"穗四條"、二套房政策收緊、住房部警示……

　　雖然,業(yè)界對下半年的樓市繼續(xù)保持寬松政策表示樂觀。但在近一個多星期的時間里,從中央的銀監(jiān)局,到地方的房管局卻連續(xù)發(fā)出"警惕樓市過熱"的信號,"穗四條"、二套房政策收緊、住房部警示……在當前信號頻出的現(xiàn)狀下,一方面是市場的樂觀,另一方面卻是官方的謹慎。面對變幻莫測的樓市,消費者該如何作出選擇?

　　警報1　二套房貸優(yōu)惠利率可能終結(jié)

　　日前,銀監(jiān)會主席劉明康在"2009年三次經(jīng)濟金融形勢通報會"上強調(diào),要控制房地產(chǎn)貸款風險,嚴格執(zhí)行"二套房"標準,嚴格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款付款比例和貸款利率。這意味著去年開始的優(yōu)惠貸款利率可能終結(jié)。

　　防范假按揭等現(xiàn)象發(fā)生

　　劉明康在通報會上強調(diào),當前,要別防范項目資本金不實或不足風險、票據(jù)融資風險、貸款集中度風險和房地產(chǎn)市場風險等新的風險點。他強調(diào),要控制房地產(chǎn)貸款風險,嚴格執(zhí)行"二套房"標準。對投資性住房要堅持付高成數(shù)、利率嚴格風險定價和資信嚴格審查的原則,嚴格執(zhí)行與借款人"面談"、"面簽"制度,采取切實有效措施防范假按揭、假付現(xiàn)象的發(fā)生。

　　劉明康指出,今年上半年,我國銀行業(yè)金融機構(gòu)經(jīng)營活動中的不審慎行為和沖動放貸、粗放經(jīng)營的傾向有所抬頭。央行統(tǒng)計顯示,今年前3月,全國金融機構(gòu)個人住房按揭貸款新增量約1000億元。但二季度后開始猛增,上半年新增達4661.76億元,同比增幅超過150%。

　　廣州銀行房貸處零界點

　　目前廣州房貸處于何種情況?是否7折貸款利率將成為歷史?銀監(jiān)會口風之前買了房的二次置業(yè)者是否可享受優(yōu)惠貸款利率以及付三成比例?

　　據(jù)悉,廣州各大銀行都已在兩星期前接到了銀監(jiān)會"從嚴二套房"標準的文件,但大部分銀行表示具體細節(jié)還在商討之中,并表示之前買了房正在申請貸款的客戶仍可享受二套房貸優(yōu)惠。不過,少數(shù)銀行則給出了模棱兩可的答案,某銀行的客服熱線對此回答是:"如果是優(yōu)質(zhì)客戶,我們可以考慮下浮30%的利率。"而"優(yōu)質(zhì)客戶"的定義暫時未明確。

　　中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜分析,目前廣州的銀行房貸可謂處于"零界狀態(tài)",二套房貸是否完全取消優(yōu)惠還不能肯定,但從政策風向來看,今后能享受優(yōu)惠利率的客戶肯定比以前要少。_ueditor_page_break_tag_副標題

警報2　預警信號類似2007年現(xiàn)狀

　　經(jīng)歷一年的痛苦之后,今年上半年,廣州的房價及成交量重新呈現(xiàn)回暖跡象,成交量及均價也一直保持著平穩(wěn)而小幅增長。但在剛過去的6月份,廣州一手房的成交均價從5月份的8100多元/平方米,大幅飆升至9600多元/平方米,城區(qū)的房價也在近兩個月恢復甚至超出2007年的高位。

　　這一情況,我們似曾相識。回想2007年之初,由于房價的持續(xù)高漲,政府連續(xù)出臺嚴控政策,同時也不斷發(fā)出樓市過熱的預警信號。但在當時,相關的政策及預警信號并沒有達到預期的效果,反而促使失去理性的房價以更快的速度飆升。

