時間已至今年三季度的后一個月,房地產調控的步伐正走向三大時間窗口的疊加之處。種種跡象顯示,政策力量與市場力量交互作用并深度發(fā)酵,房價正面臨重大的結構性調整。

　　一是量價相關性瀕臨"時間窗口"。

　　房地產市場價滯量跌已有時日。尤其是在一線城市,成交量偶有反彈,但幅度很小,并且從時間來看往往"曇花一現(xiàn)"。成交價亦有局部性下降,但多是萬科、恒大等企業(yè)的個體性行為,未能形成規(guī)模效應。

　　一般來說,房價相對于成交量的變動有一定的滯后性,這個時間差大約為半年左右。換言之,當成交量持續(xù)下降半年左右,房價將開始出現(xiàn)明顯下降。

　　此輪樓市調控新政于4月中旬出臺,目前房地產市場正出于這種發(fā)展階段的臨界點上。

　　再換一個視角。自"房改"以來,國內房地產市場在一種"野蠻式"的市場力量推動下超常規(guī)生長,同時這種"野蠻式"的市場力量又與各地方政府的政策運用密切關聯(lián)。這使得國內房地產市場既有"市場化"的基因,又有"政策市"的影子。在這種情況下,統(tǒng)一各方預期、乃至形成"降價統(tǒng)一戰(zhàn)線",尤為不易。

　　國家統(tǒng)計局8月12日發(fā)布報告顯示,二季度我國城市消費者預期房價下降的比重"明顯增加",一線城市預期房價下降的比重次超過了預期上漲的比重。再加上開發(fā)商大腕們繼續(xù)"看空"或轉向"看空",政策效應終將兌現(xiàn),"降價統(tǒng)一戰(zhàn)線"有望形成。

　　二是政策預期的"時間窗口"也已打開。

　　7月4日,國土資源部的部長徐紹史曾明確說,"再過一個季度左右,房地產市場將面臨全面調整,房價會有所下降。"

　　盡管我們不能機械地理解為從7月4日起數(shù)滿3個月是房價下調的時間點,但我們還是可以從這句話中看出政策預期。

　　國家發(fā)改委主任張平8月26日說,針對"部分城市房價上漲過快、漲幅較高"的問題,已出臺的一系列政策措施取得了初步成效,住房價格過快上漲勢頭得到初步遏制。他同時對過高的房價表示憂慮:"目前,部分大中城市住房價格仍然過高,調控房地產市場的工作依然繁重。"

　　有分析認為,既然中央政府不滿房價過高的現(xiàn)實,會再推更嚴厲調控措施。我們認為,這是一種誤解。要繼續(xù)抓好落實,從結構調整的角度來落實既定的調控政策,一定能夠見到實效。當前,尤為緊要的是大力度切實推進保障房建設。

　　三是"金九銀十"的季節(jié)窗口已經打開。

　　是9月份的天。在"金九銀十"的傳統(tǒng)旺季,各方對三四季度之交的兩個月份多寄予厚望。率先降價的萬科和恒大等少數(shù)先行者已經嘗到甜頭擴大市場份額,金地等慢一拍的開發(fā)商為了保銷量保份額將不得不舉起降價的大旗。

　　三大"窗口"漸次開啟,房地產市場結構性調整的步伐正在悄然提速。筆者以為,供給的結構性調整引發(fā)價格的結構性調整,將是這個函數(shù)的定量部分;而不定量部分,則取決于國內外經濟形勢的驟然變化。

　　有人說，同行都是冤家。但是當面對一個迷局時，我們需要更多的“冤家”聚在一起來說話。

　　樓市拐點是否來了?業(yè)內人士和專家學者各執(zhí)一詞，我們選取了國內8位房地產界意見和經濟學家的觀點，對照他們以往樓市預測的準確性，希望可以相對客觀地把脈當下樓市。

　　謝國忠：2012泡沫破碎

　　今年7月，謝國忠在其新書《再危機：泡沫破碎時，我會通知你》的發(fā)布會上再次強調，從目前的房價收入比、房租回報率等方面來看，國內一線城市的房地產市場確實存在泡沫，而這些泡沫將因為承受不住通脹壓力的增加而破掉，時間點可能出現(xiàn)在2012年。他還說：“上海的平均房價約為每平方米2.6萬元，相當于人均月收入的7至8倍;而日本東京的房價高時，這兩者比例是在4倍左右。從房租回報率來看年租金為房屋總價的6%至7%是正常的，但目前國內很多城市都達不到這樣的水平。”

　　預測靠譜指數(shù)： 50%

　　郎咸平：火山隨時爆發(fā)

　　今年5月，郎咸平在《新帝國主義在中國2》中指出，樓市可以比做一座火山、一座隨時爆發(fā)的火山。當前的所謂房產稅等政策，不能從根本上解決高房價問題。如果把它堵住的話更糟糕，因為巖漿沒有消失，一定從地殼薄弱環(huán)節(jié)爆發(fā)。也許未來房價或將下跌，但要真正實現(xiàn)居者有其屋，靠現(xiàn)在這些政策仍然不夠。目前破解房價高企有三條路徑：一是抑制投機性資金流入，二是增加保障性住房，三是調整樓市供應結構，這樣才能標本兼治使樓市降溫。

　　預測靠譜指數(shù)： 80%

　　石：不自律，必自斃

　　去年3月，在“2009復旦大學EMBA年會”上，石表示房價的上漲讓他感到驚訝，并認為已經產生泡沫了。他預測這個泡沫2010年終將破裂，而萬科為此已經提前準備。作為全國開發(fā)商的老大，總在市場瘋狂的時候，對大局的判斷仍十分冷靜，頭腦之清醒在當時無人出其右。石說：“如果房價繼續(xù)瘋漲，那不是地產泡沫破裂那么簡單了。不自律，必自斃。”

　　預測靠譜指數(shù): 80%

　　潘石屹：價格會下跌兩成

　　今年5月，SOHO中國董事長潘石屹預言：“在這輪政府密集出臺政策的調控下，住房價格下跌的幅度會在15%—20%左右，住房的價格回到2009年初的水平。”

　　預測靠譜指數(shù)： 60%

　　任志強：大家“從”了吧

　　多年來一直唱漲的任志強，在今年四月房產新政后，這位華遠集團董事長終于“服軟”了：在今年7月次呼吁開發(fā)商“降點價”。

　　近日,任志強來寧,依然保持這種論調.他說,降價是為避免政府出手更加嚴厲的政策。開發(fā)商如果繼續(xù)不“從”，很可能被繼續(xù)出臺的政策打壓。