從春節(jié)前的“國八條”開始，三波樓市調(diào)控頻頻出招：春節(jié)假期剛過，央行宣布加息;北京出臺史上嚴(yán)厲的限購政策;上周五，央行再次提高存款準(zhǔn)備金率。

　　貨幣政策與行政手段結(jié)合的調(diào)控正逐步形成合力，對樓市形成長遠(yuǎn)的影響力。本期別邀請幾位業(yè)內(nèi)嘉賓，結(jié)合自身發(fā)展及對市場的判斷，把脈樓市的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，希望讀者能從中得到一些投資建議和后市預(yù)測。

　　4月份之前樓市處于“寒冰期”

　　重慶商報：在一系列調(diào)控組合拳下，目前樓市情況如何?

　　黃雄：這輪調(diào)控下，北京、上海和廣州等一線城市，樓市成交量下滑厲害。春節(jié)假期結(jié)束后，市場并沒有出現(xiàn)預(yù)想中的回暖。在北京，外地人繳納社保未滿5年不能買房，這導(dǎo)致未來的成交量將大幅下滑。

　　如果一線城市比照北京出臺限購令，未來市場將進入“寒冰期”。即買賣雙方都觀望，市場成交量下滑。觀望期估計要持續(xù)到4月。分類看，先出現(xiàn)銷量下滑的將是房。

　　代育松：今年上半年，市場的整體情況是量跌價穩(wěn)。新房、二手房成交量下跌兩三成比較正常，但價格會穩(wěn)住。一手房方面，房企的資金還能維系，沒有降價的壓力。二手房方面，業(yè)主惜售，擔(dān)心房屋出售后，自己不能再買回新房。

　　范小沖(微博 博客)：這輪調(diào)控的目的，是“以時間換空間”，政府通過信貸手段與行政手段，摁住快速上漲的房價。在保障房建設(shè)沒有跟上市場速度的情況下，樓市調(diào)控一看療效，二看時效。療效是摁不住要加力，時效是直到保障房建設(shè)功成之時。

　　調(diào)控效果看限購細(xì)則和執(zhí)行力度

　　重慶商報：自去年四月份開始，現(xiàn)在已經(jīng)進行的是三輪調(diào)控，這輪調(diào)控將在什么時候收到顯著效果?

　　范小沖：今年下半年，房產(chǎn)供應(yīng)量會增加，在貨幣政策回歸常態(tài)背景下，市場需求量下降。從而導(dǎo)致市場供大于求的局面出現(xiàn)，此時為調(diào)控效果見效佳期。供應(yīng)量下半年增加的原因是，房企在2009年下半年至去年上半年，拿了大量的土地，開工量也很高，比如重慶去年的開工量超過5000萬平方米，這些房源大部分將在今年下半年上市。

　　黃雄：政府要摁住快速上漲的房價，在限購細(xì)則和執(zhí)行制度上要多花功夫，這是影響調(diào)控效果的關(guān)鍵。比如很多地方的限購政策規(guī)定，擁有房屋總量不能超過兩套。這個兩套是以銀行的貸款記錄算，還是按房產(chǎn)登記記錄算?如果按銀行貸款記錄算，擁有兩套住房的人不敢輕易賣房，賣了以后也無法買新房，改善型住房需求將大幅下降。如果按房產(chǎn)登記算，有兩套住房的人，要賣一套房，還可以買新房，那么這個政策力度小很多。

　　房價下降將從二線城市開始

　　重慶商報：老百姓對調(diào)控大的期望是降房價，諸位認(rèn)為在本輪調(diào)控下，房價會不會下降?哪些城市會率先降價?

　　黃雄：二線城市會比一線城市先出現(xiàn)房價松動。一線城市的房企都是大塊頭，承受能力較強。除了貸款，還有很多融資渠道。二線城市有很多中小房企，在調(diào)控下，銀行給他們的貸款額度有限，其他融資渠道又較少，他們想快點出貨，此時價格會出現(xiàn)松動。

　　代育松：一些大型開發(fā)商也喜歡選擇在二線城市降價促銷。大型房企在二線城市的項目較大，一般都要分多期開發(fā)，當(dāng)市場不景氣的時候，他們在期低價開盤，聚集人氣，后期的樓盤再逐步提價，從而達(dá)到項目的總盈利與預(yù)期持平。另外，二線城市的自住需求較多，要促銷容易收到效果。

　　重慶商報：你們認(rèn)為房價會降多少?

