大地震后日本買房投資?

　　這并不是一個(gè)玩笑。

　　地震兩周以來(lái)，日本東京都地區(qū)的房?jī)r(jià)并沒有如想象中的雪崩，而是出人意料地出現(xiàn)了上漲現(xiàn)象。

　　日本不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所剛剛發(fā)布的報(bào)告顯示，過去一段時(shí)間東京都附近的二手房交易量和房?jī)r(jià)都有所上升。不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所大阪事務(wù)所所長(zhǎng)石丸敏之表示，此次災(zāi)害引起居民向關(guān)西移居，從而推動(dòng)了近畿圈房?jī)r(jià)上升，在未來(lái)一年內(nèi)，東京都區(qū)域的房?jī)r(jià)可能一直保持上漲趨勢(shì)。

　　在北京、上海等地的日本不動(dòng)產(chǎn)中介服務(wù)商也在不斷游說中國(guó)投資者前往日本買房，并大打抗震與經(jīng)濟(jì)恢復(fù)拉動(dòng)牌。

　　然而，中國(guó)投資者卻對(duì)仍處于地震影響中的日本不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)心存疑慮。

　　2月內(nèi)投資前景趨明朗

　　在剛剛落幕的上海房產(chǎn)會(huì)日本房產(chǎn)展廳，市原慎太郎和他的同事們繁忙地應(yīng)付著前來(lái)咨詢的上海購(gòu)房者。

　　市原慎太郎所在的株式會(huì)社REM目前在上海開了分公司，他們的任務(wù)是將上海的投資者拉到日本的東京和大阪等大都市購(gòu)房。

　　在日本展廳，并沒有因?yàn)榈卣鸬囊蛩刈屵@里門庭冷落，相反，來(lái)這里咨詢的人有時(shí)比新西蘭、新加坡等一些熱門投資還多。

　　購(gòu)房者大多對(duì)東京房產(chǎn)高率很有興趣，但也有很多擔(dān)憂，有人擔(dān)心日本房?jī)r(jià)震后會(huì)大跌，甚至有購(gòu)房者在詢問核輻射對(duì)房屋的影響，盡管他并不打算買來(lái)自住。

　　“日本房?jī)r(jià)不會(huì)大跌，現(xiàn)在已經(jīng)是日本房?jī)r(jià)的低谷，和新加坡、馬來(lái)西亞、中國(guó)不同，現(xiàn)在去日本是抄底。”市原慎太郎用嫻熟的漢語(yǔ)游說著咨詢者。

　　一些其他日本買房的中介也抱著和市原慎太郎類似的看法。

　　日彩居(上海)投資有限公司行政總監(jiān)桂昕認(rèn)為：“日本大地震對(duì)日本房?jī)r(jià)的影響并沒有想象中那么大。”由于地震發(fā)生在東北三縣，而中國(guó)投資者購(gòu)房主要集中在京都等大城市，因此震后影響投資者決策的因素主要是經(jīng)濟(jì)恢復(fù)前景。

　　“現(xiàn)在需要等到核輻射污染的情況進(jìn)一步明朗后，才能判斷日本未來(lái)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)是否樂觀，大概需要1—2個(gè)月的時(shí)間。”

　　桂昕建議，中國(guó)投資者可以繼續(xù)保持對(duì)日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，等待1、2個(gè)月后再出手購(gòu)房。

　　而株式會(huì)社REM上海公司副總經(jīng)理市原慎太郎表示，1995年日本也發(fā)生了阪神大地震，但震后經(jīng)濟(jì)得到了迅速恢復(fù)，在政府投資拉動(dòng)下，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪上漲行情。對(duì)中國(guó)投資者而言，日本大地震是一個(gè)好的逢低買入機(jī)會(huì)。

　　《東地產(chǎn)》了解到，目前中國(guó)投資者比較熱衷的東京區(qū)的二手公寓，建筑年限在20年-30年左右的，房?jī)r(jià)大約在3萬(wàn)元人民幣/平方米左右。這一價(jià)格和上海市二手公寓價(jià)格大致相當(dāng)甚至略低。

　害怕地震可以買保險(xiǎn)

　　地震保險(xiǎn)是不動(dòng)產(chǎn)中介屢屢向咨詢者提及的問題。

　　在日本買房，如果害怕地震對(duì)房屋有損傷，可以向保險(xiǎn)公司購(gòu)買大約總房?jī)r(jià)1%左右的保險(xiǎn)，而這些保險(xiǎn)能在房屋損傷后賠付業(yè)主大部分的經(jīng)濟(jì)損失。

　　桂昕介紹：“地震險(xiǎn)并不是必須買的保險(xiǎn)，投資者可以選擇買，也可以選擇不買。如果投資者實(shí)在不放心，建議還是買地震險(xiǎn)。”

