買家要搞清楚公寓性質(zhì)，還應(yīng)了解投資物業(yè)所處地段及其周邊環(huán)境、租賃市場(chǎng)和。

住宅限購(gòu)，不少買家轉(zhuǎn)戰(zhàn)商住物業(yè)市場(chǎng)

    據(jù)了解，限購(gòu)令之后，不少資金充裕的投資客選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)，有中介人士表示，廣州住宅限購(gòu)政策出臺(tái)后，從住宅投資轉(zhuǎn)戰(zhàn)街鋪和商場(chǎng)鋪的新增買家在市場(chǎng)上占有不小的比例。買鋪投資成本高，投資風(fēng)險(xiǎn)大。相比之下，同屬商業(yè)性質(zhì)的商住物業(yè)，或許更適合投資過(guò)住宅的新手。有業(yè)內(nèi)人士亦指出，由于商住物業(yè)在廣州尚屬“新丁”，在二手市場(chǎng)中可供投資的商住物業(yè)并不多。城內(nèi)的商業(yè)公寓主要集中在天河、越秀兩個(gè)區(qū)域，如錦源國(guó)際、江灣11號(hào)國(guó)際公寓、富力愛(ài)丁堡、史丹尼國(guó)際公寓等，而荔灣、海珠的公寓物業(yè)多數(shù)尚未出房產(chǎn)證，未能進(jìn)入二手市場(chǎng)。

珠江新城：“鬼佬”租客別多

    若要在天河投資公寓，要注意鎖定的目標(biāo)是否為商業(yè)性質(zhì)，并確保自己是否還有購(gòu)入資格。中原地產(chǎn)保利[簡(jiǎn)介 新動(dòng)態(tài)]香檳分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理羅志敏介紹，珠江新城的富力愛(ài)丁堡、史丹尼國(guó)際公寓為商業(yè)性質(zhì)，目前市場(chǎng)價(jià)約為2.6萬(wàn)元/m2，現(xiàn)時(shí)愛(ài)丁堡一套123平方米的兩房單位在售，售價(jià)為330萬(wàn)元，折合單價(jià)約為26829元/m2。羅志敏表示，富力愛(ài)丁堡、史丹尼國(guó)際公寓的成交不算活躍，較缺乏住家氣息，到此租住的多數(shù)為外國(guó)人士，不過(guò)租賃回報(bào)率較高，達(dá)到5%。

    “在限購(gòu)令出臺(tái)后，投資客找房的現(xiàn)象有所增加，買家年齡層多為30~40歲，已持有2、3套物業(yè)的長(zhǎng)線投資客，近八成的預(yù)算在150萬(wàn)元以下，主要會(huì)投資50多平方米的小戶型。”滿堂紅雙城國(guó)際分店經(jīng)紀(jì)鐘先生介紹，珠江新城的商住兩用房主要在富力威爾斯、富力愛(ài)丁堡以及富力史丹尼公寓。目前富力愛(ài)丁堡的二手均價(jià)在26000~27000元/m2左右，富力威爾斯以及史丹尼的二手均價(jià)在23000元/m2左右。不過(guò)，盡管這類商住兩用物業(yè)的看樓量增加，但價(jià)格升幅不算明顯。

    租金方面，去年10月份，三個(gè)樓盤平均租金在80元/m2/月，現(xiàn)今的租金也基本維持在這個(gè)水平，租金波動(dòng)甚微。但由于商住兩用物業(yè)的殊性，仍然有不少投資客是作為公司注冊(cè)，然后收取租金。

越秀：限購(gòu)后成交上升一兩成

    在越秀區(qū)，有不少商住性質(zhì)的公寓，其中保利中環(huán)廣場(chǎng)尚未出房產(chǎn)證，目前二手成交以租賃為主。而錦源國(guó)際、江灣11號(hào)國(guó)際公寓都已出房產(chǎn)證，目前前者成交比較活躍。中原地產(chǎn)1~3月公寓（商?。┏山粩?shù)據(jù)顯示，錦源國(guó)際的市場(chǎng)價(jià)約為2萬(wàn)元/m2。中原地產(chǎn)北京南分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理張來(lái)東介紹，錦源國(guó)際的放盤量不算太多，限購(gòu)令之后，也有不少投資者前來(lái)咨詢，想要購(gòu)入這個(gè)樓盤的物業(yè)，作長(zhǎng)線投資。目前錦源國(guó)際53~55平方米的單間，租金約為3500~3800元/月，回報(bào)率高可以達(dá)到5%。

