臧否新政

　　面對今年全國兩會代表委員對高房價的一片聲討，繼4月14日國務(wù)院常務(wù)會議提出用差別化信貸、稅收和土地政策為房地產(chǎn)市場退燒的新“國四條”之后，4月17日，國辦又發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，對新“國四條”做了進(jìn)一步細(xì)化。如何評價地產(chǎn)新政的效果呢?

　　——以成交量大幅下降為代價

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局7月12日公布的2010年上半年全國房地產(chǎn)市場運行情況，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元,同比增長38.1%。其中,商品住宅投資13692億元, 同比增長34.4%。上半年,全國商品房銷售面積3.94億平方米,比去年同期增長15.4%,主要是因為前四個月的高速增長，而進(jìn)入5月后，銷售面積大幅度下降，6月繼續(xù)延續(xù)下降態(tài)勢，使上半年增幅比1月-5月回落7.1個百分點。尤其是在一線城市，北京市在1月-6月平均月銷售住宅套數(shù)是95套，和2008年持平，比2006年、2007年、2009年都低。而上海1-6月的成交量比去年同期下降了50%，大大低于2006年、2007年的成交量;深圳的降幅更大，比去年同期下降了70%。國家發(fā)改委、統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，5月全國商品房銷售面積6777萬平方米，環(huán)比下降15.8%，照此推算，6月全國商品房銷售面積同比已出現(xiàn)了超過10﹪的降幅。目前一半的售樓部已臨近關(guān)門歇業(yè)，新開工面積銳減的趨勢已現(xiàn)。

　　與此同時，房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲，盡管漲幅回落。2010年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點;環(huán)比下降0.1%。這說明，新政所希望達(dá)到的房價回落并不明顯。

　　以上數(shù)據(jù)表明：除了成交量顯著下降，房地產(chǎn)新政究竟會帶來什么變化，還需要幾個月的滯后才能傳導(dǎo)到基本數(shù)據(jù)面。但有一點可以肯定，按照目前各種數(shù)據(jù)表現(xiàn)的趨勢來看，無論是要穩(wěn)住房價還是要實現(xiàn)房價的一定程度下降，都要以成交量大幅度下降為代價。

　　——各方心理預(yù)期出乎決策者所愿

　　地產(chǎn)開發(fā)商的心理預(yù)期：再嚴(yán)厲的調(diào)控政策都是應(yīng)急性的，政府并不希望房價大幅度下降，希望不漲那么快，要堅持不降價，讓交易量不斷走低，拖累銀行、拖累宏觀經(jīng)濟(jì)，后扛不住的不是開發(fā)商，而是政府和商品房的剛性需求者，間歇式的井噴一定會到來。

　　炒房者的心理預(yù)期：因為土地，政策調(diào)控沒有改變房地產(chǎn)供不應(yīng)求的基本格局，而調(diào)控的直接作用是壓低交易量，這樣反而使買盤在暗中集聚能量。所以，炒房者的要訣是：政策收緊時不要出貨，而在市場價格僵持到低點時一定要搶在剛性需求者之前抄底補倉，這是以不變應(yīng)萬變的贏家秘笈。

　　中低收入缺房戶的心理預(yù)期：因為中低收入者群體太大，抽中保障性住房的簽比考大學(xué)還難得多，因此，保障房是根本靠不住的。在新政中，有房產(chǎn)稅讓他們感到鼓舞，但房產(chǎn)稅的推出遙遙無期。

　　地方政府的心理預(yù)期：如果沒有中央的強(qiáng)烈調(diào)控意圖，大多數(shù)地方政府都沒有阻止房價上漲的意愿，因為房價的上漲也帶動了土地收入的增長，地方政府是直接受益者。地方政府不會大量興建保障房將紅火的商品房市場淹沒掉，保障房的大供應(yīng)量以不影響土地出讓收入大化為限。這表明地方政府不可能成為樓市新政的積支持者。

　　上下游產(chǎn)業(yè)的心理預(yù)期：隨著房地產(chǎn)調(diào)控、人民幣匯率改革、熱軋等鋼材出口退稅調(diào)整等一系列宏觀政策的相繼出臺，國內(nèi)鋼鐵市場從年初的“開門紅”快速走入低迷態(tài)勢。已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)11周的價格下跌，國內(nèi)鋼企大面積虧損，虧損面已經(jīng)由中小企業(yè)蔓延到大型鋼企。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，隨著國際貿(mào)易摩擦愈演愈烈、國家對“兩高一資”產(chǎn)品出口政策收緊，鋼材出口難度將越來越大。如果房地產(chǎn)的開工量出現(xiàn)明顯下滑，對鋼鐵企業(yè)來說是雪上加霜。因此，國內(nèi)鋼企都把希望寄托在房地產(chǎn)調(diào)控政策早早結(jié)束。

　　——如何評價地產(chǎn)新政?

