面對(duì)資金鏈困窘和大型房企融資頻繁等諸方動(dòng)作，專業(yè)分析師預(yù)計(jì)：開發(fā)商會(huì)采取降價(jià)銷售策略回籠資金，因此三季度開始房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)有較大規(guī)模的促銷活動(dòng)，降價(jià)幅度約在10%左右

　　調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入博弈階段，開發(fā)商的資金鏈問題正在被日益放大

　　隨著調(diào)控深入，大型房企融資活動(dòng)日漸頻繁。日前，中國海外發(fā)展發(fā)布公告稱，與11家銀行組成的銀團(tuán)簽訂一項(xiàng)62億港元5年期的銀團(tuán)貸款;中鐵房地產(chǎn)獲母公司中國鐵建50億元注資;又有金科集團(tuán)借殼重組獲批，47億元資產(chǎn)注入ST東源。

　　“信貸收縮，已經(jīng)成為2011年，讓開發(fā)商心驚膽顫的關(guān)鍵詞。”專業(yè)人士表示，國八條推出后，內(nèi)容包括限購、貸款及取消差額營業(yè)稅，政策的嚴(yán)冬已經(jīng)來臨。

　　緊接著，樓市成交量持續(xù)下跌，項(xiàng)目預(yù)售款難以回籠，開發(fā)商資金鏈遭遇斷流，銀行信貸額度依然緊收。

　　調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入博弈階段，開發(fā)商的資金鏈問題正在被日益放大。

　　眾多房企都在通過各種手段進(jìn)行積融資，在港股上市的房地產(chǎn)公司紛紛向海外市場發(fā)行債券和票據(jù)，掀起了境外融資高潮。

　　同時(shí)，IPO及定向增發(fā)全面暫停。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2010年，共有超過30家房地產(chǎn)企業(yè)公布定向增發(fā)預(yù)案，增發(fā)數(shù)量逾80億股，共計(jì)募集資金逾700億元，卻無一例增發(fā)獲得成功。

　　緊縮環(huán)境下，大型房企集體“找錢”已成不事實(shí)，正是八仙過海各顯神通。

　　自搭平臺(tái) 海內(nèi)外融資

　　地產(chǎn)巨頭萬科日前召開了今年次臨時(shí)股東大會(huì)，正式審議并通過關(guān)于與華潤集團(tuán)合作的議案：貸款合同金額、利用的資金金額及共同投資金額總計(jì)約人民幣44.2億元。

　　資料顯示，今年以來，恒大地產(chǎn)、仁恒置地、佳兆業(yè)等知名企業(yè)選擇了海外融資;遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、綠城等依靠自己的經(jīng)營色選擇了項(xiàng)目交叉持股方式拓展融資空間。有業(yè)內(nèi)人士透露，包括華潤置地、保利地產(chǎn)等大型開發(fā)商開始建立自己的基金公司。

　　專家提示：內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)境外融資的熱衷不減，其中重要原因是人民幣升值帶來的成本福利。房企海外債券的成功發(fā)行反映了海外資金對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場的熱情，但監(jiān)管層未必樂意見到“熱錢”通過房地產(chǎn)行業(yè)涌入國內(nèi)市場。當(dāng)融資資金涉及國內(nèi)公司具體項(xiàng)目時(shí)，相關(guān)部門可能會(huì)通過收緊審批手續(xù)和延長審批時(shí)間等方式對(duì)之進(jìn)行限制。

　　發(fā)債賣股便捷融資

　　北京城建近期宣布，擬收購北京中鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的世紀(jì)鴻城公司45%股權(quán)及其相應(yīng)債權(quán);中糧地產(chǎn)也在同期發(fā)布公告稱，通過上海證券交易所出售公司持有的招商證券970.07萬股，之前已經(jīng)出售1651.42萬股，稅后利潤2.23億元。

　　4月初，龍湖地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其次在新加坡交易所上市的美元優(yōu)先票據(jù)規(guī)模確定為7.5億美元，同時(shí)中化方興地產(chǎn)也宣布計(jì)劃于新交所發(fā)行票據(jù)。

　　“一般而言，房企籌措資金，先考慮的是銀行信貸，其次是降價(jià)促銷，后才會(huì)賣股、賣地、賣項(xiàng)目。”專業(yè)人士認(rèn)為，發(fā)債賣股是十分便捷的融資方式，也反映了房產(chǎn)資金鏈的緊張，然而如何在賣債發(fā)股之后長遠(yuǎn)經(jīng)營，才是應(yīng)該引起重視和思考的。

　　吉信行分析師也指出，大房地產(chǎn)公司通過發(fā)債等方式更多是為了進(jìn)行自我擴(kuò)張，而這也是房企洗牌一個(gè)無法避免的過程。如何占據(jù)更多的市場份額和資本話語權(quán)成為當(dāng)前大型開發(fā)商應(yīng)該考慮的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略。

　　自身短缺借殼融資

　　光大銀行一位工作人員表示，所謂借殼融資，是一些自身?xiàng)l件不夠充分的房企，通過尋找一家非房企公司達(dá)成一定協(xié)議，從而通過非房企獲得銀行信貸。起先這種案例通常獲得成功的原因是，房企會(huì)比較聰明地選擇類似“扶貧”、“低碳”等社會(huì)公益性質(zhì)和導(dǎo)向的企業(yè)“借殼”。

　　據(jù)了解，這種“借殼”的融資方式比較常見，是從3月份開始數(shù)量明顯增加。而且由于這種方式操作比較簡單，甚至出現(xiàn)了有的公司業(yè)務(wù)拓展為專門“做殼”和“幫忙申貸”。

　　市場人士指出，近期幾家房企成功借殼，均是將房地產(chǎn)資產(chǎn)注入上市公司，無融資行為。它們拿到批文是證監(jiān)會(huì)對(duì)遺留問題的清理解決，并不代表房企再融資開閘。

　　對(duì)于“借殼融資”這樣一種現(xiàn)象，農(nóng)業(yè)銀行的一位分析師向記者表示，對(duì)于一般企業(yè)而言，“借殼過河”是“泥菩薩過河”時(shí)的權(quán)宜之計(jì)。里面存在著各種大小法律風(fēng)險(xiǎn)，所以不會(huì)成為融資主流。如今通脹預(yù)期嚴(yán)重，調(diào)控政策下資金全方位收緊，一般企業(yè)即便借殼其他行業(yè)，恐怕也很難達(dá)到擴(kuò)大資金來源的良好效果。做好內(nèi)功，把產(chǎn)品研發(fā)做好才是長遠(yuǎn)之計(jì)。

　　“大型房企的巨額融資行動(dòng)折射出目前房地產(chǎn)市場又一輪較大變局。”分析人士指出，資金鏈緊張的同時(shí)，也反映了行業(yè)內(nèi)部的洗牌和重組需要。

　　面對(duì)資金鏈困窘和大型房企融資頻繁等諸方動(dòng)作，專業(yè)分析師預(yù)計(jì)：開發(fā)商會(huì)采取降價(jià)銷售策略回籠資金，因此三季度開始房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)有較大規(guī)模的促銷活動(dòng)，降價(jià)幅度約在10%左右。