核心提示：2010年，中外環(huán)區(qū)域領(lǐng)漲上海房價。新數(shù)據(jù)顯示，上海新房套均房價已經(jīng)達到262.1萬元，二手房套均價格也達到140萬元，房價增速遠超過上海人收入增長速度。

　　2010年，中外環(huán)區(qū)域領(lǐng)漲上海房價。新數(shù)據(jù)顯示，上海新房套均房價已經(jīng)達到262.1萬元，二手房套均價格也達到140萬元，房價增速遠超過上海人收入增長速度。

　　各區(qū)域房價漲跌不一

　　2010年，上海房價繼續(xù)上漲，但是從各個板塊來看，部分區(qū)域房價有所下調(diào)。據(jù)統(tǒng)計，在83個前年四季度和去年四季度都有成交的板塊中，有 2個板塊的房價漲幅超過 1倍，漲幅50-的有16個板塊，漲30-50%的有23個板塊，漲10-30%的有31個板塊，漲跌幅在10%內(nèi)的有7個板塊，跌幅超過10%的有4個板塊。而跌幅分別達到30%和25%的源深和陸家嘴板塊主要是因為區(qū)域內(nèi)的豪宅在四季度滯銷所致。“上海應(yīng)通過加快主城區(qū)外擴和新城建設(shè)來有效增加住宅供應(yīng)平抑房價，”中國房產(chǎn)信息集團研究總監(jiān)薛建雄表示。

　　滬樓市均價至今已連漲6個月

　　4月出臺“國十條”，9月“滬五條”等限購、限貸政策繼續(xù)加碼，讓2010年的申城樓市跌宕起伏。在成交量出現(xiàn)明顯萎縮的情況下，全年商品住宅的月成交均價卻在下半年走出類似“單邊上揚”行情，并在年底達到了全年高點位。樓市的量跌價升，讓想買房的人很糾結(jié)。在對購房者的調(diào)查中，有超過八成被調(diào)查對象表示，去年因政策原因改變了購房計劃。

　　其中六成被調(diào)者坦言：調(diào)控不斷，但效果尚未顯現(xiàn)，過高的房價直接影響到他們購房。此外，還有近四成被調(diào)查者擔(dān)心2011年申城房價出現(xiàn)較大幅度的反彈。

　　中國指數(shù)研究院與搜房網(wǎng)昨日聯(lián)合發(fā)布2010年-2011年《上海樓市白皮書》。通過對去年一年本市商品住宅成交量價數(shù)據(jù)統(tǒng)計，去年本市商品住宅總計成交83427套，環(huán)比2009年減少24%，但成交均價則上漲16%，為21699元/平方米。值得注意的是，在去年4月“國十條”出爐后，隨后的三個月樓市成交量出現(xiàn)大幅度回落。

　　去年全年上海住宅市場有近200個項目推出過優(yōu)惠措施，雖然參與打折的樓盤數(shù)量持續(xù)增加，但不少樓盤給出的新折扣價顯然不如去年年中“給力”。

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　　上海12月住宅均價創(chuàng)新高 達為24176元/平方米

　　據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示：2010年12月，上海市商品住宅成交面積為140萬平方米，環(huán)比增加了47.37%，此成交量也與2009年12月的成交面積相當，進入年關(guān)，成交量出現(xiàn)大幅反彈。其中成交排名的保利葉城3.34萬平方米的商品住宅供應(yīng)，在不到一個月的時間內(nèi)，幾乎完全售罄。該項目銷售房源幾乎都是總價100萬-150萬元之間，符合剛性需求，而目前外環(huán)外公寓甚至出現(xiàn)了單價3萬元以上的高端樓盤，也使得這類符合剛性的樓盤更具升值潛力。

　　2010年12月，全市商品住宅成交均價為24176元/平方米，環(huán)比上漲了7.61%，與2010年1月相比上漲了21.16%，年底相比年初均價累計上漲4223元/平方米。2010年全市商品住宅成交均價總體呈現(xiàn)出上漲的趨勢，從4月份開始的樓市調(diào)控后，均價短期內(nèi)出現(xiàn)了一波明顯的下跌，但是9月底開始的二次調(diào)控成為了年末均價破位上漲的導(dǎo)火索。

　　2010年12月，全市商品住宅供應(yīng)面積為156萬平方米，環(huán)比增加了45.79%。年末全市商品住宅供應(yīng)中，出現(xiàn)多個中高端樓盤，如閔行星河灣、九龍倉璽園、綠城玫瑰園等中高端樓盤相繼推出新房源，但是其網(wǎng)上房地產(chǎn)的報價也出現(xiàn)了一波明顯的上升。

　　佑威房地產(chǎn)研究副主任陸騎麟認為，次調(diào)控是以打壓投資投機購房需求為主，成交量和成交均價同時出現(xiàn)大幅下跌，效果顯著。而二次調(diào)控逐步開始打壓剛性需求，過高房價更使得剛需無力購房，而限購，房產(chǎn)稅的呼之欲出，促使以投資需求為主的中高端樓盤成交活躍，導(dǎo)致2010年12月全市商品住宅量價齊飛。

　　限購措施的出臺主要是緩解目前供不應(yīng)求的狀況，而政策出臺3個月，剛需得到打壓，供應(yīng)無法跟進，政策效果無法體現(xiàn)。而這部分投資需求進入中高端市場，間接推高房價。未來成交量長期持續(xù)處于低位，并且房價回歸合理，限購措施可能會退出。