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樓市二次探底 年底內(nèi)成都等地房?jī)r(jià)可能明顯下調(diào)

2010年11月10日 15:55     小編:     未知|0     點(diǎn)擊:1431

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在成交量的二次觸底完成后,價(jià)格低谷才能形成,但由于本次樓市調(diào)控政府決心很大,導(dǎo)致調(diào)控周期將會(huì)很長(zhǎng),預(yù)計(jì)未來(lái)價(jià)格觸底后不會(huì)出現(xiàn)上一輪政策退出時(shí)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲的現(xiàn)象,中國(guó)樓市或進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。

  樓市調(diào)控中,政策與市場(chǎng)正雙重施壓房企的資金鏈。一邊是,隨著“9·29新政”以及各地“限購(gòu)令”的落實(shí)執(zhí)行,成交量二次觸底,開(kāi)發(fā)商銷售乏力;另一邊,加息、預(yù)售金監(jiān)管等調(diào)控輪番出臺(tái),其持續(xù)性、嚴(yán)厲性讓市場(chǎng)觀望情緒濃厚。

  對(duì)于四季度的樓市走向,業(yè)內(nèi)仍存分歧,但普遍共識(shí)是,在資金鏈趨緊的情況下,開(kāi)發(fā)商的打折優(yōu)+ (論壇 新聞 視頻)惠幅度會(huì)更大。

  成交量“二次探底”

  以“限購(gòu)令”為的一系列調(diào)控政策對(duì)欲購(gòu)而未購(gòu)房者起到威懾作用已經(jīng)相當(dāng)明顯,剛剛過(guò)去的10月份樓市人氣較9月明顯遜色。

  根據(jù)浙商證券對(duì)北京、上海、杭州、南京、長(zhǎng)沙、成都、東莞等15個(gè)重點(diǎn)一、二線城市跟蹤監(jiān)測(cè),一線城市新成交量較10月中上旬的高點(diǎn)下降了45%,而二線城市的下降幅度則為15%。一線城市由于受到限購(gòu)令的影響,成交量的下滑速度和幅度遠(yuǎn)大于二線城市。

  整個(gè)10月份,北京網(wǎng)上期房簽約面積約78.59萬(wàn)平方米,環(huán)比降幅31%,同比降幅39%;上海一手住宅成交約170萬(wàn)平方米,同比下降31%,環(huán)比下降8個(gè)百分點(diǎn);深圳一手房成交45.68萬(wàn)平方米,同比下降8.64%,環(huán)比降幅為1.4%。

  “成交量加速下滑已經(jīng)開(kāi)始反映趨勢(shì)的轉(zhuǎn)向,目前的市場(chǎng)自8月出現(xiàn)反彈之后已經(jīng)重回觀望期。”世聯(lián)地產(chǎn)席分析師海斌分析道。分析之所以會(huì)出現(xiàn)“二次觸底”的局面,世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為,這是市場(chǎng)價(jià)格底線與購(gòu)房者心理承受底線之間博弈的結(jié)果。“直到成交量的二次觸底完成后,價(jià)格低谷才能形成,但由于本次樓市調(diào)控政府決心很大,導(dǎo)致調(diào)控周期將會(huì)很長(zhǎng),預(yù)計(jì)未來(lái)價(jià)格觸底后不會(huì)出現(xiàn)上一輪政策退出時(shí)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲的現(xiàn)象,中國(guó)樓市或進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。”海斌表示。

  調(diào)控政策或長(zhǎng)期持續(xù)

  在市場(chǎng)低迷開(kāi)發(fā)商銷售乏力的同時(shí),政策層面則進(jìn)一步趨緊,取消房貸優(yōu)惠利率、加息、預(yù)售金監(jiān)管等措施輪番出臺(tái),施壓房企銀根。國(guó)慶前夕,中央各部委聯(lián)手出臺(tái)“9·29新政”,上調(diào)房屋貸款付以及貸款利率,并要求進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)差別化信貸政策。

  上月中旬,證監(jiān)會(huì)有關(guān)人士表示,已暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng),并對(duì)已受理的房地產(chǎn)類重組申請(qǐng)征求國(guó)土資源部意見(jiàn)。

  10月20日央行又一次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn),限貸及加息效應(yīng)疊加必將強(qiáng)化樓市調(diào)控效應(yīng),增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人購(gòu)房的難度,而央行公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,2010年前三季度,房地產(chǎn)貸款增速逐步回落。中央高層此間也再次發(fā)出調(diào)控不放松的信號(hào)。

  市場(chǎng)分析人士指出,開(kāi)發(fā)商在逐漸被收緊貸款的環(huán)境下,再次收緊預(yù)售資金,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的現(xiàn)金流及新項(xiàng)目的影響巨大,開(kāi)發(fā)商有降價(jià)以求快速銷售回款,以保證足夠資金使在建項(xiàng)目竣工。

  后市分歧加大

  盡管開(kāi)發(fā)商的資金鏈遭遇政策與市場(chǎng)的雙重壓力,但業(yè)內(nèi)對(duì)于后市仍存分歧。

  亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為,資金鏈的緊張將成為開(kāi)發(fā)商四季度甚至更久一段時(shí)期的主旋律,別是到年末,在借貸與償貸的雙重壓力下,開(kāi)發(fā)企業(yè)將對(duì)資金回籠格外關(guān)注,勢(shì)必會(huì)逼迫逆市推售,這將很可能會(huì)催生出新一輪降價(jià)潮。

  而在上市房企的三季報(bào)中也顯示,看空四季度普遍成為開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。佳兆業(yè)的報(bào)告稱,希望能穩(wěn)當(dāng)?shù)囟冗^(guò),或不會(huì)出現(xiàn)降價(jià)等促銷措施。萬(wàn)科 (論壇 新聞)也表示,四季度市場(chǎng)整體銷售速度可能明顯放緩。

  “這些調(diào)控政策是對(duì)開(kāi)發(fā)商資金回籠的‘致命打擊’。”有開(kāi)發(fā)商對(duì)媒體表示,目前而言,開(kāi)發(fā)商不會(huì)輕易降低房?jī)r(jià),房貸政策會(huì)影響部分潛在的意向型客戶,但是真正的剛性需求并不會(huì)受到太大影響。因此,大部分開(kāi)發(fā)商還是會(huì)選擇“硬扛”。

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