成交量走高、企業(yè)銷售破千億、房價(jià)高位運(yùn)行……解讀近日陸續(xù)“出爐”的2010年樓市數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，雖然去年的樓市調(diào)控追加了“限購”等嚴(yán)厲手段，堪稱“史上嚴(yán)”，但房地產(chǎn)市場卻仍然逆勢走高。新一年里，“嚴(yán)調(diào)控”是否會(huì)持續(xù)，樓市調(diào)控將何去何從?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，尤應(yīng)加強(qiáng)“制度性調(diào)控”和“保障房建設(shè)”。

　　“限購令”難阻

　　樓市上行態(tài)勢

　　去年4月30日，北京出臺(tái)“國十條”實(shí)施細(xì)則，率先規(guī)定“每戶家庭能新購一套商品房”。9月29日“國五條”出臺(tái)后，累計(jì)有上海、廣州、天津、南京、杭州等16個(gè)一二線城市推出限購政策。各方當(dāng)時(shí)認(rèn)為，行政手段直接出手叫停部分購房行為，不啻為過熱的樓市注入了“冷卻劑”。

　　去年12月以來陸續(xù)披露的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻讓人看到了市場“頑強(qiáng)”的一面。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年1-11月，全國商品房銷售面積8.25億平方米，比去年同期增長9.8%，增幅比1-10月提高了0.7個(gè)百分點(diǎn)。同期全國商品房銷售額4.23　萬億元，同比增長17.5%。

　　“去年10月份市場稍稍低迷了一下，隨后明顯好轉(zhuǎn)。年底去交易辦手續(xù)都要排隊(duì)了。”上海中原地產(chǎn)一門店的業(yè)務(wù)員告訴記者。

　　房價(jià)方面，2010年11月，16個(gè)限購城市中廣州新房價(jià)格環(huán)比下降0.1%，另有5個(gè)城市價(jià)格持平，其他10個(gè)限購城市均環(huán)比上漲。

　　購房者出現(xiàn)

　　“地區(qū)性轉(zhuǎn)移”

　　在“限購令”等措施施壓之下，樓市購買需求的“地區(qū)性轉(zhuǎn)移”十分明顯。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，去年1-11月，東部地區(qū)商品房銷售面積占比為49.3%，較2009年同期下降2.2個(gè)百分點(diǎn);中部地區(qū)占比為24%，提高0.8個(gè)百分點(diǎn);西部地區(qū)占比為26.7%，上升1.4個(gè)百分點(diǎn)。中國指數(shù)研究院副院長陳晟認(rèn)為，在“限購”等措施作用之下，東部地區(qū)一二線城市樓市的部分需求正加快向其他地區(qū)轉(zhuǎn)移。

　　不過，“轉(zhuǎn)移”不等于“消失”，樓市整體上行動(dòng)力依然如故。多種壓力交織的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢深深地影響著樓市走勢。在通脹預(yù)期驅(qū)動(dòng)之下，投資已經(jīng)成為一些人的剛性需求。

　　央行發(fā)布的《2010年4季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》顯示，居民投資意愿次超過儲(chǔ)蓄意愿，45.2%的城鎮(zhèn)居民選擇投資，而房地產(chǎn)投資以26.1%的相對(duì)高值繼續(xù)成為居民投資。此外，經(jīng)歷了反反復(fù)復(fù)的“調(diào)-漲”博弈，“吃定”房價(jià)上漲的人會(huì)對(duì)調(diào)控產(chǎn)生一定的“耐藥性”。

　“嚴(yán)厲調(diào)控”

　　何去何從?

　　應(yīng)該看到，去年以來的“嚴(yán)調(diào)控”，正讓樓市呈現(xiàn)出多種積變化。比如，有“樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱的上海，2010年保障房新開工面積超額完成1200萬平方米的全年目標(biāo)，約占住宅開工總量的六成;2011年保障房的建設(shè)、籌措量計(jì)劃達(dá)到1500萬平方米，供應(yīng)量也有望達(dá)到1150萬平方米。

　　日前，曾注明商品房限購政策“有效期限”至2010年12月31日的福州、廈門等部分城市決定，將順延執(zhí)行此項(xiàng)政策。其余實(shí)施限購的城市也未釋放取消限購的信號(hào)。

　　為何繼續(xù)“限購”?陳晟說：“一方面，通脹預(yù)期加大，投資投機(jī)性需求存在再度反彈可能;另一方面，重點(diǎn)城市住房供給仍顯不足，若放松限購限貸，可能導(dǎo)致房價(jià)再度快速上漲”。從決策層對(duì)2011年宏觀經(jīng)濟(jì)持謹(jǐn)慎樂觀判斷、貨幣政策明顯收緊等因素看，“嚴(yán)樓市調(diào)控”一定程度上或?qū)⒃?011年持續(xù)下去。

　　一些業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)進(jìn)一步建立、實(shí)施“制度性調(diào)控”。住建部政策研究副主任秦虹認(rèn)為，這些制度應(yīng)包括：及時(shí)反映市場需求變化的土地市場制度，讓企業(yè)自我承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)金融制度，能自動(dòng)調(diào)節(jié)住房資源占有和收益分配的房地產(chǎn)稅收制度等。據(jù)新華社

　　20城市去年賣地收入1.24萬億

　　剛剛結(jié)束的2010年又是一場土地的。中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國土地成交金額前20名的城市共成交近1.24萬億元，比2009年的9230億元增加3155億元，增幅約為34%。

　　與2009年有杭州、上海兩城市土地出讓金略高于千億元不同，2010年北京、上海、大連3個(gè)城市土地出讓金大幅度超過千億元。其中北京以1628億元位列狀元，上海以1530億元位列榜眼，而大連則以1117億元位列探花。