1月10日，大興、懷柔3宗住宅用地采用“新規(guī)”掛牌入市。與之前“綜合評(píng)標(biāo)”不同，這3宗住宅用地采用掛牌出讓，并設(shè)定合理土地價(jià)格上限，一旦競(jìng)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格，將轉(zhuǎn)為在這一價(jià)格基礎(chǔ)上現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)配建保障房面積，投報(bào)面積多者取勝。業(yè)界分析，一旦此方法成為居住用地出讓的主流，未來(lái)地塊配建保障性住房的多少將決定企業(yè)拿地成敗。專家表示，這直接反映了政府在保障性住房領(lǐng)域?qū)嵺`的決心，而保障性住房將對(duì)商品房市場(chǎng)造成的沖擊，或許遠(yuǎn)不止于人們的想象。

　　雙軌供應(yīng)解供需矛盾

　　在近日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，中央次將“保障性住房體系”和“商品房體系”并提，成為一大政策亮點(diǎn)。同時(shí)，多部委表示，今年將新增建設(shè)1000萬(wàn)套保障房。業(yè)內(nèi)人士分析，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議更加強(qiáng)調(diào)住房保障，顯示住房體系建設(shè)和調(diào)控的思路正在發(fā)生改變。市場(chǎng)未來(lái)可能呈現(xiàn)“保障體系”和“商品體系”的“雙軌制”，而保障房體系的建立將對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，直接的可能是對(duì)中低端商品房產(chǎn)生沖擊。據(jù)相關(guān)部門(mén)披露，“十二五”期間，北京市將實(shí)現(xiàn)保障性住房占整個(gè)住房供應(yīng)的60%。據(jù)悉，未來(lái)5年，北京市將建設(shè)、收購(gòu)各類政策性住房100萬(wàn)套，對(duì)符合保障人群做到應(yīng)保盡保。

　　事實(shí)證明，作為“雙軌”之一的“保障性軌道”上的重要環(huán)節(jié)，土地供應(yīng)方面正在加緊落實(shí)。1月10日，今年批采用“限定價(jià)格”+“配建保障房”綜合比拼的新式掛牌出讓的大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)地塊、黃村鎮(zhèn)大莊三角地、懷柔楊宋鎮(zhèn)居住及商業(yè)金融地塊已收到次報(bào)價(jià)。這是繼去年11月順義張鎮(zhèn)等地塊、12月的5宗地塊之后，又一批采用新式掛牌出讓的土地。數(shù)據(jù)顯示，北京去年11月供應(yīng)的18宗住宅類地塊中包含保障房建設(shè)用地的占到了一半。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，此后類似的配套供應(yīng)將逐漸加速。

　　有分析認(rèn)為，保障體系的建立將成為今后住房政策的核心環(huán)節(jié)，顯示中央已經(jīng)下定決心解決供需失衡導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快上漲的問(wèn)題。有開(kāi)發(fā)商表示，這個(gè)定調(diào)，甚至比房地產(chǎn)稅的影響更大，因?yàn)樗淖兊氖钦麄€(gè)住房體系，基礎(chǔ)供需失衡的比例或許會(huì)因此徹底改變。

　　商品房?jī)r(jià)格恐被推高

　　然而，有專家分析，目前城市土地的供應(yīng)量總體是不足的。如果要?jiǎng)虺龈蟊壤o保障房用地，商品房的供應(yīng)會(huì)更加趨于緊張，進(jìn)而抬高商品房?jī)r(jià)格。

　　去年年底，打破7年拿地荒，終于拿到一塊配建保障性住房住宅用地的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，商品住宅用地配建保障房，必然推高房?jī)r(jià)。在整塊土地面積一定的前提下，保障性住房面積越大，意味著商品房所占面積將越小。企業(yè)為保證收益，在保障房?jī)r(jià)格不變的前提下，提高商品住宅價(jià)格是惟一選擇。

　　中國(guó)房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰分析說(shuō)，目前的政策，外來(lái)人口未能進(jìn)入購(gòu)買保障性住房門(mén)檻，而目前北京60%多是外地人，他們要結(jié)婚生子，買房比能住父母房子的北京人更迫切，成為購(gòu)買商品房的主要對(duì)象，但60%以上的外來(lái)人口購(gòu)買未來(lái)占30%左右的商品房，則明顯產(chǎn)生矛盾，商品房的價(jià)格有可能進(jìn)一步被推高。

　　中低端商品房或淡出

　　龍湖香醍溪岸負(fù)責(zé)人吳竑興分析，今年以來(lái)，北京樓市有兩個(gè)明顯的趨勢(shì)，一是市區(qū)的房子豪宅化。如CBD、金融街區(qū)域內(nèi)無(wú)論何種產(chǎn)品類型，售價(jià)均堪稱天價(jià);二個(gè)趨勢(shì)是次置業(yè)郊區(qū)化?，F(xiàn)實(shí)表明，北京次置業(yè)的主要區(qū)域已經(jīng)從四環(huán)發(fā)展到現(xiàn)在的五環(huán)，短期內(nèi)可能過(guò)渡到六環(huán)區(qū)域。隨著城區(qū)的土地資源的，這個(gè)趨勢(shì)正在逐漸強(qiáng)化，剛性需求開(kāi)始被擠壓到城市周邊區(qū)域。

　　分析人士指出，在宏觀調(diào)控重壓之下，這些周邊區(qū)域如房山、大興、順義等五環(huán)附近的中低端樓盤(pán)，仍舊出現(xiàn)了昔日樓市時(shí)的千人連夜排隊(duì)景象，開(kāi)盤(pán)售罄的“日觀盤(pán)”現(xiàn)象也并不鮮見(jiàn)。這充分顯示了剛性需求是中低端樓盤(pán)的有力支撐。然而，一旦保障房體系逐漸建立，將對(duì)中低端樓盤(pán)構(gòu)成大威脅。

　　商品住宅因?yàn)橥恋貎r(jià)格以及稅費(fèi)成本等都高于保障性住房，未來(lái)在保障房大量入市的背景下，同樣位于城市周邊的區(qū)位、中低端的商品房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)將失去競(jìng)力。另一方面，隨著保障性住房的保障人群范圍不斷擴(kuò)大，對(duì)外地戶籍人口放開(kāi)也將是個(gè)趨勢(shì)。屆時(shí)，外地人口中的中低端剛性需求則必然轉(zhuǎn)向保障性住房。因此，開(kāi)發(fā)中低端產(chǎn)品對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)恐怕劃不來(lái)，開(kāi)發(fā)高品質(zhì)、高附加值的中高端以上的產(chǎn)品才能保證企業(yè)高利潤(rùn)的回報(bào)。低端市場(chǎng)將成為保障性住房的天下，中低端商品住宅可能會(huì)淡出歷史舞臺(tái)。

　　龐博國(guó)際執(zhí)行董事劉東認(rèn)為，政府加大保障房供應(yīng)未來(lái)會(huì)對(duì)普通住宅造成相當(dāng)大的沖擊。但短期內(nèi)，房屋租金、二手房的價(jià)格都仍將上漲，加之去年底土地成交依舊呈現(xiàn)爆發(fā)性的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這些因素都使人們?cè)谟^念上還存在著房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升預(yù)期。