對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，2010年的“調(diào)控年”無疑給其發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇。2011年伊始，當(dāng)新一輪的調(diào)控襲來之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場又一次出現(xiàn)了“冰火兩重天”之景象，住宅市場急速下挫的成交量更加凸顯了商業(yè)地產(chǎn)的投資。

　　商業(yè)地產(chǎn)的投資熱會(huì)否造成寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目價(jià)格虛高?商業(yè)地產(chǎn)今年會(huì)迎來怎樣的發(fā)展趨勢?

　　“不排除一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)吸引更多的關(guān)注度，但這并不代表所有的商業(yè)地產(chǎn)都有機(jī)會(huì)。”昨日(2月14日)，中國指數(shù)研究院副院長陳晟在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。

　　“目前商業(yè)地產(chǎn)處于一個(gè)理性的上漲階段，預(yù)計(jì)今年的漲幅將達(dá)到10%~15%。”DTZ戴德梁行華北區(qū)商業(yè)部(商鋪)主管及董事聶綺冰告訴記者。

　　商業(yè)地產(chǎn)近期漲勢明顯

　　“近期我們的項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)調(diào)整至25800元/平方米。”位于北京市豐臺(tái)區(qū)宋莊路某寫字樓項(xiàng)目的售樓人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。據(jù)了解，該項(xiàng)目在去年11月的成交均價(jià)為23000元/平方米。

　　隨后記者致電北京十余處商用寫字樓項(xiàng)目，價(jià)格均有不同程度的上調(diào)，平均漲幅在2000元/平方米左右。其中，位于北京朝陽區(qū)的中莎廣場項(xiàng)目售價(jià)已漲至38000元/平方米。

　　隨著售價(jià)的穩(wěn)步上升，北京各大寫字樓的租金也保持了上揚(yáng)趨勢。據(jù)DTZ戴德梁行研究預(yù)計(jì)顯示，在未來3年內(nèi)，北京市寫字樓的租金水平將維持在每年4%的增速，租金的穩(wěn)步上漲將進(jìn)一步推高市場上的寫字樓售價(jià)。

　　而在今年1月，北京在租的商鋪項(xiàng)目中，共有26個(gè)項(xiàng)目報(bào)價(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲，大漲幅為40%。在售寫字樓項(xiàng)目中共有4個(gè)項(xiàng)目報(bào)價(jià)環(huán)比上漲，大漲幅為14.29%。

　　開發(fā)商巨資轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

　　價(jià)格的不斷上漲更加促使投資者加快邁入商業(yè)地產(chǎn)的腳步，從去年開始，各大房企已經(jīng)陸續(xù)加入了商業(yè)地產(chǎn)的大軍，近日又有消息傳出，溫州炒房團(tuán)已經(jīng)將商業(yè)地產(chǎn)作為了新的投資目標(biāo)。

　　“更多的開發(fā)商投入到商業(yè)地產(chǎn)這樣的轉(zhuǎn)型肯定會(huì)有，隨著城市的發(fā)展，以及人們對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的需求，開發(fā)商也會(huì)根據(jù)自身的定位策劃來作出判斷。”中弘地產(chǎn)副總裁趙恒告訴記者。

　　在商品住宅市場遭遇嚴(yán)厲調(diào)控之下，萬科、綠地和保利等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，涉及資本超過千億元。“這是一個(gè)必經(jīng)的過程，隨著住宅開發(fā)到某個(gè)程度，開發(fā)商資金能力越來越強(qiáng)，可以開發(fā)一些長期持有的商業(yè)地產(chǎn)。”聶綺冰表示。

　　“目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的整體持有率不到5%，現(xiàn)在的期望值則是20%。所以商業(yè)地產(chǎn)還處于一個(gè)高速發(fā)展的階段，不太可能快速地出現(xiàn)泡沫狀態(tài)。”陳晟告訴記者。

　　專業(yè)要求高投資需理性

　　“商業(yè)項(xiàng)目兼顧了住宅的居住屬性和商業(yè)地產(chǎn)的投資屬性，而且并沒有受到2009年來房價(jià)過快上漲的過分影響，預(yù)計(jì)這部分市場將在2011年有明顯升溫的可能。”北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

　　但對(duì)于這部分以商業(yè)立項(xiàng)的住宅項(xiàng)目，陳晟表示酒店式公寓作為一種投資品種，實(shí)際存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，購房者也需要用理性的心態(tài)來對(duì)待。“盡管目前某些資金為了規(guī)避住宅調(diào)控而流向了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但商業(yè)地產(chǎn)一直處于供大于求的狀態(tài)，所以還是需要以質(zhì)取勝。”在陳晟看來，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展受到融資、開發(fā)、招商、運(yùn)營等多個(gè)因素的影響，且門檻較高，并不會(huì)出現(xiàn)像住宅那樣供不應(yīng)求而導(dǎo)致的投資過熱。

　　對(duì)此聶綺冰認(rèn)為，目前在政府嚴(yán)控住宅的形勢之下，很多投資者會(huì)關(guān)注到商鋪投資，但短時(shí)間內(nèi)還不會(huì)出現(xiàn)投資泡沫。“目前二手商鋪的交易相比住宅來說低了很多，主要是因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營情況很多不公開，不容易評(píng)估其升值能力，所以投資商業(yè)地產(chǎn)更不能盲目。”

　　在趙恒看來，商業(yè)地產(chǎn)作為潛力十足的發(fā)展項(xiàng)目，要想真正做到盈利也并非一朝一夕能實(shí)現(xiàn)。“商業(yè)地產(chǎn)作為經(jīng)營型物業(yè)，并非靠單純的炒作能把價(jià)格抬高。要受到項(xiàng)目前期的招商運(yùn)營、后期管理等多方面因素的影響，對(duì)于投資者的專業(yè)要求也較高，盲目投資并非能獲益。對(duì)于炒房團(tuán)來說，這類項(xiàng)目也并不一定合適。”