曾有人把房地產(chǎn)發(fā)展比喻成一輛馬車，斷定這輛馬車不可能一直跑下去，總會(huì)有需要修整的時(shí)候。目前，樓市進(jìn)入“休整期”，而價(jià)格調(diào)控目標(biāo)讓樓市調(diào)控進(jìn)入深水期，人們更加期待樓市拐點(diǎn)的出現(xiàn)。

　　隨著調(diào)控政策的深入，人們把目光都集中到國(guó)家樓市政策上。各地遵照“國(guó)8條”規(guī)定出臺(tái)的年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)被業(yè)內(nèi)外人士指責(zé)是“玩文字游戲”和“漲價(jià)目標(biāo)”，這讓人們有了更多期盼。“1000元地價(jià)的商品房每平方米建筑面積限制高售價(jià)2500元， 3000元地價(jià)的6000元……”網(wǎng)友“山上月亮”建議中央盡快出臺(tái)更實(shí)效的限價(jià)銷售政策。

　　“各地方出臺(tái)的價(jià)格控制目標(biāo)不夠?qū)嶋H，這樣限價(jià)會(huì)把房?jī)r(jià)維持在高位，讓價(jià)格回歸合理更是無從談起。”房產(chǎn)專家劉銳認(rèn)為限購還有可能讓房?jī)r(jià)回落，而限價(jià)則有可能起到相反的效果。不少地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也指出地方出臺(tái)的價(jià)格調(diào)控目標(biāo)含糊不清，贏了掌聲難以起到實(shí)際效果。

　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，武漢三月成交量已經(jīng)開始大幅下滑。雖然樓市調(diào)控“組合拳”威力已經(jīng)開始顯現(xiàn)出來，但是從四月武漢新開和加推的40多個(gè)樓盤公開信息來看，并未有大幅降價(jià)促銷的樓盤。在“限”時(shí)代，開發(fā)商為何信心十足，價(jià)格控制目標(biāo)是否能撼動(dòng)房?jī)r(jià)，已成當(dāng)下人們關(guān)心的問題。

　　李濤

　　武漢易居投資有限公司

　　策劃經(jīng)理

　　購買力仍在

　　房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲

　　房?jī)r(jià)控制目標(biāo)無疑又加重了購房者的觀望情緒，影響開發(fā)商的銷售進(jìn)度。在新政下，投資客戶會(huì)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，未來商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等物業(yè)將會(huì)成為投資熱點(diǎn)。

　　限購對(duì)投資客、外地客戶以及擁有多套的客戶是徹底的打壓與封殺，但是“剛需”仍占購房人群比較大的比重，所以目前市場(chǎng)上購買力還是很強(qiáng)勁，有經(jīng)濟(jì)能力的“剛需”早晚還是會(huì)出手。

　　如果開發(fā)商資金實(shí)力強(qiáng)，還能撐不少時(shí)間，若交易量跌得太過厲害，開發(fā)商必定會(huì)打折促銷，促使房?jī)r(jià)下降。目前武漢新推項(xiàng)目基本都是低開，至少是平開，不會(huì)輕易打折。今后，如果樓市持續(xù)下跌，開發(fā)商會(huì)考慮對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行一定的升級(jí)和創(chuàng)新。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)，暫時(shí)將會(huì)是量跌，價(jià)穩(wěn)，后期會(huì)出現(xiàn)小幅下降。價(jià)格調(diào)控目標(biāo)等樓市調(diào)控政策是暫時(shí)性的，隨著城市化進(jìn)程發(fā)展，未來房?jī)r(jià)還是會(huì)有上漲的空間。

　　陳思穎

　　武漢榕源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　營(yíng)銷總監(jiān)

　　價(jià)格調(diào)控目標(biāo)

　　難以撼動(dòng)房?jī)r(jià)

　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)城市形象的提升和居住環(huán)境的改善以及經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)都起著重要作用，調(diào)控是讓房?jī)r(jià)回歸到合理，并非打壓房地產(chǎn)。

　　限購遏制住了投資客，但各地出臺(tái)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)變成了上漲目標(biāo)，意義不大，難以撼動(dòng)房?jī)r(jià)。我個(gè)人認(rèn)為，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)應(yīng)該在開發(fā)商合理利潤(rùn)與購房者經(jīng)濟(jì)承受能力之間找到平衡點(diǎn)，可以設(shè)定一個(gè)浮動(dòng)的利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)來限制房?jī)r(jià)，任何數(shù)據(jù)指標(biāo)都不夠客觀，價(jià)格調(diào)控目標(biāo)很難量化。

　　面對(duì)購房者觀望情緒加重，歷經(jīng)調(diào)控的開發(fā)商已經(jīng)變得冷靜和理性。土地原來多少錢，現(xiàn)在多少錢，人人都會(huì)算賬。目前所有的東西都在往上漲，房?jī)r(jià)難有下降的空間。樓市調(diào)控讓原來擁有住房的購房者開始擔(dān)心產(chǎn)權(quán)證辦不下來，但是不能提供納稅證明的外地購房者，可以改成一次性付款，或把房子轉(zhuǎn)移別人名下。國(guó)家雖然一直在調(diào)控，但是沒有房子不行的“剛需”還是會(huì)撐起市場(chǎng)。

　　熊偉

　　武漢長(zhǎng)港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　營(yíng)銷總監(jiān)

