在調(diào)控政策下，有多少房企完成了今年的銷(xiāo)售目標(biāo)?明年，它們又有怎樣的應(yīng)對(duì)措施?《每日經(jīng)濟(jì)新聞》進(jìn)行了調(diào)查統(tǒng)計(jì)。

　　恒大地產(chǎn)：三線城市將成利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)

　　終于還清“對(duì)賭協(xié)議”債務(wù)的恒大地產(chǎn)，10個(gè)月超額完成全年目標(biāo)。近期，該公司高層表示，三線城市將成為公司未來(lái)營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)的重要增長(zhǎng)區(qū)。

　　在今年10月的業(yè)績(jī)會(huì)上，公司主席許家印表示，今年公司正式進(jìn)入三線城市，其土地成本低且利潤(rùn)更高。據(jù)悉，今年10月新開(kāi)盤(pán)的三線城市項(xiàng)目有4個(gè)，當(dāng)月貢獻(xiàn)銷(xiāo)售達(dá)7.3億元。

　　恒大相關(guān)高層表示，“應(yīng)對(duì)調(diào)控期，還會(huì)有大量的三線城市樓盤(pán)在未來(lái)的幾個(gè)月乃至明年推出，三線城市將會(huì)成為公司的盈利點(diǎn)。”

　　恒大10月業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額411.6億元，完成原定合約銷(xiāo)售目標(biāo)的102.9%。是去年同期303億元銷(xiāo)售總額的135.8%。

　　上述高層表示，9月底的二輪樓市調(diào)控后，恒大采取比較靈活的定價(jià)銷(xiāo)售策略，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)55.6億元，再度刷新單月歷史記錄。“今年新開(kāi)盤(pán)20多個(gè)，估計(jì)年底還有10個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)。”

　　盡管有高達(dá)超7000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，但恒大依然在不停地尋覓項(xiàng)目。11月29日，許家印瞄準(zhǔn)昆明，預(yù)投資打造城市綜合體項(xiàng)目等。此前，許家印公開(kāi)表示，明年業(yè)績(jī)將會(huì)在2010年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)20%~30%，由此初步估算，2011年該公司銷(xiāo)售或達(dá)500億~600億元。

　　萬(wàn)達(dá)：換擋減速 掘金旅游地產(chǎn)

　　萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額334.4億元，同比增長(zhǎng)超過(guò)200%。對(duì)于下半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)方面表示“不便透露”，但稱從8月到12月，全國(guó)新增15個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、7家五星級(jí)酒店，同比皆成倍增長(zhǎng)。

　　萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)上半年334.4億元的銷(xiāo)售額是在“全年有約280萬(wàn)平方米的持有物業(yè)不進(jìn)行銷(xiāo)售的情況下取得的，且銷(xiāo)售額的一半以上來(lái)自商鋪、寫(xiě)字樓等非住宅類物業(yè)的銷(xiāo)售收入”。

　　對(duì)于2011年的規(guī)劃，日前萬(wàn)達(dá)宣布，明年將在全國(guó)范圍內(nèi)新增17座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，從而將萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的總數(shù)量推升至59座。

　　某國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司的一位分析師向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，萬(wàn)達(dá)模式是通過(guò)銷(xiāo)售項(xiàng)目上的住宅、公寓及寫(xiě)字樓以獲取現(xiàn)金流，然后反哺產(chǎn)品組合中的持有物業(yè)，實(shí)現(xiàn)資金鏈的平衡。這種模式對(duì)住宅行業(yè)的依賴度高。鑒于目前住宅調(diào)控的背景，萬(wàn)達(dá)已準(zhǔn)備換擋減速前行。

　　這種判斷在近日已得到初步證實(shí)。日前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)健林透露，明年將放緩拿地節(jié)奏，重點(diǎn)放在對(duì)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的開(kāi)發(fā)上。

　　為了降低地產(chǎn)調(diào)控對(duì)自身帶來(lái)的影響，目前萬(wàn)達(dá)除了減緩在商業(yè)地產(chǎn)上的拿地節(jié)奏外，還大肆增加地產(chǎn)調(diào)控的盲點(diǎn)——旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。

