山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓，武漢二套房貸收緊與否注定再次成為輿論熱議的話柄。

　　在世紀(jì)日食發(fā)生前夕，湖北省銀監(jiān)局透露，已收到銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》(下稱《通知》)。本地銀行人士認(rèn)為，這個(gè)被稱為二套房“緊箍咒”的文件是否起作用，將取決于監(jiān)管部門的監(jiān)查力度(7月21日《楚天都市報(bào)》)。

　　二套房貸政策趨緊并非空穴來(lái)風(fēng)，7月17日銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)上的講話，其中明確表示要控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)。此舉意味著自去年10月，各大銀行開始以“改善房”為幌子的二套房貸寬松期即將逝去。

　　從付兩成、享受七折優(yōu)惠利率，到付四成、利率為基準(zhǔn)利率1.1倍的回歸;從嚴(yán)格二套房貸執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，到江城各大銀行暗自放寬標(biāo)準(zhǔn)。二套房貸的時(shí)松時(shí)緊，儼然成為衡量武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度的天平，搭建起購(gòu)房者和銀行信貸不可或缺的紐帶。

　　二套房貸收緊釋放明確信號(hào)

　　自去年年末開始的房地產(chǎn)救市政策，配合天量信貸與資產(chǎn)泡沫的預(yù)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)一步跨越宏觀調(diào)控期，一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格直逼2007年房地產(chǎn)泡沫高峰期。因此，一線城市政府和銀監(jiān)部門對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控動(dòng)作，明顯格外高于其他城市。

　　杭州作為率先收緊二套房貸的城市，與其數(shù)月來(lái)樓市中投資投機(jī)需求比重迅速提高密不可分。不杭州，從上海、深圳等地的情況來(lái)看，今年一二季度，投資客大舉進(jìn)入樓市，成為該地區(qū)樓市的助推器。無(wú)論是從成交量、價(jià)格還是從房屋租售比非正常數(shù)值上判斷，一線城市房地產(chǎn)已進(jìn)入泡沫醞釀期。

　　武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)境況如何?先，和一線城市類似，房地產(chǎn)成交量持續(xù)放大，接近甚至趕超同期歷史水平。據(jù)二季度武房指數(shù)報(bào)告顯示，武漢市商品住房成交量明顯回升，實(shí)現(xiàn)銷售面積環(huán)比增加58.61%，同比增加160.02%;銷售套數(shù)環(huán)比增加56.33%，同比增加175.92%。其次，與一線城市不同，二季度乃至上半年，武漢市商品住房消費(fèi)價(jià)格并未出現(xiàn)大幅攀漲，房屋均價(jià)始終在5000-6000元/平方米區(qū)間內(nèi)高頻震蕩。

　　更為重要的是，進(jìn)入二季度武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易結(jié)構(gòu)愈發(fā)不均衡。從武房指數(shù)提供的數(shù)據(jù)看，武漢市中小戶型銷售量較大，90平方米以下和90-120平方米戶型銷售增長(zhǎng)快、占比高。這也反映出當(dāng)前商品房銷售市場(chǎng)中，需要的(剛性需求)和有能力(投資需求)并存的局面。

    如果站在需求層面回顧武漢樓市半年走勢(shì)，銷量和價(jià)格的原始動(dòng)力應(yīng)該源自剛性需求的蘇醒和集體性釋放。而在未來(lái)兩個(gè)季度中，有多少投資投機(jī)型需求進(jìn)入武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)?投資型需求取向是否發(fā)生分化?投資型需求將成為下半年推高房?jī)r(jià)的始作俑者嗎?……_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

　誠(chéng)然，上述問(wèn)題都需要進(jìn)一步觀察分析，才能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出更加客觀的判斷。不過(guò)可以肯定，購(gòu)買二套房乃至多套房已被市場(chǎng)公允為投資信號(hào)，銀監(jiān)會(huì)要求嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖，無(wú)疑釋放了一個(gè)明確信號(hào)：抑制投資在住房消費(fèi)中的比例和炒房投機(jī)行為，應(yīng)對(duì)可能導(dǎo)致的個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　銀監(jiān)會(huì)期望通過(guò)收緊個(gè)人信貸，阻擊投機(jī)型住房消費(fèi)需求，用意已然明確。但是，收緊二套房貸真能起到預(yù)想的效果嗎?筆者對(duì)此不敢茍同。

　　武漢二套房政策“收而不緊”

　　從付兩成、享受七折優(yōu)惠利率，到付四成、利率調(diào)制基準(zhǔn)利率1.1倍;從嚴(yán)格二套房貸執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，到各大銀行暗自放寬標(biāo)準(zhǔn)，以及爾后人行武漢分行營(yíng)管部次明確二套房貸優(yōu)惠政策。一年多來(lái)，江城二套房貸政策頗為戲劇性轉(zhuǎn)變的背后，折射出房地產(chǎn)市場(chǎng)利益博弈焦灼的現(xiàn)狀。

　　其一，目前購(gòu)房投資者的動(dòng)機(jī)仍受投資風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期收入驅(qū)使。要房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲，能夠抵銷購(gòu)房成本，為了抵御通脹預(yù)期，投資性購(gòu)房仍然會(huì)源源不斷。如果房?jī)r(jià)上漲預(yù)期能夠輕易抵銷利率上升1.1倍的成本，可以想像，投資性購(gòu)房還會(huì)源源不斷。

　　可以說(shuō)，在此次金融危機(jī)爆發(fā)之前，政府一直在加息抑制房?jī)r(jià)，結(jié)果是烈火烹油，越燒越旺，原因是投資者看到房地產(chǎn)上漲預(yù)期沒(méi)有發(fā)生改變。政府若想釜底抽薪，有兩種選擇，通過(guò)人民幣升值撲滅通脹預(yù)期，或者通過(guò)加征房產(chǎn)交易稅和物業(yè)稅，使投資客收益大減。

