繼商業(yè)地產之后，養(yǎng)老地產正在成為各大開發(fā)商奪的熱點。

    日前，據六次全國人口普查主要數據公報(1號)發(fā)布。這次人口普查，0-14歲人口占16.60%，比2000年人口普查下降6.29個百分點；60歲及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93個百分點，其中65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91個百分點。數據顯示，隨著我國經濟社會快速發(fā)展，人民生活水平和醫(yī)療衛(wèi)生保健事業(yè)的巨大改善，生育率持續(xù)保持較低水平，老齡化進程逐步加快。

    業(yè)內人士分析，隨著我國人口老齡化加快，從供需方面來看，養(yǎng)老地產的空間很大：到2050年，中國60歲以上的人口將上升到31.1%，到2015年中國老年人口將達2億，占總人口的15%，而在2010年我國老年人總體消費達1.4萬億元。

房企轉戰(zhàn)養(yǎng)老地產

    近日，保利房地產集團在佛山舉行了“和基金2011主題公益發(fā)布會”，推出“和樂中國”、“成長基地”“善居養(yǎng)老”和“文化長城”四大主題公益活動，其中“善居養(yǎng)老”為2011年保利公益的創(chuàng)新主題。發(fā)布會現場還進行了“善居養(yǎng)老研究”的揭牌儀式。

    保利地產副總經理胡在新向媒體表示“善居養(yǎng)老計劃”是2011年“和基金”公益項目的重要創(chuàng)新舉措。胡在新強調，保利方面對社區(qū)養(yǎng)老領域的探索實踐相當重視，并將其提高到了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度。早在2008年，保利地產已涉足養(yǎng)老地產研究，完成了《養(yǎng)老地產開發(fā)模式研究》、《保利地產養(yǎng)老設計標準》。據了解，由保利開發(fā)的上海西塘安平老年健康生活小區(qū)目前正在建設中。

    2010年底，萬科宣布將開拓養(yǎng)老地產，而養(yǎng)老地產也將成為萬科的產業(yè)鏈的新分支。據了解，現在萬科終于落定養(yǎng)老地產項目——位于北京的“萬科幸福匯”，預計將于2012年竣工，萬科同時也表示，未來將在中糧萬科·長陽半島、五礦萬科·北京歡慶城項目中配套相關養(yǎng)老地產產品。

    龍湖地產也表示，未來發(fā)展重點之一是開拓多類新地產業(yè)態(tài)，其中包括旅游及養(yǎng)老地產。而華潤置業(yè)、創(chuàng)置業(yè)等房企此前也紛紛宣布成立研發(fā)團隊，進軍養(yǎng)老地產。

    相關研究人士對《中國聯合商報》記者表示，人口老齡化的加速，對我國養(yǎng)老產業(yè)帶來巨大的市場，全國養(yǎng)老服務的需求是5000萬億元，現在提供的不到1000萬億元，這個市場空間是非常大。房地產業(yè)在當下及時轉型，投入養(yǎng)老服務產業(yè)，不能緩解社會養(yǎng)老的問題，同時，對自身的產業(yè)業(yè)態(tài)也是一種細分，以期開辟新的贏利增長。

    中國社會福利協會會長馮小麗此前表示，全國現在有養(yǎng)老的床位自改革開放至今有246萬床，按照國家今年人均GDP達到4000美金以上，我們應該進入中等國家的床位數，百名老人應該用到4至6張。在“十二五”規(guī)劃中要增加300萬張養(yǎng)老床位，到“十二五”規(guī)劃也能做到每百名老人3張床位。這300萬張床位的增長能面向低的保障。這需要社會力量的全力關注和積參與，為全國的老人提供好的服務，使他們能夠老有所養(yǎng)。

商業(yè)模式有待探索

    目前我國的養(yǎng)老產業(yè)無疑是水平較低的產業(yè)，不論是養(yǎng)老床位數量還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項目的軟硬件配置問題一直很突出。高端養(yǎng)老的產生受到養(yǎng)老觀念的束縛，培養(yǎng)起來尚需要時日，畢竟高端人群還習慣于居家養(yǎng)老。同時，缺乏相應政策支持也是一方面。對于養(yǎng)老產業(yè)的支持政策，目前仍然停留在研究階段。相比國外日趨完善成熟的養(yǎng)老地產體系，國內的養(yǎng)老地產還處于起步階段。目前，房企涉足養(yǎng)老地產也大部分停留在圈地階段，真正涉及運營管理還很少。

    華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司策劃經理郝榮福認為，對于以持有為主的養(yǎng)老地產，業(yè)內的普遍觀點是10~15年，每年8%~10%的回報率。養(yǎng)老地產盡管前景看好，但其巨大的投入和緩慢的收益，使得其發(fā)展需要依靠國家配套政策的大力支持。

    某種意義上說，養(yǎng)老社區(qū)是一個頗具潛力的市場，但其整合或許仍然需要時間。事實上，這種創(chuàng)新型的地產產品，租售方式將比普通住宅更為復雜。從更長遠的層面來看，對于大多數開發(fā)商來說，受限于資金壓力，開發(fā)商采取“銷售＋持有運營”的方式運作更為現實。

  由于養(yǎng)老地產的殊性，開發(fā)商的目的性也大相徑庭。

    相關人士分析，養(yǎng)老項目由于它有公益性成份在其中，當然政府在政策上會有偏向，也有不少的優(yōu)惠條件，因此不排除有開發(fā)商瞄準的是頗具吸引力的政策，借此拿地變相去做住宅開發(fā)。

    另有專家認為，養(yǎng)老地產這一概念從另一個側面顯示了地產開發(fā)商對養(yǎng)老市場的一種盲目樂觀性：對養(yǎng)老市場發(fā)展的影響因素其實是多元的，龐大的老年人口數據并不必然會產生龐大的消費需求，社會政策、經濟發(fā)展、文化觀念、消費習慣包括政治體制都會對養(yǎng)老市場的發(fā)展產生影響。養(yǎng)老是一個服務產品、社會產品、文化產品，養(yǎng)老項目的開發(fā)需要謀定而動，包括運營管理、服務流程、品牌推廣等，有對這一切有非常成熟的思考，項目才有成功的可能。所以，從地產開發(fā)這一視角去考慮養(yǎng)老項目是遠遠不夠的。

    香港大學博士羅觀翠表示，在香港養(yǎng)老地產項目基本是非盈利的狀態(tài)，由政府補貼；還有一種是自負盈虧，但是需要有一些社會責任感的企業(yè)才能做得到。香港的地皮比較珍貴，要是讓開發(fā)商自己拿地做，是非常的困難，不是開發(fā)商沒有考量，而是成本太高。在香港沒有開發(fā)商參與養(yǎng)老地產項目，但內地可以嘗試這樣模式。

鏈接

    養(yǎng)老地產，從建筑設計、園林規(guī)劃到裝飾標準，這類地產的建筑產品開發(fā)接近于高端住宅產品開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設計。從護理、醫(yī)療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護，增加設施設備和精心打造專業(yè)管理團隊。養(yǎng)老地產主要的產品形態(tài)包括：保險資金推出的升級版的養(yǎng)老機構，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產視做商業(yè)地產項目長期經營；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產項目。