3月16日一早，中天城投(000540)董事會(huì)辦公室主任黃文便趕去參加貴州省政府召開(kāi)的保障房會(huì)議。

　　一周前的3月9日，該公司與貴州省簽訂了200億元保障房項(xiàng)目投資框架協(xié)議，未來(lái)5年內(nèi)，中天城投將參與貴州省9市，共1000萬(wàn)平方米的保障房項(xiàng)目。這是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)與政府簽署的大一筆保障房投資協(xié)議。

　　“一些項(xiàng)目會(huì)在年內(nèi)展開(kāi)，而且今年上馬的規(guī)?？赡軙?huì)比外界想象的更大。”黃文對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。中天城投初步計(jì)劃今年在貴陽(yáng)市開(kāi)工保障房項(xiàng)目83萬(wàn)平方米，貴州全省開(kāi)工量超過(guò)100萬(wàn)平方米。

　　在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控前景未知且保障房游戲規(guī)則尚未明朗的情況下，中天城投積堅(jiān)定地殺入保障房建設(shè)領(lǐng)域，經(jīng)過(guò)了怎樣的利益盤(pán)算呢?

　　公租房

　　根據(jù)中天城投與貴州省政府簽署的相關(guān)協(xié)議，中天城投將專(zhuān)門(mén)成立公司負(fù)責(zé)保障房的開(kāi)發(fā)。

　　據(jù)本報(bào)了解，貴州省正將保障房建設(shè)的重點(diǎn)落在公租房建設(shè)上，原因在于持有型公租房回報(bào)率頗高，便于引入開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)。未來(lái)五年，中天城投將承擔(dān)貴陽(yáng)市一半公租房的開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)回報(bào)率可以達(dá)到8%。

　　公租房的供應(yīng)對(duì)象主要是收入層次高于廉租房標(biāo)準(zhǔn)，但又無(wú)法購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的“夾心層”過(guò)渡性居住需求。同時(shí)，公租房并不完全針對(duì)本地戶(hù)口居民。

　　中天城投董秘李俊認(rèn)為，公租房的主要租賃群體多為進(jìn)入城市業(yè)不久，尚不足以買(mǎi)房的“小白領(lǐng)”階層，有很強(qiáng)的消費(fèi)能力。雖然目前貴州省及貴陽(yáng)市尚未出臺(tái)對(duì)租賃公租房群體的資格限制，但中天城投預(yù)計(jì)，當(dāng)?shù)貥I(yè)一年以上，且有相關(guān)納稅及社保繳納證明的外來(lái)人口均可租賃公租房。

　　“如果政府不回購(gòu)的話(huà)，1000萬(wàn)平方米，20萬(wàn)套公租房，在我們進(jìn)入的城市，即便以低于現(xiàn)有租金水平20%—30%的價(jià)格出租，每年也可以為我們帶來(lái)3億—4億元的租金收入。但公租房有建設(shè)周期，未來(lái)城市租金價(jià)格還會(huì)上漲，所以全部公租房本身而言，3%的利潤(rùn)是可期的。”李俊說(shuō)。

　　回報(bào)并非如此。中天城投認(rèn)為，公租房回報(bào)的核心在于其商業(yè)配套，新進(jìn)入城市并有穩(wěn)定業(yè)的群體具備一定的消費(fèi)能力，因此對(duì)社區(qū)商業(yè)配套的需求其巨大。

　　“參考廣州城中村改造模式的話(huà)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)公租房商業(yè)配套大有可為，但是因?yàn)楣夥可鐓^(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，其商業(yè)層次可能較城中村更高，回報(bào)率也將更高。”李俊對(duì)本報(bào)表示。

　　正是在此基礎(chǔ)上，李俊認(rèn)為，如果政府在公租房社區(qū)規(guī)劃當(dāng)中有足夠的商業(yè)配套，開(kāi)發(fā)商無(wú)論是持有或出售，公租房租賃群體的消費(fèi)能力都足以支撐商業(yè)配套的租金或售價(jià)。

　　“也許賣(mài)商業(yè)配套足以滿(mǎn)足所有開(kāi)發(fā)成本，日后公租房租金收入可能是凈利潤(rùn)了。即便是持有，其回報(bào)率可能還較一般商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)率高。”有貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)本報(bào)表示。

