樓市成交縮量成價(jià)跌前兆

　　宏觀調(diào)控持續(xù)發(fā)力以及春節(jié)淡季等諸多因素疊加，導(dǎo)致京滬穗三大一線城市2月樓市交易量大幅下滑。專家預(yù)測(cè)，在5月份可能出現(xiàn)一輪“降價(jià)潮”，房價(jià)回調(diào)幅度在10%～15%之間。

　　樓市交易量急劇下挫，其連鎖反應(yīng)會(huì)是價(jià)格的下跌嗎？市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州三大一線城市2月份的成交量均出現(xiàn)大幅下滑現(xiàn)象，同比1月降幅超過五成。

　　專家指出，導(dǎo)致此次交易量大幅下滑的主因與此前大有不同，因此現(xiàn)階段房價(jià)已無逆市上漲的可能。也是說，未來樓市會(huì)引來一波降價(jià)潮，降價(jià)幅度或達(dá)15%左右。

　　京滬穗成交大跌

　　雖然春天離我們?cè)絹碓浇?，但樓市還處在寒冬。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份京滬穗三大一線城市交易量大幅下滑。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，2月共成交商品住宅3535套、40.61萬平方米，環(huán)比1月成交套數(shù)下降69.4%，成交面積下降67.8%。北京二手房市場(chǎng)也好不到哪里去，中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，2月二手住宅成交量為8468套，環(huán)比1月大幅下跌63.9%，這一成交量創(chuàng)造了2009年1月7358套以后的低成交量。

　　上海的成交情況可以用“糟糕”來形容。根據(jù)同策咨詢提供的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從去年12 月份以來上一直處于下滑狀態(tài)，2月直至“冰點(diǎn)”。當(dāng)月成交13.86萬平方米，環(huán)比1月重挫82%，并創(chuàng)下了2004 年7 月份以來的新低。二手房市場(chǎng)交易量亦同步下滑，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2月份共成交7900余套，同比下降62.3%。

　　雖然比北京、上海的情況稍好一些，但廣州的交易情況也不容樂觀，同比1月，交易量遭遇“腰斬”。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)陽光家緣實(shí)時(shí)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2月廣州全市網(wǎng)簽成交4200套單位，比上月的8867套大幅減少52.63%；網(wǎng)簽銷售面積為51.78萬平方米，環(huán)比上月的103.60萬平方米減少50.02%。二手房市場(chǎng)交易情況也出現(xiàn)了下滑，滿堂紅研究部新發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2月份，廣州二手樓市的買賣成交量環(huán)比減少四成。

　　與此同時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)下滑跡象。整個(gè)2月，京城包括有綠地新都會(huì)、密云長城環(huán)島的保利花園、昌平小湯山的御湯在內(nèi)的四個(gè)項(xiàng)目開盤，開盤量也創(chuàng)下歷史低值。上海2月份公寓供應(yīng)量為24.34萬平方米，同比1月也下滑了44%。廣州新盤開盤數(shù)量較1月也下滑了三成。

　　調(diào)控發(fā)力是主因

　　專家分析認(rèn)為，國家加大對(duì)樓市的調(diào)控力度，加之疊加春節(jié)淡季影響，因此京滬穗三地樓市集體深陷“冰凍期”不難讓人理解。

　　1月底出臺(tái)的三輪調(diào)控政策從購房資格、交易稅費(fèi)、土地供應(yīng)等多個(gè)方面對(duì)樓市實(shí)施調(diào)控，政策力度之大超過以往。而且信貸政策的嚴(yán)格收緊，套房恢復(fù)基準(zhǔn)利率、二套房付繼續(xù)增加。多重政策的疊加效應(yīng)猶如一套完整的“組合拳”，讓市場(chǎng)完全失去抵抗能力。

　　其中影響大的措施莫過于限購政策。京滬穗三地均已出臺(tái)限購實(shí)施細(xì)則，“限二”、“限三”以及“限外”等具體規(guī)定，使得投機(jī)、投資性需求幾乎無機(jī)可乘。這在很大程度上抑制了市場(chǎng)需求。

　　此外，購房成本的大幅提高，如銀行取消套房85折優(yōu)惠利率，全面上調(diào)到基準(zhǔn)利率，同時(shí)從去年10月份以來連續(xù)三次加息，使得部分原本經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的購房者不得不暫停購房計(jì)劃。

　　還有，調(diào)控政策也使得交易成本和持有成本增加，如對(duì)不滿5年的全部二手房全額征收營業(yè)稅，以及滬渝試點(diǎn)房產(chǎn)稅等，這也讓部分潛在購房者不得不選擇觀望。