　　自2008年至今，萬(wàn)達(dá)已投資近1700億元于旅游地產(chǎn)，目前已占據(jù)旅游地產(chǎn)業(yè)近50%的市場(chǎng)份額，在商業(yè)地產(chǎn)之外開(kāi)辟了另一片戰(zhàn)場(chǎng)。萬(wàn)達(dá)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目、投資額高達(dá)200億元的長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)，目前已開(kāi)始對(duì)外預(yù)售。

　龍湖：提前達(dá)標(biāo) 受益產(chǎn)品及營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新

　　早在11月初，龍湖提前宣布已完成了今年的銷(xiāo)售目標(biāo)。總結(jié)今年創(chuàng)造佳績(jī)的原因，龍湖地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域的多重創(chuàng)新，令他們受益匪淺。

　　今年，龍湖在成都推出了兩個(gè)新產(chǎn)品系列。一是超高層豪宅建筑——成都龍湖世紀(jì)，另一個(gè)是度假產(chǎn)品——成都小院青城。龍湖今年還購(gòu)進(jìn)了云南玉溪和山東煙臺(tái)兩幅地塊，發(fā)展生態(tài)旅游產(chǎn)品。在龍湖高層眼中，在不同市場(chǎng)階段，對(duì)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的需求也不同，“多業(yè)態(tài)”的戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)可有效平衡龍湖的銷(xiāo)售重心，應(yīng)對(duì)頻繁變化的市場(chǎng)。

　　龍湖認(rèn)為，持續(xù)的調(diào)控必將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生深刻影響，但這對(duì)于能夠提供好產(chǎn)品的品牌開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，反而是體現(xiàn)競(jìng)優(yōu)勢(shì)的好時(shí)機(jī)。要順應(yīng)市場(chǎng)，再加上產(chǎn)品好，相信為數(shù)不多的需求能被抓住。因此，龍湖一直堅(jiān)持“快速開(kāi)發(fā)高周轉(zhuǎn)”戰(zhàn)略，依靠快速開(kāi)發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品贏得市場(chǎng)份額，這種方針能保證龍湖具有更強(qiáng)的抗跌性。

　　除了產(chǎn)品，龍湖還注重對(duì)營(yíng)銷(xiāo)模式的創(chuàng)新：異地整合營(yíng)銷(xiāo)、大客戶營(yíng)銷(xiāo)、體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)的進(jìn)一步提升。

　　龍湖內(nèi)部總結(jié)今年的市場(chǎng)時(shí)，提到了新拓展的市場(chǎng)為龍湖今年奠定的基礎(chǔ)。新進(jìn)入的城市，如無(wú)錫、杭州、常州今年都取得了非常不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。而明年，這些城市還將有大量新的房源入市，來(lái)自長(zhǎng)三角等地區(qū)的新增銷(xiāo)售額，有望讓龍湖在明年取得更高的銷(xiāo)售額。

　　保利：增加商業(yè)比重 尋找利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)

　　緊隨龍頭萬(wàn)科的保利地產(chǎn)，在前10月以超500億元的銷(xiāo)售完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。在當(dāng)前的通脹形勢(shì)下，該公司高層對(duì)記者表示，調(diào)控已經(jīng)成為樓市的常態(tài)，明年將加大商業(yè)地產(chǎn)投資，增加新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　今年1~10月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積560萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25%，實(shí)現(xiàn)簽約金額達(dá)503億元，其中10月單月銷(xiāo)售達(dá)89.24億元。

　　“公司到三季度已完成年初擬定的年度目標(biāo)，后1個(gè)月公司銷(xiāo)售節(jié)奏不會(huì)改變。”上述高層人士表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的整體形勢(shì)下，公司憑借剛性需求的準(zhǔn)確定位，隨行市的定價(jià)策略，各項(xiàng)目仍保持持續(xù)旺銷(xiāo)，推售率達(dá)90%以上。

　　“明年公司仍以住宅開(kāi)發(fā)為主，有計(jì)劃增持城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。”上述人士透露，在廣東區(qū)域，保利將重點(diǎn)打造廣州城中村改造項(xiàng)目和陽(yáng)江旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　去年開(kāi)始，從保利的土地儲(chǔ)備可以看出，其商業(yè)比重在逐漸加大。保利高層人士表示，公司已基本完成全國(guó)化戰(zhàn)略布局，穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資，增加持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入占公司營(yíng)業(yè)收入的比重;開(kāi)拓旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和城市綜合運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，增加新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。”

