。業(yè)界人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，受調(diào)控政策的影響，全國商品房銷售量在4月出現(xiàn)明顯下降，而此時本該是傳統(tǒng)的銷售旺季。

　　在多項指標中，盡管房地產(chǎn)開發(fā)投資、開工面積、企業(yè)資金來源等指標繼續(xù)保持增長態(tài)勢，但增幅自今年以來持續(xù)收窄。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，4月全國樓市的銷售數(shù)據(jù)下降為明顯。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)得出，今年4月，全國商品房銷售面積為7255萬平方米，環(huán)比3月份大幅下降23.6%，比去年同期則下降9.8%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭將此現(xiàn)象形容為“反常”，他認為，盡管調(diào)控政策已出臺3個月，但多數(shù)開發(fā)商仍未采取明顯的促銷行動，購房者也未擺脫觀望情緒，但這種局面難以持久。銷售面積下滑并不意外

　　統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月，全國商品房銷售面積為24898萬平方米，同比增長6.3%，增幅較前3月下滑過半，比去年同期更是大幅下降26.5個百分點。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，銷售面積下滑早有前兆。5月初，有關(guān)機構(gòu)單方面公布的銷售統(tǒng)計并不樂觀。以北京為例，4月北京共銷售商品住宅(新房+二手房)16346套，環(huán)比3月略降3.0%，同比降幅達63.7%之多。

　　在公司層面，萬科5月4日公布的財報顯示，4月份公司實現(xiàn)銷售面積67.8萬平方米，銷售金額79.0億元，增幅放緩至7.1%和1.3%。而在今年季度，上述漲幅均曾超過。

　　基于此，全國房地產(chǎn)業(yè)銷售面積下滑并不顯得意外。楊紅旭認為，限購、限貸等政策確實限制了部分購房需求，但與此同時，政策出臺數(shù)月后，多數(shù)開發(fā)商仍未采取明顯的促銷行動，而購房者也未擺脫觀望情緒，這種成交萎縮、價格僵持的局面難以持久，預(yù)期隨著企業(yè)資金趨緊，未來幾個月開發(fā)商將增加推盤量和促銷力度，三季度成交量或有所上升。

　　萬科董秘譚華杰此前表示，調(diào)控已對市場產(chǎn)生明顯影響，成交速度普遍放緩，隨著去年大量開工的產(chǎn)品轉(zhuǎn)入銷售，未來房產(chǎn)存貨將進一步上升。地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化

　　業(yè)界人士指出，統(tǒng)計局的房產(chǎn)數(shù)據(jù)中的亮點在于房地產(chǎn)投資規(guī)模，其在全社會固定資產(chǎn)投資中繼續(xù)保持“一枝獨秀”的旺盛勢頭。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13340億元，同比增長34.3%，明顯超過固定資產(chǎn)投資25.4%的增速。在房地產(chǎn)投資中，住宅投資9497億元，同比增幅更是達到38.6%。自2009年6月以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)23個月保持高位運行，并顯著超過全社會固定資產(chǎn)投資增速。分析認為，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的拉動作用仍然十分明顯，國家暫時不會擔心樓市調(diào)控對經(jīng)濟產(chǎn)生負面影響。

　　事實上，在房地產(chǎn)投資保持高速增長的同時，其投資結(jié)構(gòu)已發(fā)生變化。楊紅旭指出，受嚴厲調(diào)控政策影響，開發(fā)商的投資熱情減退，并將在未來繼續(xù)降溫。同時，保障房投資的補位作用十分明顯。今年全國將新開工保障性安居工程1000萬套，其所需投資規(guī)模將達到1.4萬億元左右，甚至超過今年前4個月房地產(chǎn)開發(fā)投資總規(guī)模。

　　楊紅旭預(yù)計，隨著商品房投資熱情的減退和保障房投資規(guī)模的快速增加，兩個因素對沖后，預(yù)計今年房地產(chǎn)開發(fā)增幅將保持在30%以上的較高水平。“境外熱錢”或加速涌入

　　資金狀況的趨緊正是支撐“降價促銷”預(yù)期的主要依據(jù)。今年1~4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源25362億元，同比增長17.4%，增幅比前3月下降1.2個百分點，較去年同期大幅下降42.5個百分點。

　　從月度情況來看，4月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為6094億元，比3月份下降14.1%。

　　在銀監(jiān)會不斷重申房地產(chǎn)貸款風險、銀行房貸額度減少的情況下，房企資金來源結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)細微變化。其中，今年前4個月，房企從國內(nèi)貸款中獲得4800億元，同比增長5.4%，增幅在各項指標中位列次低。

　　去年的情況更差。中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評昨日發(fā)布《2011中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，2010年各大銀行共計向樣本房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)放總額逾1000億元的銀行授信，比2009年下滑超過60%。同時，去年上市房企的資產(chǎn)負債率均值為66%。銀行房貸的收緊還影響到個人住房貸款。數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，房企資金中的個人按揭貸款為2753億元，下降6.8%。這已經(jīng)是上述指標連續(xù)兩個月出現(xiàn)負增長。

　　相比之下，盡管額度相對不大，境外資本涌入又有抬頭之勢。1~4月，房地產(chǎn)企業(yè)利用外資222億元，增長62.3%。其中受銀行信貸緊縮影響，海外融資成為熱錢進入的主要方式。