　　在日本，地震險(xiǎn)也并不是一個(gè)很普及的險(xiǎn)種。神戶大地震前，地震險(xiǎn)的購(gòu)買率有2.9%，而地震后，當(dāng)?shù)氐牡卣痣U(xiǎn)購(gòu)買率上升到了20%。

　　除了地震險(xiǎn)外，在日本購(gòu)買房屋還涉及到各種稅費(fèi)。

　　《東地產(chǎn)》統(tǒng)計(jì)了各種在日本購(gòu)房需要支付的費(fèi)用，費(fèi)用除了購(gòu)房時(shí)一次性需要付清的費(fèi)用外，還有一些需要每年支付的常規(guī)費(fèi)用。

　　在一次性支付的費(fèi)用中，包括房屋總價(jià)房地產(chǎn)登記稅，中介費(fèi)，火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)取得稅以及印花稅等，一共占到總房?jī)r(jià)的6%至8%。

　　此外，購(gòu)房后每年需要支付的維護(hù)費(fèi)包括固定資產(chǎn)稅、都市計(jì)劃稅以及管理費(fèi)、維修基金等，大約占到房屋價(jià)格的2%。

　　對(duì)比上海與東京的投資買房成本，一次性的購(gòu)房稅費(fèi)，上海和東京大致相當(dāng)，而持有成本則上海略低于東京。

　　收益率高18%

　　相對(duì)于國(guó)內(nèi)投資房產(chǎn)依靠房?jī)r(jià)上漲套利，投資日本房產(chǎn)更多靠的是房租。

　　《東地產(chǎn)》了解到，近年來(lái)日本房?jī)r(jià)一直持續(xù)下跌，但房租價(jià)格一直很穩(wěn)定且需求量很大，尤其是在東京、大阪等地的二手公寓，購(gòu)買后出租往往供不應(yīng)求。因此，中國(guó)投資者赴日投資更多關(guān)注的是房租的收益率。

　　在日本來(lái)華推介的房源中，絕大多數(shù)的房源年收益率都超過10%，甚至有些房源收益率高達(dá)18%。

　　以一套大阪區(qū)一套1998年建成的公寓為例，售價(jià)為730萬(wàn)人民幣，一年預(yù)計(jì)租金(滿租)可以收取85萬(wàn)元人民幣，投資收益率為11.58%。

　　桂昕向《東地產(chǎn)》介紹，目前在日本買房的中國(guó)投資者中，機(jī)構(gòu)投資者大多熱衷于投資風(fēng)景區(qū)的賓館等旅游地產(chǎn)，而個(gè)人投資者則熱衷于購(gòu)買東京、大阪等地區(qū)的小戶型產(chǎn)品。

　　中國(guó)人在日本的買房熱也吸引日本不動(dòng)產(chǎn)中介前來(lái)中國(guó)“淘金”。

　　去年開始，日資企業(yè)大和房屋工業(yè)會(huì)社、三井不動(dòng)產(chǎn)株式會(huì)社、東急不動(dòng)產(chǎn)株式會(huì)社在中國(guó)相繼開辦了辦事處。

　　東急LIVABLE株式會(huì)社戰(zhàn)略企劃部經(jīng)理佐佐木對(duì)中國(guó)投資者印象深刻：“我們參加了去年上海理財(cái)博覽會(huì)，親眼見證數(shù)萬(wàn)人到場(chǎng)，感受到中國(guó)人對(duì)投資的欲望，這在日本是看不到的場(chǎng)景。整個(gè)會(huì)場(chǎng)都彌漫著一種‘與其存款還不如讓錢活用起來(lái)，活用錢的好方法是選擇投資’的氣氛，這種強(qiáng)烈的意識(shí)是我們?nèi)毡救怂鶝]有的。”

　　投資需全額買房

　　與投資中國(guó)房地產(chǎn)可以利用房貸杠桿不同的是，在日本投資不動(dòng)產(chǎn)需要全額付款。

　　桂昕向《東地產(chǎn)》介紹，由于在日本申請(qǐng)房貸需要申請(qǐng)人長(zhǎng)期居住在日本，開具工作收入證明、在日的工作簽證等文件，因此對(duì)于平時(shí)不在日本的中國(guó)投資者來(lái)說，基本不可能申請(qǐng)到日本房貸。

　　對(duì)于一貫習(xí)慣了“以小搏大”的中國(guó)投資者來(lái)說，全款買房，依靠房租回收收益可能需要重新評(píng)估自己的投資模式。

　　“我們平時(shí)做的客戶都是全款買房。”桂昕表示。

　　但對(duì)于房屋在日本的基本維護(hù)，以及租金收取、租金匯款等事物，中國(guó)投資者則完全可以委托中介服務(wù)。

　　市原慎太郎表示：“目前很多中介都可以完成從投資到匯租金的一條龍服務(wù)，甚至幫業(yè)主招租，清掃房屋等事物，也可以委托中介。”