萬(wàn)科：調(diào)控成常態(tài) 探索商業(yè)地產(chǎn)

　　前10月，萬(wàn)科銷(xiāo)售金額達(dá)到869.3億元。若以目前單月過(guò)百億元的銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)算，萬(wàn)科今年銷(xiāo)售額破千億元已無(wú)懸念。

　　萬(wàn)科銷(xiāo)售額的猛增，主要得益于下半年的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)。財(cái)報(bào)顯示，上半年，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額有367.7億元，而7~10月，銷(xiāo)售額達(dá)501.6億元。

　　萬(wàn)科相關(guān)人士表示，下半年業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)主要有兩個(gè)原因：先，6月起，萬(wàn)科提供適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，隨行市積促進(jìn)銷(xiāo)售。6月單月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售87.7億元，環(huán)比增長(zhǎng)71.6%。另外，萬(wàn)科大量推盤(pán)也為銷(xiāo)售額上升提供了基礎(chǔ)。

　　對(duì)于2011年計(jì)劃，萬(wàn)科方面表示將繼續(xù)堅(jiān)持長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、中西部的城市經(jīng)濟(jì)圈聚焦戰(zhàn)略。

　　萬(wàn)科董秘譚華杰表示，萬(wàn)科目前的學(xué)習(xí)對(duì)象已由帕爾迪轉(zhuǎn)向了匯豐銀行，“學(xué)習(xí)匯豐銀行對(duì)各種市場(chǎng)環(huán)境的適應(yīng)能力”。

　　這或許間接透露了外界對(duì)萬(wàn)科尋求在住宅調(diào)控常態(tài)化背景下轉(zhuǎn)型的猜測(cè)。目前萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的探索步伐不斷。10月22日，成都萬(wàn)科與南充市順慶區(qū)政府簽訂投資合作框架協(xié)議。根據(jù)該協(xié)議，萬(wàn)科將在南充投資60億元打造一個(gè)國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)，涉足旅游地產(chǎn)。

　　碧桂園：加速“入城”瞄準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)帶靚地

　　在天津、東莞經(jīng)濟(jì)核心城市試水嘗到甜頭后，一向走“郊區(qū)”路線的碧桂園加速“入城”的步伐。

　　11月25日，碧桂園以11.4億元購(gòu)得杭州一地塊;11月26日，碧桂園以9.21億元斬獲無(wú)錫某地塊。兩天時(shí)間，碧桂園在核心經(jīng)濟(jì)帶土地儲(chǔ)備增加約25.5萬(wàn)平方米，加速布局長(zhǎng)三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)帶的意圖明顯。

　　“碧桂園將關(guān)注經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿玫膮^(qū)域，策略性地選擇一些規(guī)模適中的地塊發(fā)展。”碧桂園高層負(fù)責(zé)人對(duì)記者透露。

　　碧桂園前10月銷(xiāo)售認(rèn)購(gòu)金額達(dá)288億元，實(shí)現(xiàn)簽約合同銷(xiāo)售金額達(dá)269億元。

　　“目前，房地產(chǎn)行業(yè)的重心已經(jīng)逐步朝二三線城市轉(zhuǎn)移。”上述人士認(rèn)為，與上半年相比，碧桂園在今年下半年新推項(xiàng)目較多，明年公司將深耕二三線城市，占據(jù)發(fā)展先機(jī)，主力抓度假市場(chǎng)和常住市場(chǎng)。”

雅居樂(lè)：2011年提速20% 加大高端比例

　　省外項(xiàng)目銷(xiāo)售遭遇瓶頸，近期陷入“引資入伙”緋聞中的雅居樂(lè)對(duì)明年的市場(chǎng)頗有信心。公司投資部高層近日向記者表示，明年公司銷(xiāo)售目標(biāo)或?qū)⒃诒灸?47億元銷(xiāo)售目標(biāo)的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)20%。

