先買個小戶型，以后有錢了再換個大房子”，這一曾經(jīng)適用于眾多購房者的宜居法則，近隨著多項樓市新政的出臺，似乎面臨著被顛覆之勢。 換房成本的大幅提高，已經(jīng)影響到購房者心理。原本打算先買套小戶型單位過渡，等幾年后再換大房子的買家，在“限購令”的影響下逐漸開始考慮“一步到位”。

　　換房成本增加，兩房成“起步”

　　“國八條”武漢細則出臺后，記者隨機采訪了周邊一些需要買房的朋友。對于國家出臺政策打壓房價，他們是“痛并快樂著”。而“兩房”則成為基本的要求。

　　“本來我們是希望能夠買一套小戶型先過渡的，因為畢竟才上班沒多久，家里也無法給予支持。可從現(xiàn)在的情況來看，我們能買一套房子，那兩房是起碼的了?？磥砟茉俣鄶€點錢，再等等了。”張建偉和老婆都是在武漢上大學并留下工作的外地人，兩人工作已經(jīng)有三年了，今年準備買房結(jié)婚，可從現(xiàn)行的政策來看，他們的買房計劃要暫時擱置了。

　　“雖然此次政策讓手中擁有一套和兩套房的購房者可以‘賣一買一’，但換房成本還是很高啊。從二手房交易來看，五年以內(nèi)的房子，營業(yè)稅5.8%，契稅3%，然后還有個人所得稅1%，還有其他各種費用，加起來稅費可達12%左右。一套60多萬的房子，稅費要將近八萬。再加上購買二套房付增加六成，利率提高1.1倍，這筆費用真的不小。所以，如果有條件，我還是會盡量選擇兩房或者是小三房。”

　　的確，在記者采訪過程中，很多購房者還是選擇先觀望看看。但他們中不少人原本是準備“層層遞進”，先換套兩房，以后再改善換三房。可是現(xiàn)在貸款政策、限購令破壞了他們的置換計劃，有實力的都表示“索性買套大的，一步到位得了”。而沒有實力的客戶，則更偏向于那些戶型更為緊湊的“小兩房”或者“小三房”。但他們都表示，目前的市場行情，他們不會隨便出手。

　　緊湊型戶型日后更受寵

　　其實“一步到位”購房不是人人能夠承受的，他們心中的“一步到位”的大房子，其實是指在面積不是很大的情況下，功能空間更加完備的戶型，比如70平方米的小兩房或者90平方米左右的緊湊小三房。

　　“我們手中已經(jīng)有一套60平方米左右的房源，再換房子不可能還是選擇小兩房了，可從目前來看，付要六成，大一點的三房怎么也要大幾十萬甚至上百萬，所以我們?nèi)绻徺I的話，還是希望有那種戶型緊湊，90平方米左右的小三房好了。”家住東亭小區(qū)的李云準備今年換一套舒適一點的房子。對于房子的要求，她們希望能夠緊湊實用。

　　而記者采訪中了解到，與李云有著一樣想法的人不在少數(shù)。他們都希望能在面積有限的情況下，開發(fā)商能更好地合理利用空間，讓戶型更加緊湊實用。當然，如果能有一些面積贈送，附加值高的樓盤，他們是更喜歡的。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，在這樣一個市場環(huán)境下，“一步到位”置業(yè)需求的可變小兩房、小三房單位，將更加受本地剛需買家的青睞。而那些擁有更合理空間布局、更多附加值的房子才能更好吸引購房者。

　開發(fā)商“先行一步”應對

　　在“新國八條”之后，上周，由于武漢新版限購令還“懸而未決”，開發(fā)商的觀望氣氛讓上的武漢樓市現(xiàn)“零開盤”的局面，不少開發(fā)商等待武漢新版限購令的出臺。

　　樓市“零開盤”