　　穗四條預防樓市過熱

　　在樓市"形勢一片大好"中,在業(yè)界均表示下半年不可能出現(xiàn)大轉(zhuǎn)折的背景下,廣州市房管局在近期悄無聲息地出臺了"穗四條"政策。雖然從政策的內(nèi)容及力度上看,并沒有從深層次上觸及市場的興備點,但其警示作用,卻是不能忽視的。

　　據(jù)了解,"穗四條"的出臺背景,主要源于6月份高達9600多元/平方米的均價,以及有8塊地未履行土地拍賣公告兩大因素,而作出的調(diào)整性政策。希望借助以增加土地供應、敦促開發(fā)商加快土地開發(fā)的節(jié)奏、加大市場供應的方式,從而達到平衡市場供求、保持市場平穩(wěn)發(fā)展的目的。

　　政府會調(diào)整部分行業(yè)

　　中地行董事長徐建平表示,包括"穗四條"在內(nèi)的政策及重申,是政府部門對市場的一種警示信號。但宏觀政策始終是位的,在宏觀經(jīng)濟未有明顯改善的情況下,政府部門會對部分行業(yè)進行調(diào)整,比如近期反彈較為厲害的資源類、金融類以及房地產(chǎn)行業(yè),但在宏觀面上不會有太大的變化。

　　知名房地產(chǎn)專家韓世同表示,從"穗四條"的相關內(nèi)容看,應該是比較到位的,而且可以與二套房貸政策相疊加,能產(chǎn)生較為明顯的效果。他表示,從"穗四條"來看,政府已經(jīng)意識到從根源上解決目前地產(chǎn)行業(yè)供求問題了。"比如說,在保證房源這一條,相信政府會敦促開發(fā)商的推貨速度,嚴控捂盤惜售的現(xiàn)象,確保下半年的市場供應。"_ueditor_page_break_tag_副標題

　警報3　住房部三舉措加強監(jiān)管樓市

　　經(jīng)過對全國樓市為期數(shù)日的"微服私訪"之后,近日,住房和城鄉(xiāng)建設部(住房部)提出了"三項舉措"來力穩(wěn)樓市。據(jù)了解,住房部將重點加強對北京、廣州、上海、深圳等熱點城市房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導,在供需、土地供應等方面進行合理調(diào)節(jié),著力穩(wěn)定房價。

　　調(diào)研后提出三項舉措

　　近日,住房部針對房地產(chǎn)業(yè)提出了三項具體舉措:一是加強監(jiān)督管理,確保完成今年保障性安居工程工作任務,重點督查年度計劃執(zhí)行、建設用地落實、資金使用、工程建設管理等情況;二是繼續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)投資,建議商業(yè)銀行根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求,加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設和新項目的信貸支持力度;三是繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析,加強對各地的分類指導。

　　據(jù)《中國房地產(chǎn)報》報道,早在幾個月前,住房部對全國近40個大中城市的樓市進行實地考察,為了解真實全面的市場情況,住房部采用"微服私訪",在盡量不驚動地方政府的情況下,到當?shù)刂饕獦潜P親自考察,了解實際成交情況。

　　針對目前房地產(chǎn)市場的運行情況,住房部有關負責人表示,下一步工作重點是認真落實已出臺的各項調(diào)控政策,著力穩(wěn)定市場信心和預期,穩(wěn)定房地產(chǎn)投資,促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　或?qū)⒁种茦莾r上漲

　　住房部針對目前樓市提出的三項舉措,不少業(yè)內(nèi)人士認為,可謂是樓市的一場"及時雨",該舉措對樓價上漲有一定的抑制作用,同時,對全國樓市的進一步穩(wěn)定也起著重要的推動作用。

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長、住房部住房政策專家委員會副主任顧云昌日前在接受記者采訪時表示,防止房價快速上漲,著力穩(wěn)定房價,保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展將是未來工作的重點。

