企盼房?jī)r(jià)下降的“剛需族”，盼到了些許失望。

　　28日，一線城市中上海率先公布了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)：房?jī)r(jià)漲幅低于GDP增速和人均可支配收入增速。年前的上海兩會(huì)初定今年上海GDP增速為8%。29日，同屬一線城市的深圳也公布了控制指標(biāo)，與上海如出一轍，同樣為低于本年度GDP和人均可支配收入增長(zhǎng)幅度。

　　截至3月29日，已有上海、深圳、鄭州、太原、西安、銀川、貴陽(yáng)等70個(gè)縣市公布了2011年的新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，大都為增速10%左右。

　　“10%左右，肯定是地方政府揣摩了中央意圖后，結(jié)合地方實(shí)際情況得出的。這應(yīng)該是一個(gè)中央默許的增速，是能夠容忍的。”中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟告訴本報(bào)，“中央從來(lái)沒(méi)有說(shuō)過(guò)房?jī)r(jià)要降，中央向來(lái)的表述都是‘遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲’，所以不能說(shuō)地方現(xiàn)在是 ‘頂風(fēng)作案’。”

　　從已經(jīng)公布的各地房?jī)r(jià)控制指標(biāo)來(lái)看，一線城市相對(duì)溫和，二三線城市指標(biāo)高低有致，但多數(shù)相對(duì)一線城市較為寬松，“這體現(xiàn)出一線城市與二三線城市處于城市化的不同階段，二三線城市的樓市，上漲壓力相對(duì)較大。”陳晟表示。

　　地價(jià)高溢價(jià)的壓力

　　如果和保障房一起計(jì)算的話，調(diào)控目標(biāo)不難完成

　　3月28日，中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)提供的信息顯示，過(guò)去的一周，上海土地供應(yīng)總量高達(dá)40.8萬(wàn)平方米，是2011年以來(lái)周供應(yīng)的高水平。

　　“我們應(yīng)當(dāng)關(guān)注的是，在2009年、2010年兩年，上海的土地溢價(jià)率相當(dāng)高，2009年地頻出，而2010年上海土地招拍掛平均溢價(jià)79%，開(kāi)發(fā)商從拿地到建成推出一般在一兩年左右，也是會(huì)集中于今明兩年出來(lái)。” 陳晟表示，“這是今明兩年上海房?jī)r(jià)不確定的一個(gè)重要因素。”

　　值得一提的是，上海國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年安排經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地計(jì)劃1500公頃，土地出讓金為398億，2010年上海土地出讓也在1500公頃左右，但土地出讓金突破了1500億左右。

　　陳晟表示，如果市場(chǎng)不好，政府強(qiáng)行控制，開(kāi)發(fā)商是會(huì)削弱掉一些利潤(rùn)，如果地方政府對(duì)調(diào)控執(zhí)行不是很好的話，這些高溢價(jià)土地的商品房入市，會(huì)讓上海政府控制房?jī)r(jià)漲幅的壓力增大。

　　“但如果和保障房一起計(jì)算的話，8%不難完成了。” 陳晟表示。

　　根據(jù)上海市政府公布的信息，2011年上海進(jìn)入服務(wù)市場(chǎng)的保障房總面積達(dá)到的1150萬(wàn)平方米，2010年上海商品住宅銷售面積1685.35萬(wàn)平方米，保障房接近了商品房的銷售面積。

　　1150萬(wàn)平米的盤(pán)子中，經(jīng)適房約500萬(wàn)平方米，動(dòng)遷安置房約800萬(wàn)平方米，公共租賃住房約200萬(wàn)平方米。這些價(jià)格較低的房子入市，勢(shì)必壓低后的房?jī)r(jià)漲勢(shì)。

　　深圳也同樣由此入手，其宣布采取的八項(xiàng)措施，包括確保保障性住房和中小套型商品住房用地不低于年度住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。其他地方政府也注重保障房入市對(duì)房?jī)r(jià)的控制作用。

　　仍然具有炒作空間

　　套房1年漲10%，年回報(bào)率達(dá)23.3%

　　隨著上海、深圳房?jī)r(jià)控制指標(biāo)出臺(tái)，在一季度的后幾日，包括一線城市的諸多城市，按照國(guó)務(wù)院國(guó)八條部署將陸續(xù)公布這一指標(biāo)。

　　29日，北京市住建委主任隋振江在做客一檔廣播節(jié)目時(shí)表示，北京將參考當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況和人均可支配收入程度，目標(biāo)是“將增長(zhǎng)的速度壓下來(lái)”，具體方案將在3月后兩日內(nèi)公開(kāi)。

　　上海明佳房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理趙麗佳對(duì)本報(bào)分析，從政府以往的統(tǒng)計(jì)方式來(lái)看，要完成一個(gè)定性的數(shù)字并不困難，但是關(guān)鍵是要讓百姓實(shí)在感受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定走向。

　　“地方政府而言，以往沒(méi)有公布每年的基本房?jī)r(jià)以及上漲的幅度，所以地方政府在這個(gè)數(shù)據(jù)的把握上有很大的空間。”趙麗佳表示，數(shù)據(jù)本身意義不是很大。

　　從已經(jīng)公布的房?jī)r(jià)控制指標(biāo)來(lái)看，西安的漲幅控制較為寬松，其公布年內(nèi)的漲幅不得高于15%;而較為嚴(yán)厲的是遼寧省凌海市，其2011年新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)定為“同比增幅不超過(guò)5%”。

　　而從已經(jīng)公布的數(shù)十個(gè)城市來(lái)看，基本的漲幅都控制在10%左右。如果年內(nèi)各個(gè)城市新房的漲幅為10%，樓市依然具備投資炒作的空間。

　　上海一位地產(chǎn)中介告訴記者：如果是套房，100萬(wàn)的房子，三成的付，七成的貸款，一年的漲幅是10%，那么30萬(wàn)的投入，一年溢價(jià)了10萬(wàn)，拋去一些月供的利息，一年的溢價(jià)回報(bào)率能達(dá)到23.3%。