    滿堂紅天倫分店店長(zhǎng)陳何新介紹，在越秀區(qū)建設(shè)板塊的商住兩用物業(yè)主要是三木國(guó)際公寓、時(shí)代YOU公寓以及保利中環(huán)廣場(chǎng)的其中一幢公寓樓。而在建設(shè)板塊的投資客分為兩類，一類是選擇三木國(guó)際公寓的中低端投資客，多數(shù)是選擇總價(jià)在50萬(wàn)元左右，20多平方米的小戶型。另一類則是選擇保利中環(huán)廣場(chǎng)的高端投資客，但由于該盤一手價(jià)格在23000元/m2左右，因此二手放盤價(jià)幾乎都在25000元/m2以上，而且20層以上的物業(yè)不帶裝修，這對(duì)投資客入市造成一定影響。而時(shí)代YOU公寓的成交則多數(shù)是40~80平方米，總價(jià)在100萬(wàn)元左右的物業(yè)，但由于地段問(wèn)題，成交不多。在限購(gòu)令的影響下，這幾個(gè)樓盤的成交量都有10%~20%左右的升幅。

    目前三木國(guó)際公寓的二手均價(jià)在20000元/m2左右，時(shí)代YOU公寓的二手均價(jià)在20000~23000元/m2左右，保利中環(huán)廣場(chǎng)的公寓物業(yè)則高達(dá)25000~35000元/m2。目前價(jià)格對(duì)比去年年底有2000元/m2左右的升幅。

    租金方面，時(shí)代YOU公寓的租金在75元/m2/月左右，三木國(guó)際公寓的平均租金約78元/m2/月，保利中環(huán)廣場(chǎng)的公寓平均租金則介于100~103元/m2/月，今年租金的變化幅度也不算太明顯。

濱江東：商住樓價(jià)格低過(guò)住宅樓

    據(jù)滿堂紅江畔分店店長(zhǎng)古啟松反映，濱江東板塊的商住兩用房主要集中在經(jīng)典居和星海明珠等樓盤，該類樓盤的價(jià)格水平普遍低于純居住用途的物業(yè)，如經(jīng)典居的成交均價(jià)為14000~15000元/m2左右，星海明珠的成交均價(jià)則為17000~18000元/m2左右，成交主力區(qū)間以90~130平方米的中大戶型為主。

    滿堂紅古啟松表示，由于濱江東板塊的商住兩用房本來(lái)比較少，游離在該板塊的投資客受限購(gòu)令影響，更多的是將目光轉(zhuǎn)移到寫(xiě)字樓、商鋪等領(lǐng)域，投資客找房現(xiàn)象并無(wú)明顯增加，成交量與價(jià)格基本與3月持平。在租金方面，濱江東的商住兩用房的租價(jià)持續(xù)保持在50~60元/m2/月左右，其中70~100平方米左右的戶型受租客追捧。

東漖板塊：樓價(jià)比3月還有跌

    荔灣區(qū)商業(yè)性質(zhì)的公寓較少，其中金色荔苑去年才交樓，尚未出房產(chǎn)證，不能上市交易，而龍錦大廈已經(jīng)出證，目前市場(chǎng)上有部分放盤量。中原地產(chǎn)世紀(jì)中分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理黃啟洪表示，龍錦大廈位于龍津東路，目前市場(chǎng)價(jià)約為1.6萬(wàn)元/m2，目前有一套約為45平方米的單間在售，放售價(jià)75萬(wàn)元。

    據(jù)滿堂紅東漖分店經(jīng)紀(jì)何偉華表示，東漖板塊中受買家青睞的商住兩用房主要為翠竹苑、合興大廈等樓盤，成交均價(jià)為14000~17000元/m2左右，由于翠竹苑的戶型主要以三房單位為主，而合興大廈則全部為三房單位，因此該板塊的商住兩用房成交主力區(qū)間仍主要集中在為80~110平方米，投資客多數(shù)是作為公司注冊(cè)，然后收取租金。

