即將收官的2010年,無(wú)疑是房地產(chǎn)的“政策調(diào)控年”,其中限購(gòu)被視為給力手段。

　　在經(jīng)歷了前期的觀望和消化,樓市在2010年收官期畫(huà)上了量?jī)r(jià)齊升的句號(hào)。面對(duì)量?jī)r(jià)反彈壓力的一再聚集以及資金外溢的憂慮,限購(gòu)令也到了去留抉擇期。

　　但在實(shí)施限購(gòu)令的城市中,除福州、廈門(mén)、海口三市規(guī)定了限購(gòu)有效期截至12月31日外,其他城市大多閃爍其詞,沒(méi)有明確“限購(gòu)令”退市時(shí)間。

　　“限購(gòu)能作為暫時(shí)性的過(guò)渡政策,目前樓市的需求并未消失。限購(gòu)像閘門(mén)一樣暫時(shí)攔住了洪水,但隨著時(shí)間推移,水位會(huì)越來(lái)越高。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生說(shuō)。

　　而在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來(lái),雖然“限購(gòu)令”是把雙刃劍,但如果地方政府在限購(gòu)政策的執(zhí)行上有所放松,會(huì)被市場(chǎng)解讀為調(diào)控松動(dòng),將對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成較大影響,因此該政策在2011年仍將延續(xù)。

　　反彈壓力再聚集

　　限購(gòu)政策始于北京。4月30日,北京出臺(tái)的“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”中明確提出:5月1日起北京家庭能新購(gòu)一套商品房。此項(xiàng)旨在打壓投資投機(jī)性購(gòu)房需求的舉措,被視為樓市的一枚重磅炸彈。

　　隨著“9·29”新一輪調(diào)控政策的出臺(tái),“限購(gòu)令”浪潮席卷全國(guó)。從9月29日到11月中旬,40多天里共有15個(gè)城市出臺(tái)“限購(gòu)令”,并且有消息稱(chēng)未來(lái)限購(gòu)令的施行將不少于30個(gè)城市。限購(gòu)儼然已經(jīng)成為此輪調(diào)控的主要手段。

　　已出臺(tái)“限購(gòu)令”的城市主要集中在三個(gè)區(qū)域:北方地區(qū)的北京、天津、大連,長(zhǎng)三角區(qū)域的上海、南京、杭州、寧波、溫州、蘇州,珠三角及臨近區(qū)域的廣州、深圳、廈門(mén)、三亞、?？诤透Ｖ?。此外,還有位于西部的蘭州。

　　在“限購(gòu)令”集體出臺(tái)的初期,各地樓市出現(xiàn)了一定程度的降溫。

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),從周成交量來(lái)看,“限購(gòu)令”出臺(tái)的效果非常明顯,其中多數(shù)城市一周內(nèi)成交量環(huán)比降幅超過(guò)兩成,如深圳、廈門(mén)、南京、大連、廣州和蘇州等城市,成交量分別環(huán)比下降44.68%、24.9%、36.21%、33.28%、76.73%和26.45%。

　　然而,從月度走勢(shì)來(lái)看,樓市在“限購(gòu)令”的高壓下依然存在反彈的跡象,并且存在價(jià)格上漲的沖動(dòng)。

　　先從成交量上看,北京、杭州、天津和寧波的成交量在經(jīng)歷了10月的暫時(shí)回落后,于11月有所反彈,分別環(huán)比增長(zhǎng)26%、72%、20%和12%。再?gòu)膬r(jià)格上看,大部分限購(gòu)城市的成交均價(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定,但也有少數(shù)城市不降反升,如北京和上海11月成交均價(jià)分別環(huán)比上漲9%和26%。

　　同時(shí),國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的《70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)》也顯示,16個(gè)限購(gòu)城市中,廣州新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.1%,另有5個(gè)城市新房?jī)r(jià)格持平,其他10個(gè)限購(gòu)城市的新房?jī)r(jià)格均環(huán)比上漲。而這些城市新房?jī)r(jià)格的同比漲幅除廣州較小外,其他15個(gè)城市均大幅上漲,其中?？诤腿齺喭确謩e上漲49%和55.1%。

　　并沒(méi)有像很多人預(yù)想的那樣,“限購(gòu)令”能促使樓市成交量下滑、價(jià)格企穩(wěn)或回落。相反,不非限購(gòu)城市量?jī)r(jià)齊升,限購(gòu)城市經(jīng)過(guò)短暫的降溫后亦再度反彈。

　　嚴(yán)厲的調(diào)控和暖意漸濃的樓市形成了強(qiáng)烈的反差。

　　這一效應(yīng)傳導(dǎo)到土地市場(chǎng),則是地價(jià)的再創(chuàng)新高。近一個(gè)月,武漢、上海、廣州、北京等地的土地市場(chǎng)均有地出現(xiàn),地的持續(xù)刷新亦從側(cè)面削弱了“限購(gòu)令”的威力。

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究部認(rèn)為,當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì),使得“限購(gòu)令”變“令”的擔(dān)憂不斷加重。

存廢陷兩難

　　除量?jī)r(jià)均有所反彈外,限購(gòu)所帶來(lái)的擠壓效應(yīng)亦被業(yè)界視為“限購(gòu)副作用”。

　　“限購(gòu)的效果體現(xiàn)在對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)投資投機(jī)性需求的抑制,但是也有比較明顯的負(fù)面效應(yīng),即促使了一些投資投機(jī)需求轉(zhuǎn)移陣地,轉(zhuǎn)移到?jīng)]有出臺(tái)限購(gòu)令的周邊城市,還有些需求轉(zhuǎn)向了二三線城市,間接推高了這些城市的房?jī)r(jià),另外對(duì)當(dāng)?shù)氐耐顿Y性需求也起到了推波助瀾的作用。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。

　　正如業(yè)界所擔(dān)心,自9月底推出“限購(gòu)令”以來(lái),深圳周邊城市如東莞、惠州等,也承接了限購(gòu)城市的成交量。

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,緊鄰深圳的東莞鳳崗鎮(zhèn),在深圳限購(gòu)之后吸引了不少深圳投資客,近期該鎮(zhèn)的住宅成交一直高居?xùn)|莞市各區(qū)前列。

　　“限購(gòu)令”這個(gè)產(chǎn)生于2010年房地產(chǎn)政策年中的強(qiáng)力手段,其逐漸顯現(xiàn)的負(fù)面效應(yīng)讓它騎虎難下。

　　接受記者采訪的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士均擔(dān)憂,限購(gòu)政策目前已走到十字路口:其是殊情況下的行政干預(yù)行為,雖然對(duì)房?jī)r(jià)下降未必有大作用,但假如全面解禁,同時(shí)其他調(diào)控手段不能及時(shí)跟進(jìn),樓市可能再現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈;若限購(gòu)長(zhǎng)期實(shí)施,則影響了市場(chǎng)的正常秩序,與大背景下的城市化進(jìn)程要求不符。

　　“房地產(chǎn)調(diào)控的問(wèn)題像往水里摁皮球,手一松皮球肯定會(huì)彈出來(lái)。”北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為,從11月份的數(shù)據(jù)來(lái)看,全國(guó)房?jī)r(jià)普遍上漲,有些城市漲幅很大,從現(xiàn)在的邏輯判斷,限購(gòu)令還不具備退出的條件,“估計(jì)到明年年中也未必能退出”。