　　新形勢(shì)下

　　抓“剛需”是關(guān)鍵

　　相繼出臺(tái)的限購、限價(jià)等樓市調(diào)控政策會(huì)給開發(fā)商帶來一些影響，主要是開發(fā)利潤(rùn)的鎖定和減少，還有可能出現(xiàn)一級(jí)市場(chǎng)(土地市場(chǎng))的蕭條。限購會(huì)打擊投資需求和改善性需求，將影響樓盤的銷售速度。

　　在新形勢(shì)下，開發(fā)商未開建的項(xiàng)目可以調(diào)整設(shè)計(jì)方案，以中等的剛需為主;開售的項(xiàng)目，則應(yīng)該按市場(chǎng)情況調(diào)整銷售價(jià)格及銷售策略，搶占市場(chǎng)上的剛需份額，快速回籠資金，避免風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)今后走勢(shì)，我認(rèn)為短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)過快下降，但會(huì)引起一部分消費(fèi)者的觀望情緒，因?yàn)楸敬握咧饕驌舻氖峭顿Y及改善性需要，基礎(chǔ)的鋼性需求受政策影響比較小。目前出現(xiàn)的限購、限價(jià)等樓市政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定規(guī)范打下基礎(chǔ)。

　　葉學(xué)平

　　湖北省社科院經(jīng)濟(jì)研究所

　　副所長(zhǎng)

　　房?jī)r(jià)控制目標(biāo)

　　不應(yīng)是漲價(jià)目標(biāo)

　　雖然武漢房?jī)r(jià)相比京滬等一線城市不算高，但去年武漢房?jī)r(jià)上漲幅度卻比較大，而武漢居民收入過低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的增量，所以說武漢此次出臺(tái)的“2011房?jī)r(jià)漲幅不超過12%”的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)還是與中央政府和民眾的期望有一定的離。

　　目前武漢樓市成交回落，房?jī)r(jià)漲幅趨緩，說明前期的調(diào)控效果正在逐步顯現(xiàn)，現(xiàn)在各地方要做的是進(jìn)一步加強(qiáng)政策執(zhí)行力度，繼續(xù)影響人們對(duì)房?jī)r(jià)下跌的心理預(yù)期。如果房?jī)r(jià)控制目標(biāo)限定房?jī)r(jià)漲幅，那么政策的效果要大打折扣。

　　政府應(yīng)該重新考慮已出臺(tái)的政策，希望能站在普通消費(fèi)者的立場(chǎng)上，更加重視剛性需求和改善性需求的利益，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，而不能與GDP和居民收入增幅掛鉤，要考慮居民買房的實(shí)際支付能力，因?yàn)榫用袷杖胧遣豢赡苋脕碣彿康摹?/p>

　　記者觀察 》》》

　　房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)需加碼

　　保障房或成救命稻草

　　縱觀中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一路走來，似乎與“限”字分不開。“限樓層、限面積、限地價(jià)、限外令、限貸、限購、限房?jī)r(jià)……”房?jī)r(jià)卻在調(diào)控下越調(diào)越高，以致中央要求地方出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

　　4月2日，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆指出：要確保“雙職工家庭6至7年收入能買套房”，力使房?jī)r(jià)“少增或不增”， 加強(qiáng)對(duì)新開盤商品房的價(jià)格調(diào)控指導(dǎo)，研究商品房的核價(jià)措施，確定房產(chǎn)項(xiàng)目的合理利潤(rùn)空間。很明顯，這是重慶對(duì)價(jià)格調(diào)控目標(biāo)的進(jìn)一步加碼，重慶又走在了全國(guó)其他城市的前面。

　　與重慶新房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)相比，武漢出臺(tái)的漲幅不高于12%的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)顯得過于寬松，難以撼動(dòng)房?jī)r(jià)回落，不能真正達(dá)到“新國(guó)八條”政策的初衷。“從調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)來看，武漢價(jià)格調(diào)控目標(biāo)沒有具體量化指標(biāo)，難有殺傷力。”不少業(yè)內(nèi)人士表示武漢房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)還需加碼。

　　在后“限”時(shí)代，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。量的增加無疑會(huì)帶來價(jià)的變化，保障性住房或許能成為中國(guó)樓市的“后一根救命稻草”，深圳近在全國(guó)率先推出安居型商品房。在全國(guó)2011年開工建設(shè)1000萬套保障性住房的目標(biāo)下，武漢今年也快馬加鞭將建10萬多套保障房，這相當(dāng)于去年的4倍，建完后將有力沖擊武漢房?jī)r(jià)。

　　據(jù)悉，我國(guó)計(jì)劃將建立一個(gè)包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房在內(nèi)的能夠覆蓋全社會(huì)的保障性住房體系。這個(gè)體系建立起來后，廉租房將著重解決完全無力購房的低收入群體的住房問題，經(jīng)濟(jì)適用房將著重解決部分存在購房可能的低收入群體的住房問題，而限價(jià)房將著重滿足介于低收入群體與高收入群體之間的“夾心層”——中等收入群體的購房需求。

　　我國(guó)三種保障性住房將解決三個(gè)階層的住房問題。如果這套保障性住房體系建立完成，不少住房需求者不會(huì)選擇做“房奴”，房?jī)r(jià)便會(huì)自然回落，終實(shí)現(xiàn)胡錦濤總書記提出的“住有所居”目標(biāo)。而這個(gè)體系的建成任重而道遠(yuǎn)，關(guān)鍵是要看各地方相關(guān)部門的執(zhí)行與落實(shí)情況。