　　《東地產(chǎn)》了解到，一般收取租金的服務(wù)費(fèi)，大約為3000-4000日元，折合人民幣大約250元左右。

　　鏈接 震后華僑紛紛返滬求租

　　日本大地震后，一些在日華人華僑紛紛返滬求租房源，部分日本人也來(lái)到上海暫時(shí)居住，導(dǎo)致上海一些區(qū)域的二手房房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲跡象。

　　上海一位地產(chǎn)界人士曾在微博上透露，一家日資企業(yè)一次性要在上海求租房源100多套。

　　此外，《東地產(chǎn)》從二手房中介了解到，在日留學(xué)生及日本公司職員也是這次返滬潮中的主力，許多在日本求學(xué)的學(xué)生暫時(shí)停止在日本的學(xué)業(yè)回到中國(guó)，上海成為中轉(zhuǎn)站，有些學(xué)生甚至準(zhǔn)備直接在上海業(yè)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐古北二店的雙喜經(jīng)理亦告訴《東地產(chǎn)》，近日經(jīng)常會(huì)有日籍租客來(lái)該店問詢房源。這些租客都是公司外派職員。

　　去日本 當(dāng)個(gè)“馬夫”?

　　在形形色色來(lái)到中國(guó)攬客的日本地產(chǎn)項(xiàng)目中，不乏很有創(chuàng)意的Idea。

　　一個(gè)叫越瀏洋一的日本人，帶了一大片北海道的牧場(chǎng)來(lái)到上海，希望將這塊牧場(chǎng)賣給中國(guó)人。

　　牧場(chǎng)非常便宜，均價(jià)40元/平方米，5萬(wàn)平方米起售，總價(jià)大約為200萬(wàn)元。

　　據(jù)越瀏洋一介紹，中國(guó)的投資者買下這塊牧場(chǎng)后，可以在這里飼養(yǎng)優(yōu)良的賽馬，然后出口到大陸和臺(tái)灣、香港等地區(qū)。

　　“市場(chǎng)非常大。” 越瀏洋一反復(fù)介紹。

　　在亞洲，日本賽馬確實(shí)一直很有市場(chǎng)。上世紀(jì)90年代日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”正盛時(shí)期，日本年產(chǎn)賽馬1萬(wàn)多匹，如今降到了7500匹左右。不過，新興的中國(guó)市場(chǎng)重新帶來(lái)了希望。

　　2009年，中國(guó)不曾在日本購(gòu)買一匹賽馬。而去年一年，中國(guó)已經(jīng)從日本養(yǎng)馬場(chǎng)購(gòu)買了96匹賽馬。由于中國(guó)一些企業(yè)和富豪舉辦賽馬活動(dòng)，日本的賽馬成為了搶手貨。

　　以往，日本的國(guó)產(chǎn)賽馬主要出口到韓國(guó)、新加坡等國(guó)，今年3月，中國(guó)人實(shí)現(xiàn)了“零的突破”，從日本買走了批賽馬。日本賽馬國(guó)際交流協(xié)會(huì)介紹說，在中國(guó)吉林省經(jīng)營(yíng)牧場(chǎng)和騎馬俱樂部的一家公司不久前從北海道養(yǎng)馬場(chǎng)一下子購(gòu)買了50匹賽馬，馬齡都在6到8歲。今年10月，這家公司又訂購(gòu)了28匹賽馬，還說明年要再買30匹。

　　10月21日，在北海道舉行的一個(gè)馬齡1歲賽馬集市上，一位40歲的中國(guó)山西實(shí)業(yè)家花費(fèi)4735萬(wàn)日元(約合373萬(wàn)元人民幣)集中性地購(gòu)買了18匹賽馬。臨走時(shí)他說：“明年我還會(huì)來(lái)的，是要買好馬，然后在中國(guó)繁殖。”

　　11月19日英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》在題為“中國(guó)富人喜歡上賽馬”的報(bào)道中說，中國(guó)曾認(rèn)為賽馬是腐朽墮落的資產(chǎn)階級(jí)愛好。而現(xiàn)在，中國(guó)的新生資本家變本加厲地沉溺其中。

　　中國(guó)億萬(wàn)富豪一生中能買的鑲鉆iPad和路易威登牌麻將包這么多。所以，現(xiàn)在的中國(guó)富人開始尋找其他揮霍方法。他們狂熱地愛上富人玩具中貴的玩具，那是純種賽馬。中國(guó)馬業(yè)協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，今年的馬匹進(jìn)口量將是去年的兩倍。

　　中國(guó)富豪榜發(fā)布者胡潤(rùn)說：“中國(guó)企業(yè)家正試圖從暴發(fā)戶變成貴族……其中一種捷徑是加深對(duì)馬的理解。”