“地價(jià)一漲，房?jī)r(jià)跟漲”。近年來(lái)，南京一向是地價(jià)催漲房?jī)r(jià)，也是一旦拍出了一幅高價(jià)地塊，周邊樓盤立即以它為新的價(jià)格，跟漲。

　　從2005年到2010年，鐵管巷地塊、南汽地塊、萬(wàn)科江寧地塊、華潤(rùn)河西地塊、保利城東地塊、雅居樂(lè)江寧地塊……高價(jià)地塊客觀上已被作為判斷房?jī)r(jià)的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)也均以新的地價(jià)來(lái)判斷該區(qū)域幾年來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)漲到什么地步。

　　因此，上周五，當(dāng)雅居樂(lè)在江北拍出7813元/平米的樓面地價(jià)，比江北多數(shù)樓盤的房?jī)r(jià)還高，全城許多樓盤又在蠢蠢欲動(dòng)地想要跟著高價(jià)地塊來(lái)漲價(jià)。但在嚴(yán)厲的政策環(huán)境和不容樂(lè)觀的市場(chǎng)環(huán)境下，又有相關(guān)部門挨個(gè)樓盤打招呼不許漲價(jià)，這一次，南京或?qū)F(xiàn)“地價(jià)漲房?jī)r(jià)不漲”。

　　想漲

　　一塊地引發(fā)全城樓盤重估價(jià)

　　“這是南京樓市歷史上次真正的‘面粉貴過(guò)面包價(jià)’，不知道地價(jià)會(huì)不會(huì)再次推動(dòng)房?jī)r(jià)?”上周五雅居樂(lè)歷經(jīng)350輪競(jìng)價(jià)，以7411元/平米的樓面地價(jià)拿下江北G40地塊，又一鼓作氣以7813元/平米的樓面地價(jià)拿下江北G41地塊，7813元/平米的地價(jià)也超過(guò)江北多數(shù)在售樓盤的房?jī)r(jià)。

　　此舉引發(fā)南京幾乎所有開(kāi)發(fā)商和買房人的震動(dòng)，也成為近日南京樓市熱門的話題。江寧一家開(kāi)發(fā)商老總認(rèn)為：“這一幅高價(jià)地塊，扭轉(zhuǎn)了整個(gè)樓市的方向，改變了許多開(kāi)發(fā)商和買房人的預(yù)期，其效應(yīng)還將在此后陸續(xù)顯示出來(lái)。”

　　本報(bào)記者連續(xù)采訪20多家樓盤的開(kāi)發(fā)商獲悉，包括江北、江寧、河西、仙林及城中在內(nèi)的各個(gè)片區(qū)樓盤，都在以“江北G41地塊樓面地價(jià)7813元/平米”為，開(kāi)始重新估算自己樓盤的房?jī)r(jià)應(yīng)賣多少錢，并普遍認(rèn)為自己樓盤房?jī)r(jià)偏低。

　　“雅居樂(lè)這塊地的樓面地價(jià)7813元/平米，加上建安成本、財(cái)務(wù)成本、營(yíng)銷成本等，總成本應(yīng)該在1.3萬(wàn)元/平米左右。因此，未來(lái)房?jī)r(jià)至少賣1.6-1.7萬(wàn)元/平米才賺錢?？紤]到雅居樂(lè)將打造做高端豪宅，以及品牌溢價(jià)，賣2萬(wàn)元/平米以上，也不是沒(méi)有可能。”南京泰邦投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理包天雷分析，在這塊地帶動(dòng)下，江北、江寧、河西、仙林、城中等各個(gè)板塊的房?jī)r(jià)都要重新評(píng)估，進(jìn)行新一輪調(diào)整。

　　據(jù)悉，從上開(kāi)始，已有許多樓盤借江北G41地塊地價(jià)之高，來(lái)襯托自己的房?jī)r(jià)很便宜。江寧大學(xué)城一家樓盤的售樓小姐在接受培訓(xùn)后，有一套專門的說(shuō)辭給買房人洗腦：“江北地價(jià)都達(dá)到7813元/平米了，我們房?jī)r(jià)才8000-9000元/平米，你說(shuō)性價(jià)比高不高?我們未來(lái)肯定漲價(jià)。”

