千年等一回的城鎮(zhèn)化
 
　　緩慢的進步

　　中國數(shù)千年來都是個農(nóng)業(yè)國。十一屆三中全會以前的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平，約等于漢代。
 
　　遲到的開端

　　我國古代農(nóng)業(yè)較為發(fā)達的清代，剩余產(chǎn)品能夠支持一部分人口從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)。據(jù)日本羅時孟（Gil-bert Rozman）教授研究，清代我國城市人口占總?cè)丝诒戎丶s為6～7％。
 
　　制度的羈絆

　　實現(xiàn)農(nóng)村戶籍制度管制之前，1959年之前城鎮(zhèn)化速度是上升的，而1960年后城鎮(zhèn)化速度是下降的，1960年城鎮(zhèn)化率接近30%，1978年后卻變成17.9%？是因為三年自然災(zāi)害以后，不允許人們遷徙。
 
　　城鎮(zhèn)化：中國腳步匆匆
 
　　20世紀(jì)80年代初期，中國有1.91億城鎮(zhèn)人口，而現(xiàn)在已劇增至7億左右，而且每年還有超過2000萬新增人口進入　　　城市。城市居民在總?cè)丝谥兴急戎貜?950年的13%提高到2012年的52.6%。預(yù)計到2030年，城市對國內(nèi)生產(chǎn)總值貢獻將達75%。
       
   　 2011年中國城市人口總數(shù)次超過了農(nóng)村人口，中國用了60年的時間實現(xiàn)了城鎮(zhèn)化率從10%到50%的過程，同樣的轉(zhuǎn)變，歐洲用了150年，拉丁美洲則用了210年。
 
 
　　城鎮(zhèn)化不是城市化
 
　　過渡發(fā)展大城市的問題

　　土地資源緊張

　　自2000年到2006年，武漢市戶籍人口由749萬人增長到818萬人，耕地面積減少了45萬畝。現(xiàn)有未利用土地占全市土地面積的1.84%。
 
　　投資壓力增大

　　2000年以來，我國每個新增城市居民所對應(yīng)的城市投資額超過50萬元。未來十年若再增加3億城市人口，相應(yīng)的投資額將超過150萬億。
 
　　環(huán)境惡化問題

　　武漢市每天運行7000輛公汽，14000輛出租車，100萬輛私家車，空氣質(zhì)量不良率在20%左右。
 
　　社會資源約束

　　交通資源緊張，春運變成了一場戰(zhàn)斗；教育資源緊張，領(lǐng)導(dǎo)批條是必然；業(yè)崗位緊張，很多大學(xué)生畢業(yè)是失業(yè)；住房價格猛漲，生活壓力增大。
 
　　中小城市是城鎮(zhèn)化的主場
 
　　人口分散分布

　　城鎮(zhèn)化水平而言，美國是93%，歐洲80%，中國為52.6%。中國合適水平應(yīng)該為70%！因為世界的人口數(shù)量聚集在少數(shù)大城市必定會產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面效應(yīng)，因此必須發(fā)展中小城市！
減少遠業(yè)，農(nóng)民工進城與和諧城市。
 
　　發(fā)展機會均好，中小城市發(fā)展帶來巨大的商機！
 
　　關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的十大預(yù)言

　　1、傳統(tǒng)商住地產(chǎn)還可以發(fā)展十年以上

　　2、中等城市將成為傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的熱點，縣級市空間有限

　　3、三大新地產(chǎn)（旅游、養(yǎng)老、工業(yè)）將會逐漸興起

　　4、大盤時代將會延續(xù)10年，然后是小盤時代

　　5、宏觀調(diào)控政策重點將從抑制供給改為抑制需求

　　6、混合所有制開發(fā)商將會逐步增加并大行其道

　　7、中西部中等城市房價必然持續(xù)增長（看10年），均價伍仟元/平米左右。

　　8、復(fù)合地產(chǎn)成為新寵（含有居住、旅游、商務(wù)等復(fù)合功能）

　　9、城市土地價格將持續(xù)增長

　　10、大城市的衛(wèi)星城鎮(zhèn)將會持續(xù)繁榮