　　按照“新國八條”中的明文規(guī)定，尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細則。有業(yè)內(nèi)人士計算，在上述要求下，將至少有36個城市出臺或更新住房限購措施。在上周，已有青島、上海、濟南、北京和成都等地出臺了細化政策。在未來數(shù)天內(nèi)，限購政策已經(jīng)在多個城市密集鋪開。而在武漢，也不斷有“武漢新版限購令即將出臺”的消息傳出，不少早預告開盤的樓盤，不得不推遲推盤時間，靜待政策“降臨”。

　　“不管是不是有更嚴厲的政策出臺，我們這一年的工作還是要繼續(xù)。”武漢一位開發(fā)商告訴記者，有政策已經(jīng)正式出臺，他們才能根據(jù)政策想出相應的應對措施，而政策尚未“出盡”，做任何事情都是徒勞。而一位業(yè)內(nèi)人士也認可該說法，他認為，這也是上出現(xiàn)樓市“零開盤”的終原因。

　　“限購令”下仍有“無限”樓盤

　　不過，在武漢新版“限購令”出臺前，也有開發(fā)商已經(jīng)開始積備戰(zhàn)。

　　“您好，我樓盤正在辦理VIP卡，開盤時間在2月底3月初。屆時持有VIP卡的客戶會享有相應的優(yōu)惠和折扣。”上周，武昌某樓盤已經(jīng)開始積收集、積累客戶，并明確地告之客戶樓盤的開盤時間。據(jù)記者了解，該樓盤主要以100平方米以下的小三房和小兩房為主。

　　而在離該樓盤不遠的另一個樓盤的售樓現(xiàn)場，記者看到絡(luò)繹不絕的購房者前去咨詢，而售樓員都忙著給準客戶介紹，根本無暇顧及這些前來咨詢的購房者。而該樓盤具有與前一個樓盤相同的征：推出戶型均為100平方米左右的小三房以及80平方米左右的小兩房。

　　該樓盤的營銷負責人告訴記者，無論限購令出來是否更嚴厲，但有一點他是很清楚的，那是對于次置業(yè)這種剛性需求，政策絕不會進行打擊。“從我們樓盤的銷售情況看來，次置業(yè)型購房者的市場同樣很大，而我們樓盤的房源也是針對這類人群的。”該人士說，這也是他們無懼“限購令”而敢大膽開盤的主要原因，而市場已經(jīng)證實了他們的判斷。

　　有知名開發(fā)商向記者表示，在限購令下，將繼續(xù)密切關(guān)注市場變化，認真研究客戶需求，堅持以中小戶型普通住宅為主的產(chǎn)品定位。

　　應對策略已經(jīng)“先行一步”

　　億房研究研究員陳龍認為，武漢新限購令出臺，將地打擊中高端需求者，即投資投機客。一般而言，其手中已有一套、兩套甚至多套房屋，為此，不少開發(fā)商不但要改變銷售計劃，也要重新制定銷售策略。

　　“限購令落地，銷售計劃肯定要重新制訂。”漢口某大型開發(fā)商在接受本報記者采訪時透露，受新政影響，原準備在2月底3月初推盤的開發(fā)商近期正在改變其銷售計劃。他告訴記者，據(jù)他了解，不少開發(fā)商是在等待限購令出臺后修改其年度銷售策略，做應對市場的新策略。

　　而目前不少商、住綜合項目的開發(fā)商正計劃將銷售策略更改為：先申請項目內(nèi)的商業(yè)、辦公部分房源的預售證，以延遲項目內(nèi)住宅房源面市的時間。

　該為限購令叫好

　　好了!武漢限購令細則終于出來了!這是一家開發(fā)商營銷副總的感慨。

　　實際上，新版的武漢限購令條款嚴厲，落實“國八條”不打折扣，對開發(fā)商和樓市的影響不言而喻。此前從北京等城市傳來的信息表明，新版限購令之后，樓市成交量都有了明顯的下滑!不過此前，在十多個城市陸續(xù)落實“國八條”之際，武漢的相關(guān)細則一直沒有動靜，讓不少樓盤左右為難。