    “進(jìn)入4月份，該板塊的找房客明顯比3月份要少，價(jià)格環(huán)比3月亦有小幅下跌。”何偉華分析，傳統(tǒng)春節(jié)淡季過(guò)后，大部分剛性需求在3月集中釋放完畢，大量的盤源和客源都已被消化，導(dǎo)致目前的成交量與價(jià)格都有一定程度的下滑。在租金方面，商住物業(yè)的租金一直保持在較穩(wěn)定水平，單位租金為25~28元/m2/月左右，由于商住兩用房的戶型多以三房大戶型單位為主，租金總價(jià)較高，成交不多。

專家指點(diǎn)：

小戶型搶手 “隱形成本”不可忽視

    “3月份的市場(chǎng)情況開(kāi)始有變化，部分業(yè)主開(kāi)始放盤，但價(jià)格依舊趨穩(wěn)，業(yè)主反價(jià)的意愿減少。”興業(yè)地產(chǎn)銷售總監(jiān)金忠男表示，限購(gòu)政策的影響或會(huì)在4月完成消化，市場(chǎng)的盤客比例逐漸靠近?，F(xiàn)時(shí)市場(chǎng)可供客戶選擇的盤源多了，而且業(yè)主心態(tài)也有所調(diào)整，因此促成交易較之前容易了。

    合富置業(yè)市場(chǎng)主任梁燕明告訴記者，購(gòu)買商住公寓的買家，尤其是剛換跑道的投資新丁，都會(huì)鐘情于小面積單位。一是因?yàn)樾∶娣e單位在總價(jià)上占有優(yōu)勢(shì)，以現(xiàn)行的銀行房貸緊縮政策來(lái)看，手中資金充裕的買家并不多，但總價(jià)在100萬(wàn)元左右的物業(yè)會(huì)比較搶手。二是小戶型單間比較好租，無(wú)論是被租作公司辦公還是單身公寓，小戶型總租金不高，但平均租值可觀，率都能維持在5%左右。

    提及不在限購(gòu)之列的商住型公寓，興業(yè)地產(chǎn)天河員村板塊區(qū)域經(jīng)理甄欣指出，雖然現(xiàn)在公寓的成交多了，但是商住型公寓的硬傷還是不能改變的，如付少要在50%以上，利息加1%，有10年的按揭年限，商業(yè)水電收費(fèi)令生活成本增高，使用期限短。此外，商住物業(yè)比普通住宅交易時(shí)需繳納更高的稅費(fèi)，行家提醒購(gòu)買這類型房屋的投資者不可忽視上述“隱形成本”對(duì)投資門檻的拉高作用。

    中原地產(chǎn)市場(chǎng)主任黃燕飛表示，在投資公寓上，買家先要搞清楚公寓性質(zhì)，廣州有很多名為“公寓”的物業(yè)，大多數(shù)為住宅性質(zhì)，同樣受到限購(gòu)令的制約。另外，要充分了解投資物業(yè)所處地段及其周邊環(huán)境，了解其租賃市場(chǎng)是否活躍及其。

    從中原地產(chǎn)3月份公寓（商?。┏山粩?shù)據(jù)來(lái)看，公寓（商?。┒仲I賣不算太活躍，其中，錦源國(guó)際位處北京路商業(yè)繁華地段，買賣和租賃尚算活躍，目前市場(chǎng)價(jià)約為1.9萬(wàn)~2.3萬(wàn)元/m2，租賃回報(bào)可達(dá)5%，比較受到投資者的青睞。而地處珠江新城的商住公寓，目前市場(chǎng)價(jià)約為3.3萬(wàn)元/m2，雖然租賃回報(bào)率不低，但由于住家氣氛不濃厚，難受自住型買家歡迎。“不過(guò)若是投資型買家，不妨可以考慮愛(ài)丁堡和史丹尼這兩個(gè)商住公寓”。至于荔灣區(qū)，商住公寓并不多，買家選擇余地不大。另外，對(duì)比龍錦大廈與周邊的住宅租金，前者優(yōu)勢(shì)不大，如75平方米的兩房，龍錦大廈租金約為2500元/月，而周邊的住宅物業(yè)如恒寶華庭，面積相當(dāng)?shù)膬煞孔饨鹨呀?jīng)超過(guò)3000元/月，而且商用物業(yè)的使用年限比住宅物業(yè)少了20年，因而在荔灣區(qū)要投資商住公寓應(yīng)更加謹(jǐn)慎。