　　新政看似嚴(yán)厲，但是目標(biāo)模糊，沒有針對房地產(chǎn)亂象的根源采取治本之策，因此，必然造成社會各層面對它的解讀、判斷和反應(yīng)基本上都是消的。而面對從地方政府到開發(fā)商、炒房者、金融系統(tǒng)、上下游企業(yè)的消執(zhí)行和集體抵抗，樓市新政很難順利執(zhí)行下去。

　　新政廣泛樹敵，卻沒有建立起自己的基本隊伍和統(tǒng)一戰(zhàn)線。作為房地產(chǎn)調(diào)控政策重要的支持者的廣大中低收入群體，并沒有從新政中明確看到希望，防止房價過快上漲的目標(biāo)對他們沒有任何意義，保障性住房對大多數(shù)人來說是可望不可及的。

　　新政大的軟肋是高成本、低效率：為了限制投機(jī)，不得不付出交易量急劇萎縮從而傷及上下游產(chǎn)業(yè)的代價。因此，新政從一開始面臨著巨大的不確定性和半途而廢的命運，如果硬著頭皮堅持下去，不但群眾的居住問題仍然解決不了，還會把國民經(jīng)濟(jì)拖累到危險的境地。

　　我們認(rèn)為，中央政府調(diào)控房地產(chǎn)的主觀愿望和大方向是完全正確的，它代表了廣大人民群眾的根本利益，是國民經(jīng)濟(jì)走上可持續(xù)發(fā)展道路的希望，必須堅定不移而不能半途而廢。但是，必須針對房地產(chǎn)市場亂象的根源設(shè)計出治本之策。

　　致亂根源

　　中國房地產(chǎn)業(yè)的亂象根源，要從供給和需求兩方面深入解析。

　　——壟斷性供給市場

　　先，政府壟斷了土地的供給。有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，興建商品房必須使用國有建設(shè)用地，而國有建設(shè)用地有通過招、拍、掛的形式才能獲得其使用權(quán)。這樣，政府成了住宅用地的壟斷供給者。

　　如果土地市場的供給方是競性的，諸多供給者之間的競，通常會使土地的均衡價格確定在出讓價格與土地成本相等的水平。但是，當(dāng)?shù)胤秸蔀槌鞘型恋厥袌鰤艛嗟墓┙o者時，地方政府會根據(jù)壟斷收益大化的的原則來確定土地的供給量，從而相應(yīng)地確定土地的出讓價格，這必然導(dǎo)致較高的土地價格和較高的經(jīng)濟(jì)利潤。

　　其次，房地產(chǎn)開發(fā)商囤地。目前十大地產(chǎn)商土地儲備超過3億平方米，可供各自開發(fā)七八年，甚至超過10年。我們根據(jù)公開數(shù)據(jù)測算，1998年-2008年全國用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地，目前估計仍有近40%囤積在開發(fā)商手中。

　　再次，央企進(jìn)入房地產(chǎn)市場炒地，十有八九的地是由央企制造的。這些超大央企仗著資本優(yōu)勢，不計成本拿地，制造“地”導(dǎo)致地價大幅拉升，從而造成未來的商品房價格被懸在高位。

　　后，政府過度依賴土地財政，增加了住房供給成本。2009年全國土地出讓金已經(jīng)超過1.5萬億元，不少城市土地出讓金已經(jīng)占地方政府財政收入近50%。政府從房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)(主要是包括土地出讓金在內(nèi)與土地相關(guān)的各個環(huán)節(jié))提起的稅費，占了整個房屋供給價格的50%左右，這必然提高了住房的供給成本，抑制了住房供給水平的提高。

　　——過度投機(jī)的需求市場

　　我國住房需求水平不斷提高從而造成房價飆升的一個重要原因是，大量購房者不是為了自住，而是為了投機(jī)，投機(jī)性需求所占的比重過大。樓市的空置率是衡量房地產(chǎn)供求關(guān)系是否正常的一個為重要的指標(biāo)。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū);空置率在10%-20%之間為空置危險區(qū);空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。而我國一些一線城市的增量住宅空置率估計甚至高達(dá)50%。很多黨政干部(包括公務(wù)員)和高收入階層乃至一些中等收入階層，手中大都擁有兩套以上住宅，有的甚至多達(dá)幾十套。

　　2009年全國商品房銷售面積是9.37億平方米，其中商品住宅銷售面積大約為6.6億平方米，加上政府投資興建的廉租房、棚戶區(qū)改造房和一部分從銷售面積中扣除的回遷房，投入使用的新增住宅面積約8億平方米。而城中村居民的自建房究竟有多少難以統(tǒng)計了?？梢钥隙ǖ氖?，我國每年新增城市人口約1400萬人，從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市的人口至少占60﹪以上，而他們絕大多數(shù)并沒有成為商品房的獲得者,而是住進(jìn)了城中村。這意味著，在城市新增人口中，有560萬人搬進(jìn)了商品房或者是政府提供的保障房，其中，至少100萬人是廉租房、保障房的獲得者。剩下的460萬人才是自住商品房的購買者。按照每人30平方米建筑面積估算，他們購買了1.38億平方米的商品房，再加上大約300萬人為了改善居住條件而購置二套以自住為目的商品房，自住房的需求人數(shù)約為760萬人，他們購買的商品房之和不會超過3億平方米，與總計6.6億平方米的商品房銷售面積相比，占不到50﹪。另一半3.6億平方米的商品住宅基本上都落到了投資和投機(jī)者的手中。

　　當(dāng)一種商業(yè)模式具有如下四個征：(1)有權(quán)經(jīng)銷商才能參與經(jīng)營;(2)原始資源由政府掛牌拍賣給經(jīng)銷商，誰有實力誰才能得到資源;(3)制成品的買賣不受任何限制;(4)制成品是短期內(nèi)供應(yīng)彈性很小而民眾又不可缺少的必需品，那么，這種商業(yè)模式必然為投機(jī)商提供作局發(fā)酵的佳條件，并營造出產(chǎn)品價格階梯式上漲的環(huán)境，直至瘋狂。歷史上不法商人對食鹽的壟斷、上世紀(jì)40年代國民黨統(tǒng)治區(qū)商賈對糧食的控制，都早已演繹過這種瘋狂，而且是在上述前兩個征尚不具備的條件下。當(dāng)今我國的房地產(chǎn)行業(yè)所獲得的權(quán)，超過了歷史上的任何時期，這樣的房地產(chǎn)豈有不瘋漲之理?