　　原因很簡單，搶著開盤吧，怕政策馬上變臉，跟客戶扯皮的事情又多了;不賣吧，眼看著更加嚴格的限購令要來了，自己的潛在客戶要跟自己無奈告別了，所以，春節(jié)以來的這一段時間，諸多房企的營銷負責人都處于焦灼之中?，F(xiàn)在靴子落地，政策明了，企業(yè)該研討的研討，該改進的改進，采取什么對策有方向了，總比一切懸而未決要強。

　　所以，開發(fā)商們聽到限購令細則出臺，先竟然都是一種謎底揭開、如釋重負的表情。當然，形勢嚴峻，后市不容樂觀，這是客觀事實，沒法回避。但經(jīng)歷了過去幾年的多次調(diào)控，說開發(fā)商泰然處之有點夸張，但總的來說，再大的利空面前，他們也不會再如當年那般慌張了。

　　2010年樓市的兩次調(diào)控并未能抑制房價地價的飆升，年終盤點到處都是創(chuàng)紀錄的數(shù)字，果不其然，剛剛進入2011年，三輪調(diào)控“眾望所歸”地出臺了。1月底，在春節(jié)前的幾天，“新國八條”緊急登場，對于限貸、限購以及二手房稅費都有了更加嚴格的規(guī)定，幾乎在同時，上海、重慶兩個版本的房產(chǎn)稅方案開始試點運行，樓市風聲鶴唳，網(wǎng)絡(luò)上卻一片贊揚之聲，有知名的財經(jīng)專家，也有眾多不知名的網(wǎng)友。所謂“亂世須用重典”，不能坐視樓市泡沫膨脹，放任自流是危險的。

　　雞蛋、綠豆上漲的影響也許會被許多人承受，但是房價的過快上漲卻讓很多家庭陷入絕望。不如此，除了江浙等沿海地區(qū)，算在武漢，也有眾多做實業(yè)的公司和老板們前赴后繼地投身房地產(chǎn)，所謂的支柱產(chǎn)業(yè)開始掏空其他行業(yè)發(fā)展的基石，經(jīng)濟增長出現(xiàn)畸形。

　　顯然，不管是經(jīng)濟學家還是有點常識的老百姓，都能看出這是一種被扭曲的經(jīng)濟現(xiàn)象。如果真到了有房地產(chǎn)一業(yè)獨大的地步，那受傷的肯定是整個中國經(jīng)濟、所有的老百姓。連一些炒房客也覺得，再不控制一下樓市，樂生悲，一旦發(fā)生“崩盤”，他們也好不到哪里去，因為他們很多資產(chǎn)依然是房子，到時候不但要收房產(chǎn)稅，賣也賣不動，那慘了。

　　與大多數(shù)人的想象相反，一些知名房企對政府的調(diào)控是持積態(tài)度的。采訪一位企業(yè)副總經(jīng)理時他表示，像我們這種企業(yè)的樓盤規(guī)模大，開發(fā)周期長，所以并不希望看到大起大落，過熱了要控制一下，這是好事。2008年大家有過教訓。

　　當然，更有人樂觀地認為，與北上廣深等一線城市不同，武漢的城市化進程處于起步階段，次購房和換房需求依然旺盛，現(xiàn)在主要是限制投資和房消費，而他們樓盤當初是按照“70-90”政策來規(guī)劃設(shè)計的，中小戶型符合次買房人的需求，影響不會太大。

　　不管怎樣，我們都可以說，三輪調(diào)控的到來，是意料之中又是必不可少的。它帶來的并不都是悲觀和失望，相反，不管對于經(jīng)濟還是社會穩(wěn)定，都有重要的意義。靴子終于落地了!對于企業(yè)和買房人來說，在政策的冷卻之下，也可以好好思考一下，擺脫狂熱的跟風，體味一下風險所在，未嘗不是一件好事。