　　不敢漲

　　怕漲價(jià)逼出三輪調(diào)控

　　開(kāi)發(fā)商想借江北高價(jià)地塊來(lái)漲價(jià)，是一方面，更重要的是，開(kāi)發(fā)商敢不敢漲價(jià)?別是在如此嚴(yán)厲的樓市調(diào)控期內(nèi)。

　　記者獲悉，在江北拍出高價(jià)地塊后，目前橋北一家樓盤小漲300元/平米，另一家樓盤將原來(lái)的部分優(yōu)惠取消，還有金泉泰來(lái)苑本來(lái)準(zhǔn)備推出價(jià)房促銷，但現(xiàn)在又取消了促銷計(jì)劃，決定先觀望一陣。

　　但除此以外，記者采訪了江北10多家樓盤，發(fā)現(xiàn)多數(shù)樓盤都是“有漲心無(wú)漲膽”，害怕漲價(jià)惹來(lái)三輪調(diào)控，因此關(guān)于漲價(jià)是嘴上說(shuō)說(shuō)，很少有敢動(dòng)真格的。

　　“哪能土地一拍個(gè)高價(jià)，房?jī)r(jià)跟著漲?現(xiàn)在還在調(diào)控期呢。”大華錦繡華城營(yíng)銷策劃經(jīng)理周長(zhǎng)坤說(shuō)的這句話，代表了江北多數(shù)開(kāi)發(fā)商的心態(tài)。周長(zhǎng)坤表示，大華暫時(shí)不會(huì)漲價(jià)，本月中旬將推一批新房源，小高層均價(jià)仍將維持在7500-8000元/平米，跟此前一樣。

　　另一家橋北開(kāi)發(fā)商認(rèn)為現(xiàn)在漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)很大：“現(xiàn)在還在調(diào)控期，如果南京暫不準(zhǔn)買三套房的嚴(yán)厲新政切實(shí)執(zhí)行起來(lái)，樓市前景仍然悲觀，降價(jià)促銷在所難免。更何況，如果現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商頂風(fēng)漲價(jià)，可能引發(fā)三輪調(diào)控。”

　　更多的江北開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，現(xiàn)在仍然不斷有新的調(diào)控政策出臺(tái)，樓市形勢(shì)還不明朗，因此不宜貿(mào)然漲價(jià)，還是抓緊以原來(lái)的價(jià)格跑量賣房、回籠資金，比較保險(xiǎn)。

　　一家超級(jí)大盤的營(yíng)銷總監(jiān)還表達(dá)了個(gè)人觀點(diǎn)：“雅居樂(lè)以這么高的價(jià)格拿地，簡(jiǎn)直是瘋了。它瘋了，難道我們也要跟著它一起瘋?我覺(jué)得它的離譜地價(jià)，不能作為我們的定價(jià)參考。畢竟房子賣什么價(jià)，是市場(chǎng)說(shuō)了算，要買房人接受才行。”

　　不準(zhǔn)漲

相關(guān)部門挨個(gè)樓盤打招呼

　　不目前的市場(chǎng)形勢(shì)和政策環(huán)境，使得開(kāi)發(fā)商不敢貿(mào)然漲價(jià)，而且本報(bào)記者采訪多家開(kāi)發(fā)商獲悉，在江北拍出樓面地價(jià)7813元/平米的高價(jià)地塊之后的這幾天，浦口區(qū)相關(guān)部門已在挨個(gè)樓盤打招呼，不許樓盤漲價(jià)。這等于是為這些樓盤發(fā)布了一道“禁漲令”。

　　“現(xiàn)在從中央到地方，都在調(diào)控房地產(chǎn)，遏制房?jī)r(jià)。同時(shí)，中央對(duì)地方政府實(shí)行房?jī)r(jià)問(wèn)責(zé)制。因此在上周五拍地后，相關(guān)部門擔(dān)心我們上調(diào)房?jī)r(jià)，專門過(guò)來(lái)打招呼，不許我們漲價(jià)。”江浦一家樓盤的負(fù)責(zé)人告訴記者，相關(guān)部門的“禁漲令”相當(dāng)有威懾力，因?yàn)楝F(xiàn)在樓盤的房?jī)r(jià)需要申報(bào)，由相關(guān)部門審批，一旦禁漲，意味著樓盤想漲也沒(méi)法漲，因?yàn)樗闵陥?bào)高房?jī)r(jià)也不會(huì)獲批。

