據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至4月13日，申萬分類下的房地產上市公司中已有76家披露2010年年報。76家房企去年末的存貨合計達7523.44億元，同比激增2267.16億元，增幅達43.1%。這些公司2010年的經(jīng)營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為-711.26億元，同比減少1209.64億元。業(yè)內人士分析，2010年多數(shù)房企大手筆拿地擴張，由此造成房企整體存貨激增，現(xiàn)金流銳減。進入2011年，樓市調控升級，商品房銷售下滑，房企去庫存壓力巨大。

周轉周期延長

    統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年76家房企合計實現(xiàn)營業(yè)收入3224.71億元，去年末7523.44億元存貨的消化周期達2.33年。而2009年，76家房企合計實現(xiàn)營業(yè)收入2373.2億元，2009年末5256.28億元存貨的消化周期為2.21年。去年，上市房企在存貨激增的同時，存貨周轉周期也在上升。

    截至去年末，76家房企中有67家存貨上升，其中增幅超過50%的房企有26家，增幅超過的房企有9家。在存貨周轉方面，周轉周期延長的房企有43家，其中存貨周轉周期延長超過1年的公司有11家。

    業(yè)內人士指出，大多數(shù)上市房企存貨激增，存貨周轉率下降，主要原因是拿地節(jié)奏過快，土地儲備增速超過營業(yè)收入的增速。以保利地產(600048)為例，去年末公司存貨達1098.98億元，同比增長82%，存貨周轉周期為3.06年，同比延長0.45年。

    年報顯示，2010年保利地產積拿地，以一線省會城市為向二三線城市縱深發(fā)展，全年新進12個城市。除了積通過公開招拍掛獲取項目外，還通過舊城改造、概念地產、定向購地、合作開發(fā)和一級轉二級等方式獲取項目，全年新增房地產項目45個，截至報告期末，公司擁有可結算資源高達4195萬平方米，擴張速度與2009年相比顯著加快。

    華僑城的存貨從2009年末的91億元上升至2010年末的195.75億元，存貨在總資產中的占比從2009年末29.6%上升至2010年末的40.33%；主要原因是2010年公司地產項目投資力度加大，工程建設進度加快，新項目購入土地大幅增加。

資金鏈趨緊

    房企在存貨增長的同時，資金鏈開始趨緊。2010年，76家房企經(jīng)營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為-711.26億元，而2009年，這些公司經(jīng)營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為498.38億元。其中，萬科、開股份、華僑城等房地產企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流同比下降都在70億元以上。

    另據(jù)統(tǒng)計，2010年末，76家房企合計持有貨幣資金2011.9億元，同比增長20%，主要原因是籌資增加。業(yè)內人士預計，2011年，貨幣政策逐步收緊，房企籌資活動產生的現(xiàn)金流量凈額也將下降，由此加劇房企的資金鏈問題。

    今年以來，央行已三次上調存款準備金率。據(jù)測算，每上調存款準備金率0.5個百分點，大約將凍結商業(yè)銀行資金3500億元，在連續(xù)多次上調準備金率后，開發(fā)商從銀行獲得貸款已越來越難。

    與此同時，房地產企業(yè)在證券市場的融資規(guī)模大幅萎縮。Wind資訊統(tǒng)計顯示，包括股票、增發(fā)和公司債券發(fā)行在內，房地產行業(yè)2010年在A股市場總融資額為155.6億元(占房地產資金來源的0.22%，占房地產新增貸款的1.24%)，與2009年的1210.1億元相比，大幅下降87.1%。其中，通過和配股募資的資金為零。2010年至今，多家內地房企赴香港融資，但融資成本的普遍利率高達8%至13%。融資成本過高無疑將增加房企的財務負擔，并減少房企的自由現(xiàn)金流。