　　事實上，從上市房企的年報上看，企業(yè)的資金狀況普遍充裕，并不像外界描述的那樣緊張。但業(yè)內(nèi)主流觀點認為，內(nèi)地融資環(huán)境惡化已經(jīng)成為大趨勢，近期企業(yè)頻繁啟動海外融資的舉動正反映了上述預(yù)期。
　　楊紅旭認為，預(yù)期企業(yè)資金來源增幅還將繼續(xù)下行，估計增幅低值將達10%。在資金鏈持續(xù)緊縮壓力下，未來數(shù)月促銷的房企會越來越多。相關(guān)新聞一季度凈利大降泛海建設(shè)引入20億信托資金每經(jīng)記者葉書利發(fā)自北京昨日(5月11日)，泛海建設(shè)發(fā)布公告，稱將從北京國際信托引入不超過20億元的資金?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，在調(diào)控背景下，樓市總體成交量下滑，部分房企業(yè)績慘淡，資金鏈日趨緊繃。

　　記者查閱泛海建設(shè)資料發(fā)現(xiàn)，去年年末，公司賬面資金夠償還今年的短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負債;今年3月24日，由于房企融資收緊，公司被迫放棄額度達48億元的增發(fā)融資方案;今年，由于在建面積翻番、可售項目不足，一季度歸屬于母公司的凈利潤為虧損3619萬元，同比下降136%。

　　昨日，泛海建設(shè)董事會發(fā)布的《泛海建設(shè)集團股份有限公司關(guān)聯(lián)交易公告》顯示，北京國際信托將以不超過現(xiàn)金20億元注資泛海建設(shè)旗下的子公司北京泛海東風置業(yè)有限公司(以下簡稱泛海東風)。與此同時，泛海建設(shè)自身也將出資13億元現(xiàn)金，從而使泛海東風的注冊資本提升至43億元。此次增資完成后，泛海東風的股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為泛海建設(shè)出資20.50億元，持股47.67%;新股東北京國際信托出資20億元，持股46.51%;中國泛海出資2.5億元，持股5.81%。

　　值得注意的是，公告同時指出，根據(jù)北京國際信托與泛海建設(shè)的協(xié)定，自北京國際信托將資金劃入泛海東風的驗資賬戶之日起1至2年內(nèi)，由泛海建設(shè)與中國泛海按照同一價格受讓北京國際信托所持有泛海東風的股權(quán)。受讓完成后，泛海東風股權(quán)結(jié)構(gòu)將再度還原為本次增資之前的架構(gòu)：泛海建設(shè)持有75%股權(quán)，中國泛海持有25%股權(quán)。也是說，本次泛海建設(shè)引入北京國際信托的資金，實際目的在于短期解渴公司資金鏈。

　　之所以如此安排，緣于公司對未來前景的樂觀預(yù)期。日信證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至去年年底，泛海建設(shè)手握896萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲備，且從去年下半年開始，公司已開足馬力開發(fā)項目。2010年年報顯示，泛海建設(shè)目前在建和擬建項目基本分布于北京、上海、深圳等城市地段。按照開發(fā)周期計算，這些在建或擬建項目將在未來1~2年內(nèi)陸續(xù)釋放。

　　除了泛海建設(shè)外，中茵股份、高新發(fā)展、嘉凱城、中航地產(chǎn)等公司一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤也同比大降。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，除ST公司外，一季度A股上市的113家房企凈利潤同比下滑的數(shù)量達42家，其中12家下滑逾。潘石屹：調(diào)控底牌或為“停貸”每經(jīng)記者尚希發(fā)自北京SOHO中國董事長潘石屹拋出的“底牌論”引發(fā)了行業(yè)內(nèi)的激烈討論。

　　“我認為政策調(diào)控還會有一些，如果房價漲幅仍然無法控制，可能會提出不再提供按揭貸款，而且政府很有可能打出這張底牌。”潘石屹近期在接受媒體采訪時表示。

　　政府究竟會不會以如此端的政策來“收官”調(diào)控?整個房地產(chǎn)調(diào)控還有多少張牌蓄勢待出?昨日(5月11日)，《每日經(jīng)濟新聞》記者此采訪了多位業(yè)內(nèi)人士。

　　“在我看來調(diào)控房價立竿見影的政策便是停止按揭貸款，包括套房也不再提供。”潘石屹認為，按揭貸款撬動了需求，有停止這一杠桿，需求才會降下來。

　　對此，中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究副主任玨林表示，這樣的調(diào)控手段不可能出現(xiàn)。“如果將套房的貸款比例調(diào)到五六成或者說干脆停掉，相當于又把市場讓給了高收入的家庭。而政策調(diào)控的目的是惠及更多剛需和改善性購房的群體。”玨林認為，停止貸款不叫調(diào)整市場，而是打壓市場。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍告訴《每日經(jīng)濟新聞》，銀行也不愿意放棄這部分業(yè)務(wù)。“目前房地產(chǎn)開發(fā)信貸和消費信貸都是中國銀行業(yè)優(yōu)質(zhì)的貸款業(yè)務(wù)，而且壞賬率低，因此銀行不可能停掉購房按揭貸款業(yè)務(wù)。”