　　“這兩天相關(guān)部門也找到我們，說(shuō)現(xiàn)在是敏感時(shí)期，不許漲價(jià)。”明發(fā)集團(tuán)的一位人士透露，現(xiàn)在明發(fā)城市廣場(chǎng)和明發(fā)濱江新城都沒(méi)有漲價(jià)，前者維持1萬(wàn)-1.1萬(wàn)/平米的前期價(jià)格，后者200平米左右的躍層房源總價(jià)仍然是146萬(wàn)元左右。

　　業(yè)內(nèi)專家分析，一方面是市場(chǎng)和政策環(huán)境不允許樓盤漲價(jià)，另一方面是行政命令不準(zhǔn)樓盤漲價(jià)，這兩點(diǎn)將使得短期內(nèi)新房漲價(jià)“漲不起來(lái)”。新房不漲價(jià)，周邊二手房也更加沒(méi)法漲價(jià)了，因?yàn)槿绻路坎粷q、二手房漲，買房人都會(huì)去買新房，那么二手房漲價(jià)也“有價(jià)無(wú)市”。

　　江北拍出高價(jià)地塊，不但沒(méi)有樓盤立即跟進(jìn)大漲，而且江寧一家樓盤還降價(jià)3200元/平米拋售9套價(jià)房，這表明在嚴(yán)厲新政下，降價(jià)促銷、跑量賣房仍是樓市主流趨勢(shì)。

　　據(jù)悉，江寧的托樂(lè)嘉推出9套140-220平米的價(jià)房，喊出“8800元/平米”，堪稱“江北價(jià)”，引發(fā)江寧眾多樓盤一片震驚。8800元/平米的，比該樓盤在售房源均價(jià)12000元/平米，不折不扣地降了3200元/平米。

　　“是明著降價(jià)來(lái)促銷。”南京新城置業(yè)總經(jīng)理培向本報(bào)記者表示，托樂(lè)嘉未來(lái)還將有20萬(wàn)平米的房源推出，希望推出這批價(jià)房來(lái)積聚人氣，另一方面也促進(jìn)銷售，回籠資金。

　　“降價(jià)消息公布后，很多買房人紛至沓來(lái)，。我們一共9套價(jià)房，早上已賣掉2套，一個(gè)星期內(nèi)肯定賣光。”昨天上午11點(diǎn)，托樂(lè)嘉的營(yíng)銷總監(jiān)徐友志分析，“看來(lái)價(jià)格仍是撬動(dòng)市場(chǎng)的辦法。”

　　記者采訪獲悉，其實(shí)很多開(kāi)發(fā)商雖然都在口頭上說(shuō)江北高地價(jià)將推高房?jī)r(jià)，因此不排除未來(lái)漲價(jià)，但實(shí)際上都沒(méi)把漲價(jià)付諸行動(dòng)，而是專心琢磨，要趁著南京“不準(zhǔn)買三套房”的嚴(yán)厲新政尚未出臺(tái)，加緊出貨、回籠資金。江寧大學(xué)城的多家樓盤都表示，將維持8000多到9000多元/平米的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，以便拉動(dòng)銷售、完成任務(wù)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，本月全市將有44家樓盤開(kāi)盤，推出9300套新房源，掀起二輪調(diào)控以來(lái)大一波推房潮。一些樓盤隨時(shí)準(zhǔn)備降價(jià)促銷，“好幾套促銷方案都已擺到老總桌上”。

　　而據(jù)統(tǒng)計(jì)，盡管在江北高地價(jià)的帶動(dòng)下，二手房的部分房主捂房等漲，但市場(chǎng)并不認(rèn)可，江浦二手房小區(qū)報(bào)價(jià)沒(méi)有明顯波動(dòng)。江北德冠置業(yè)總經(jīng)理張鑒華表示，來(lái)江北買房的都是剛需，資金實(shí)力較弱，對(duì)貸款政策非常敏感，現(xiàn)在付提高、利率上調(diào)、外地人貸款的審核條件更加嚴(yán)格，因此江北二手房價(jià)不但沒(méi)有上漲，還普遍小幅下調(diào)，“后市仍不樂(lè)觀”。