　　持續(xù)縮量成降價(jià)前兆

　　專家分析指出，成交量的持續(xù)下滑，有可能成為房價(jià)下跌的前兆。

　　房地產(chǎn)成交是否出現(xiàn)持續(xù)縮量是市場(chǎng)房價(jià)走勢(shì)的重要指標(biāo)，上海樓市曾經(jīng)在量縮之后出現(xiàn)房價(jià)下跌的走勢(shì)。據(jù)中原指數(shù)上海二手房價(jià)格指數(shù)圖顯示，2005年起至今，上海房價(jià)經(jīng)歷了三輪明顯調(diào)整，調(diào)整時(shí)間分別為9個(gè)月(2005.05～2006.01)、9個(gè)月(2008.06～2009.02)、3個(gè)月(2010.05～2010.07)。期間價(jià)格調(diào)整幅度分別為18%、13%、6%。

　　觀察上述3次價(jià)格調(diào)整過程可以發(fā)現(xiàn)，每次調(diào)整都是伴隨著成交量的大幅下降開始，同時(shí)以成交量的顯著回升作為終結(jié)。目前樓市又現(xiàn)量縮跡象，這有可能會(huì)引發(fā)新一輪的“降價(jià)潮”。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成教授分析指出，新政已經(jīng)迫使投資、投機(jī)需求者進(jìn)一步退出一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房價(jià)上漲的動(dòng)力大大減弱。同時(shí)，商品居住功能的恢復(fù)，使得套自住和改善性需求將占市場(chǎng)主流。但由于購房成本不斷提升，自住和改善需求者對(duì)市場(chǎng)房價(jià)將更為敏感，短期內(nèi)該群體必然持幣等待，價(jià)格是否回歸合理水平將成為他們是否出手的主要標(biāo)準(zhǔn)，房價(jià)下跌的訴求更加明顯。因此現(xiàn)階段供求雙方已進(jìn)入觀望和新的博弈階段。

　　此外，目前開發(fā)商的融資難度加大。從2月24日起，央行再次提高存款準(zhǔn)備金率，這對(duì)開發(fā)商來說，不是利好消息。資料顯示，2010 年年底，開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款占比下降為17.3%，較年初下降6.5 個(gè)百分點(diǎn)，另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金增速為48.8%，占比達(dá)到36.8%。上海衛(wèi)民不動(dòng)產(chǎn)營銷智庫負(fù)責(zé)人蔡為民表示，銀行“供血不足”，將迫使房企另外找辦法來解決，如加快銷售進(jìn)度，以求獲得更多的回款。

　　何時(shí)才會(huì)出現(xiàn)“降價(jià)潮”呢？中原集團(tuán)研究經(jīng)理劉淵認(rèn)為，從開發(fā)商角度看，由于2010年市場(chǎng)成交連續(xù)放量，資金普遍比較充裕，故短期內(nèi)缺乏降價(jià)動(dòng)力。近期開發(fā)商減少購地金額并謹(jǐn)慎推盤，便是基于這種考慮。

　　從市場(chǎng)供應(yīng)情況看，由于2010年全國房地產(chǎn)新開工面積同比增長50%以上，按通常1年到1年半的施工期計(jì)算，2011年下半年開始上述供應(yīng)將逐步釋放，這將大大緩解2011年上半年市場(chǎng)供應(yīng)偏緊的局面。而隨著供應(yīng)的逐步增多，市場(chǎng)競(jìng)加大，此時(shí)，開發(fā)商降價(jià)促銷的積性才會(huì)被激發(fā)出來。也是說，在5月前后，市場(chǎng)降價(jià)潮初現(xiàn)。

　　專家預(yù)測(cè)降價(jià)幅度大概在10%～15%。蔡為民表示，大多數(shù)樓盤讓利幅度在10%～15%之間，部分房價(jià)泡沫成分較大外圍區(qū)域，降價(jià)幅度要大一些，達(dá)到15%左右，而部分市供應(yīng)緊張區(qū)域，降幅可能要低于10%。

　　但專家同時(shí)感到擔(dān)憂，如果房價(jià)深度回調(diào)，而市場(chǎng)成交狀況仍無改善，這有可能會(huì)影響到未來市場(chǎng)調(diào)控。尹伯成表示，如果房價(jià)回調(diào)幅度超過20%，但交易量并未恢復(fù)到正常水平，開發(fā)商以及其他利益既得者便會(huì)散播對(duì)調(diào)控不利的言論，由此影響到政府對(duì)調(diào)控的態(tài)度，進(jìn)而影響到調(diào)控的效果和持續(xù)性。