　　如果公租房建成后，政府委托房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，除土地是政府劃撥無(wú)需支付土地出讓金之外，地產(chǎn)企業(yè)還將享受免除營(yíng)業(yè)稅等一系列稅收優(yōu)惠。同時(shí)，如果物業(yè)管理同樣委托房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，政府還將向其支付2%的管理費(fèi)用。在中天城投看來(lái)，這2%的管理費(fèi)用亦可通過(guò)成本控制形成利潤(rùn)。

　　“8%的利潤(rùn)是較為保守的估計(jì)。”上述貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)本報(bào)表示。

　杠桿效應(yīng)

　　事實(shí)上，作為政府委托性質(zhì)的持有型物業(yè)，公租房一旦形成社區(qū)效應(yīng)，并有穩(wěn)定租金回報(bào)之后，商業(yè)操作方式頗多，此種杠桿效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)誘惑大。

　　“目前銀行對(duì)公租房還在觀(guān)望階段，但可以肯定的是，因?yàn)閲?guó)家支持，公租房建設(shè)貸款是沒(méi)有問(wèn)題的，且還款期限較長(zhǎng)。”有中天城投內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)表示。

　　對(duì)于公租房的貸款期限目前各個(gè)銀行并不統(tǒng)一，但與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸不同，公租房貸款還款期限往往可至10年以上，其中國(guó)開(kāi)行還款期限甚至可達(dá)20年，且公租房貸款利率均可較普通貸款利率有所優(yōu)惠，目前已知部分銀行在給重慶公租房的貸款利率較基準(zhǔn)利率下浮10%。

　　但當(dāng)前公租房貸款往往由政府信用擔(dān)保或者企業(yè)信用擔(dān)保，因此幾乎可以視為無(wú)擔(dān)保貸款。這意味著，在無(wú)擔(dān)保貸款的基礎(chǔ)上，公租房后期杠桿效應(yīng)明顯。

　　“在政府沒(méi)有對(duì)公租房建設(shè)貸款做出嚴(yán)格限制之前，公租房可利用的杠桿很多。”中天城投內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)表示。其認(rèn)為公租房建成并產(chǎn)生租金收入后，無(wú)論是以物業(yè)形式進(jìn)行再抵押貸款，或是以公租房未來(lái)租金收入作為抵押向銀行貸款都是有可能的。

　　“如果政府要產(chǎn)權(quán)，我們是委托經(jīng)營(yíng)的話(huà)，我們能夠以10年或20年的租金收入作為抵押向銀行貸款;如果我們擁有產(chǎn)權(quán)，仍然按公租房租金政策收取租金的話(huà)，那么租金收入和公租房本身均可作為抵押品獲取貸款，現(xiàn)在大的不確定性是，框架協(xié)議中并未明確公租房的產(chǎn)權(quán)歸屬，這還需要和政府進(jìn)一步協(xié)商，我們獲得產(chǎn)權(quán)的可能性也非常大。”上述中天城投內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)表示。

　　換言之，對(duì)于中天城投而言，建設(shè)公租房意味著，在銀行提供建設(shè)資金，自身無(wú)需分文投入，且還貸期限長(zhǎng)達(dá)10年以上，利率低廉的情況下，他們可以利用公租房或其租金收入向銀行抵押換取貸款以補(bǔ)充公司的經(jīng)營(yíng)資金。

　　“社區(qū)一旦形成，商業(yè)開(kāi)始成熟，公租房的估值將會(huì)被放大，這樣其杠桿作用隨之被放大，可以套現(xiàn)的資金也更多。”貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)本報(bào)表示。事實(shí)上，有消息稱(chēng)，中天城投與貴州省政府達(dá)成的協(xié)議是：公租房建成之后，每三年可按普通商品房租賃市場(chǎng)狀況，調(diào)整一次租金。

　　這意味著一旦公租房租金上調(diào)，其租金回報(bào)率預(yù)期形成，以租金作為抵押的杠桿亦可放大。

　　“還不是金融杠桿，土地杠桿的效應(yīng)也是明顯的，中天城投一旦通過(guò)保障房進(jìn)入貴州其他地市，意味著政府可能會(huì)以礦產(chǎn)、旅游及商品房用地的其他資源對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)貼，此中回報(bào)不可估量。”上述貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。

　　“在規(guī)則沒(méi)有確定的情況之下，公租房可操作的空間很多，所以此時(shí)我們進(jìn)入，一旦游戲規(guī)則既定，可以想象的空間沒(méi)有那么多了。”李俊對(duì)本報(bào)說(shuō)。