　　范小沖：調(diào)控持續(xù)，未來房價會略降，但降幅很小。政府調(diào)控的目的是摁住快速上漲的房價，而不是讓房價一下降個三分之一，甚至攔腰一刀，歷次出臺的政策里面也沒有這么提過。去年成交量達(dá)9億平方米，即便嚴(yán)格的調(diào)控下，我預(yù)計今年成交量會下降到7億平方米左右。

　　黃雄：房價的變化要分地域。一些房價上漲過快、被有關(guān)部門重點監(jiān)控的城市，房價下降的幅度會較大。但二線城市的房價會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的變化，中低端樓盤會降價，中高端樓盤價格會穩(wěn)中略升。

　　地產(chǎn)行業(yè)將掀起一波并購潮

　　重慶商報：在這輪調(diào)控下，地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)什么變化?房企又該如何應(yīng)對?

　　范小沖：房企將出現(xiàn)一波并購潮。一些中小房企將成為大房企的項目公司，業(yè)內(nèi)將進行新一輪洗牌。

　　在限購的情況下，購房者更加理性，一些專注于產(chǎn)品品質(zhì)開發(fā)，并取得成功經(jīng)驗的房企，將獲得購房者的青睞。

　　調(diào)控還封堵了房地產(chǎn)開發(fā)的諸多漏洞，工商、稅務(wù)、房管所等多部門信息聯(lián)網(wǎng)，以前那種靠資本運作、靠漲價等手段運作的粗放式發(fā)展方式行不通了。地產(chǎn)開發(fā)越來越回歸本質(zhì)，需要一整套科學(xué)的、精細(xì)化的管理手段。在這個轉(zhuǎn)換的過程中，不適應(yīng)的房企將被淘汰或兼并。

　　黃雄：從全國看，開發(fā)商的出路不少，比如萬科、保利這樣的大型房企，早已開始著手持有商用物業(yè)，并已在全國布局商業(yè)地產(chǎn)。一些中等房企可能會轉(zhuǎn)型開發(fā)色地產(chǎn)，比如度假旅游地產(chǎn)項目。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)會拿出資金成立地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，純粹做投資人。

　　2年后房價不會出現(xiàn)報復(fù)性反彈

　　重慶商報：有房企的內(nèi)部會議表明，調(diào)控下，房企拿地謹(jǐn)慎，開發(fā)量逐步降低，負(fù)面效果將在2年后開始顯現(xiàn)，未來房價會不會反彈?

　　范小沖：調(diào)控加碼，開發(fā)商握有資金，但買地的積性比去年降低，顯得謹(jǐn)慎。這種謹(jǐn)慎，會影響未來的市場供應(yīng)量。但是，兩三年后，保障房增加，滿足了大部分沒有買房的剛需人群。比如說重慶，到2012年，將建設(shè)4000萬平方米公租房，覆蓋25%以上的“夾心”住房人群。屆時，有錢人買市場提供的商品房，錢少一點的住保障房。單從市場這一塊看，房價可能會比現(xiàn)在高很多，但社會的住房問題，卻沒有現(xiàn)在這么突出。

　　代育松：供應(yīng)量減少，未來房價反彈幅度不會太大。從今年開始，信貸政策回歸常態(tài)，市場上的貨幣逐漸減少。存款準(zhǔn)備金率達(dá)到19.5%的新高，未來還將加息，市場將由負(fù)利率轉(zhuǎn)正。在上世紀(jì)末的香港，當(dāng)初房價漲幅較大，后來負(fù)利率轉(zhuǎn)正，房價回到半山腰，現(xiàn)在的房價還沒有彼時高，信貸政策收緊的威力可見一斑。

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　　南京太原等城市相繼出臺限購令

　　據(jù)新華社電 繼北京16日出臺“國八條”實施細(xì)則后，近日，南京、太原等城市也相繼出臺限購令。

　　19日晚，南京市政府發(fā)布限購令。對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上(含1年)本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷售住房。

　　太原市政府19日也出臺11條細(xì)則，原則上對擁有一套市轄六區(qū)住房的本市居民家庭、能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民家庭，限購1套住房;對已擁有2套及以上市轄六區(qū)住房的本市居民家庭、擁有1套及以上本市轄六區(qū)住房的非本市居民家庭和無法提供在本市1年以上的納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民家庭，暫停在本市向其售房。

　　此外，貴陽限購令在2月16日出臺，對已有一套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供一年以?含一年)納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房。廣州版限購令雖沒有全文公布，但18日已獲廣州市政府常務(wù)會議原則通過，在一定時期內(nèi)，暫定對在本市(含市轄十區(qū)和從化、增城市)已擁有一套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前兩年內(nèi)在本市累計繳納一年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房。