　　據(jù)悉，今年前10個(gè)月雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額226億元，銷(xiāo)售面積205萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)66%及17%。上述人士表示，“我們今年的銷(xiāo)售目標(biāo)是247億元，如今已完成91%，剩下的11月、12月完成20億元的業(yè)績(jī)應(yīng)該不難。”

　　若雅居樂(lè)銷(xiāo)售目標(biāo)在247億元的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)20%，意味明年雅居樂(lè)銷(xiāo)售將沖300億元大關(guān)。上述人士透露，今年雅居樂(lè)共計(jì)64個(gè)項(xiàng)目，其中在售的有33個(gè)，不是靠提價(jià)提高銷(xiāo)售，而是靠擴(kuò)充新項(xiàng)目。今年以來(lái)，雅居樂(lè)在廣州、中山、重慶等地推出6個(gè)全新的項(xiàng)目盤(pán)，預(yù)計(jì)明年起碼會(huì)推出8~10個(gè)全新項(xiàng)目。

　　截至10月底，雅居樂(lè)土儲(chǔ)3309.37萬(wàn)平方米，其中300萬(wàn)平方米預(yù)計(jì)今年內(nèi)竣工。

　　“今年開(kāi)始我們逐步加大豪宅、高端市場(chǎng)的比例，預(yù)計(jì)未來(lái)豪宅產(chǎn)品、高端產(chǎn)品以及中高端以上的產(chǎn)品各占三分之一比例。”上述高層透露，這是雅居樂(lè)產(chǎn)品未來(lái)定位的方向。

　　富力：50億元購(gòu)地 逆勢(shì)拓展一線商住地

　　當(dāng)華南諸家房企陸續(xù)展示靚麗業(yè)績(jī)時(shí)，在商業(yè)和一線城市布局眾多的富力地產(chǎn)卻有些遜色。前10月，富力地產(chǎn)合同銷(xiāo)售額達(dá)239億元，完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)80%。盡管業(yè)績(jī)平平，但富力地產(chǎn)11月仍在上海、北京和太原等城市購(gòu)入地塊，斥資高達(dá)50億元。

　　有分析人士認(rèn)為，去年富力拿地謹(jǐn)慎，地頻出時(shí)，該公司支付購(gòu)地款項(xiàng)30多億元，而今年，富力頻頻出手。截至目前，公司地價(jià)款已超百億，看得出富力想搶回市場(chǎng)份額。

　　高額地價(jià)的支出，也為富力帶來(lái)高的負(fù)債。有機(jī)構(gòu)指出，富力今年凈負(fù)債率將超120%，遠(yuǎn)高于其他房企。

　　值得注意的是，富力今年多次購(gòu)地，均集中在大型的商住項(xiàng)目或純商業(yè)地塊。在廣州市場(chǎng)上，10月、11月富力地產(chǎn)商鋪聯(lián)展的大宗成交金額再創(chuàng)新高，達(dá)5億元。

　　在目前住宅市場(chǎng)遭遇政策深度調(diào)控、通脹加劇的市場(chǎng)環(huán)境下，投資客早已瞄準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)，該區(qū)域也成為資產(chǎn)升值的投資“洼地”。

　　“本年度富力商鋪的成交金額比2009年同比增長(zhǎng)近200%，預(yù)計(jì)公司在明年將繼續(xù)推出珠江新城鋪皇、社區(qū)商鋪以及專業(yè)市場(chǎng)鋪。”富力地產(chǎn)商鋪相關(guān)人士透露。

　華潤(rùn)：業(yè)績(jī)不佳 住宅為轉(zhuǎn)型“背債”

　　10月31日，華潤(rùn)置地公布了公司截至10月28日的銷(xiāo)售狀況。1~10月，公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額為187億元。

　　鑒于樓市調(diào)控及加息的影響，華潤(rùn)置地主席印判斷，2010年后2個(gè)月的市場(chǎng)主要會(huì)以觀望為主，公司將取全年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額達(dá)200億元。 而此前公司曾預(yù)估2010年合約銷(xiāo)售額可達(dá)270億元。

　　華潤(rùn)置業(yè)的“頹勢(shì)”在上半年便開(kāi)始呈現(xiàn)。

　　房產(chǎn)新政后的5月，華潤(rùn)置地的銷(xiāo)售額同比大降68%，環(huán)比下降64%。前5月，公司完成66億元的銷(xiāo)售額，同比大降近24%。