　　其二，銀監(jiān)會(huì)未雨綢繆，早在一年前發(fā)布關(guān)于嚴(yán)控二套房貸的若干政策，終實(shí)施效果可謂不言自明。一方面，各銀行覬覦房貸豐厚利潤(rùn)，有益化解政策影響是原因之一。另一面，作為金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管部門，銀監(jiān)會(huì)的態(tài)度似乎異常曖昧。

　　銀監(jiān)會(huì)屢次下發(fā)措辭嚴(yán)厲的通知，卻不見(jiàn)審核具體操作，對(duì)于蔓延的二套房貸松綁政策睜一眼閉一眼。以至目前，各城市、銀行對(duì)收緊二套房貸政策各自為陣，這一切能歸咎于銀監(jiān)會(huì)措施不力。

　　其三，上半年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)趨向利好，活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)此功不可沒(méi)。然而，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)乍暖還寒之時(shí)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)受到打壓下行，財(cái)政的非稅收入將迅速減少，這是地方財(cái)政不可承受之重。同時(shí)，房地產(chǎn)成交量與投資量下降，可能使“GDP保8”信心不足。

   目前而言，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的關(guān)鍵在于政策和資金雙向推動(dòng)使然，而并非通脹周期推動(dòng)。回想2007年，當(dāng)時(shí)是通脹預(yù)期趨近現(xiàn)實(shí)，CPI甚至一度達(dá)到6%的高位。而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)狀況大為不同，在宏觀經(jīng)濟(jì)的魅影下，我國(guó)CPI、PPI接連數(shù)月告負(fù)，全球經(jīng)濟(jì)被產(chǎn)能過(guò)剩困擾，還處于通縮狀態(tài)。在此情形下，樓市異常實(shí)屬“有形之手”操控，而假如政府上調(diào)二套房的交易稅費(fèi)，或者大范圍地上調(diào)二套房貸利率，甚至嚴(yán)查幾個(gè)假按揭利率，會(huì)立刻使房地產(chǎn)市場(chǎng)下行。

　　由此看來(lái)，購(gòu)房投資者之所以能拿到優(yōu)厚的貸款，源自銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)及其衍生品賺取的豐厚利潤(rùn)回報(bào)，而銀行對(duì)包括二套房貸在內(nèi)的信貸政策亦松亦緊，根本在于銀監(jiān)會(huì)曖昧的態(tài)度——既要抑制銀行風(fēng)險(xiǎn)，又擔(dān)心用力太過(guò)撼動(dòng)了熱火朝天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，耽誤宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇大計(jì)。

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力穩(wěn)樓市讓信貸回歸本位

　　面對(duì)有可能造成的信貸風(fēng)險(xiǎn)和高額信貸收益的流失，銀監(jiān)會(huì)的回應(yīng)不免令人匪夷所思。按照《通知》規(guī)定，銀行對(duì)待炒房投機(jī)為目的的借款人與套及改善型自主二套房的借款人，要給予不同對(duì)待。針對(duì)后者，優(yōu)惠政策依然未變。

　　然而，人行武漢分行營(yíng)管部早在今年4月初已向轄區(qū)內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)《關(guān)于金融支持推動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)于二套普通自住房和改善性住房的購(gòu)買者、家庭年滿18周歲的子女購(gòu)買普通自住房者，比照?qǐng)?zhí)行次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。

　　相比銀監(jiān)會(huì)“有保有壓”的二套房貸政策，人行武漢分行營(yíng)管部可謂超前響應(yīng)?？梢?jiàn)地方?jīng)Q策層的本意既要嚴(yán)控房地產(chǎn)投資和投機(jī)，又想借保障居民基本住房需求為由，促進(jìn)地區(qū)消費(fèi)信貸穩(wěn)步增長(zhǎng)。意圖倒是不錯(cuò)，但技術(shù)手段實(shí)則大謬。

　　一個(gè)簡(jiǎn)單的道理是，商業(yè)銀行的趨勢(shì)必將成為利潤(rùn)至上的商業(yè)機(jī)構(gòu)，主管部門對(duì)商業(yè)銀行二套房貸政策的變相松動(dòng)，實(shí)質(zhì)上將其往商業(yè)與公共職能不分的老路上推。

　　對(duì)于商業(yè)銀行而言，一個(gè)貸款額高、且有誠(chéng)信、有能力還款的客戶，當(dāng)然比小額貸款且無(wú)誠(chéng)信、無(wú)能力的客戶來(lái)的優(yōu)質(zhì)，來(lái)的利潤(rùn)豐厚。此前，商業(yè)銀行普遍對(duì)二套房貸者執(zhí)行優(yōu)惠利率，原因在于此。事實(shí)上，作為盈利機(jī)構(gòu)的商業(yè)銀行，其信貸本位也是遵循利潤(rùn)大化的商業(yè)法則。對(duì)于購(gòu)買二套普通自住房，應(yīng)該提供保障性質(zhì)的優(yōu)惠貸款，但職責(zé)應(yīng)該由政府信用擔(dān)保的房貸機(jī)構(gòu)承擔(dān)，而不是商業(yè)銀行。

　　目前各城市、各銀行對(duì)收緊二套房貸政策自行其是，能理解為銀監(jiān)會(huì)措施不力。而問(wèn)題的要害在于決策層職權(quán)錯(cuò)位，導(dǎo)致銀行監(jiān)管部門頻出的二套房貸“緊箍咒”接連失效。