　　對(duì)于華潤(rùn)置地的表現(xiàn)，一位證券業(yè)人士指出：“在樓市蕭條、成交低迷的情況下，恒大、萬(wàn)科、綠地等紛紛調(diào)價(jià)促銷(xiāo)，華潤(rùn)置地一方面新盤(pán)開(kāi)售較少，另一方面并未及時(shí)調(diào)整價(jià)格迎合市場(chǎng)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不良可想而知。”

　　在8月底舉行的公司中期業(yè)績(jī)會(huì)上，面對(duì)投資者的質(zhì)詢，印曾高調(diào)回應(yīng)道：“寧可調(diào)計(jì)劃，也不調(diào)價(jià)格”。

　　除了應(yīng)對(duì)調(diào)控不力外，華潤(rùn)置地銷(xiāo)售不佳也有為公司轉(zhuǎn)型“背債”的因素。

　　自2004年始，華潤(rùn)置地便致力于擺脫單一的住宅開(kāi)發(fā)模式。經(jīng)過(guò)幾年的摸索，2009年公司開(kāi)始了“住宅開(kāi)發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)”的全新模式探索，積增加持有物業(yè)的比重。比如在10月31日的香港股東大會(huì)上，公司重申，5~6年后，持有物業(yè)盈利量將占到公司總盈利量的40%。在香港股東大會(huì)上，印公開(kāi)表示，公司一直在物色新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，目前正在濟(jì)南、石家莊等省會(huì)城市洽談購(gòu)物商場(chǎng)項(xiàng)目。

　　鑒于樓市調(diào)控的常態(tài)化，印近日表示，目前的一些政策對(duì)一線城市影響較大，對(duì)二三線城市的影響并不顯著。因此，華潤(rùn)置地正在積增加鄭州等二三線城市的土地儲(chǔ)備，以減少調(diào)控對(duì)業(yè)績(jī)帶來(lái)的波動(dòng)性影響。

　　綠城：銷(xiāo)售目標(biāo)難完成 仍上調(diào)售價(jià)

　　去年排名前十的房企中，綠城是一家目前銷(xiāo)售額年初目標(biāo)完成不到70%的開(kāi)發(fā)商。中原地產(chǎn)研究院提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，截至11月底，綠城完成原定目標(biāo)的69%。

　　在中原地產(chǎn)研究院研究經(jīng)理劉淵看來(lái)，造成綠城未能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)的根本原因是年初制訂的銷(xiāo)售目標(biāo)太高，難以完成。

　　2009年年底，綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平曾為綠城制訂了3~5年超過(guò)萬(wàn)科，銷(xiāo)售額達(dá)到800億~1000億元的目標(biāo)，而今年的銷(xiāo)售目標(biāo)是670億元。因?yàn)?009年的經(jīng)歷曾證明，這家主要開(kāi)發(fā)中樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商是有能力實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的。

　　但是，在今年連續(xù)兩次宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)和去年有了很大不同。剛性需求成為了市場(chǎng)的主流，改善性需求則受政策限制，一定程度上給以中產(chǎn)品為主的綠城帶來(lái)了影響。

　　而與其他開(kāi)發(fā)商不同，綠城很少采取靈活的定價(jià)策略。當(dāng)萬(wàn)科在武漢降價(jià)促銷(xiāo)時(shí)，綠城卻在北京上調(diào)了售價(jià)，每平方米的價(jià)格漲幅超過(guò)了1000元。“在萬(wàn)科降價(jià)的情況下，綠城依然上調(diào)了售價(jià)，說(shuō)明他們?nèi)匀缓芸春煤笫小?rdquo;劉淵感嘆道。

　　不過(guò)，綠城的銷(xiāo)售表現(xiàn)已贏得了資本市場(chǎng)的認(rèn)可。瑞銀發(fā)表研究報(bào)告指出，因?yàn)轭A(yù)期綠城今年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)可以達(dá)到520億元，將綠城中國(guó)的評(píng)級(jí)由“沽售”調(diào)高至“買(mǎi)入”。