　　滿堂紅研究部經(jīng)理周峰認為,住房部的三項舉措主要是穩(wěn)定樓市。"目前,廣州樓市來看,市場短期調(diào)整肯定會出現(xiàn)的,但地方政府是有能力配合住房部穩(wěn)定當?shù)氐臉鞘?至于樓價的高低走勢,主要還是由市場需求自行調(diào)節(jié),主管部門無需強制性去干預。"

　　警報4　大量推地抑制樓價快速上漲

　　據(jù)廣州市房管局公布數(shù)據(jù)顯示,前5個月,廣州市一手商品住宅均價為8150元/平方米,同比降19%。但進入6月后均價重上"9"字頭,漲至9676元/平方米,六區(qū)房價更是高達12354元/平方米。業(yè)內(nèi)人士表示,目前廣州的房價整體上已超過了2007年的高峰期。

　　廣州市國土房管局副局長黃文波表示,從成交均價來看,廣州市內(nèi)城區(qū)的房價升幅較為明顯,部分區(qū)域樓價升幅較快。所以有必要出臺措施穩(wěn)定市場。

　　業(yè)內(nèi)專家韓世同認為,樓價快速上漲跟開發(fā)商的故意抬價有密切關系。廣東省政府發(fā)展研究副主任李惠武也直言,"廣州很多房子價格超過2萬元/平方米,我是副廳級職稱,每月工資8000多元,兩個月工資也買不起一平方米的房子。"

　　中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜表示,為了抑制樓價的迅速上漲,政府大量推出土地是一個明顯的穩(wěn)定樓市措施,而建設廉租房和經(jīng)濟適用房對抑制樓價的上漲也會有間接的作用,可以分流一部分客戶。黃韜進一步表示,目前,隨著房管局的一些或明或暗的措施,以及7~9月份是樓市自身的調(diào)整期,成交量和樓價都會有所下降。_ueditor_page_break_tag_副標題

　坊間流傳的二套房貸收緊的消息終于得到證實：中國銀監(jiān)會主席劉明康日前表示，要控制房地產(chǎn)貸款風險，嚴格執(zhí)行"二套房"標準，嚴格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款付款比例和貸款利率。
　　有關專家表示，這體現(xiàn)出監(jiān)管機構(gòu)和銀行開始對樓市急速上漲抱有警惕，在實體經(jīng)濟沒有全面復蘇的前提下，樓市和房價過快上漲，房地產(chǎn)貸款擴張?zhí)停赡軙e累金融風險。
　　一些城市二套房貸已經(jīng)收緊
　　劉明康在日前召開的銀監(jiān)會2009年三次經(jīng)濟金融形勢通報會上強調(diào)，當前，要別防范項目資本金不實或不足風險、票據(jù)融資風險、貸款集中度風險和房地產(chǎn)市場風險等新的風險點。要切實加強風險管理，進一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。
　　劉明康提出，對投資性住房要堅持付高成數(shù)、利率嚴格風險定價和資信嚴格審查的原則，嚴格執(zhí)行與借款人"面談""面簽"制度，采取切實有效措施防范"假按揭"假付"現(xiàn)象的發(fā)生。
　　上海某貸款中介機構(gòu)的負責人則告訴記者，7月1日以來，上海多家商業(yè)銀行的確對二套房貸政策有所"收緊"，更確切地講是"嚴格執(zhí)行起原來的政策"：辦理周期拉長，從"按人放貸"恢復成"按戶放貸"，從而恢復了"40%付、1.1倍利率"二套房貸規(guī)定。
　　這位諳熟銀行業(yè)務的負責人說，原先央行對二套房貸的規(guī)定，是"按戶放貸"，但是許多商業(yè)銀行可以通過"按人放貸"打"擦邊球"，比如夫妻雙方各以主貸人的身份申請貸款，雖然對家庭來說是"二套房"，但各人卻都是次貸款，從而繞過了二套房貸的政策。不過，"進入7月以來，絕大多數(shù)銀行不再這么做了"。
　　"我們還沒有接到二套房貸變化的通知，近期投資客出手的情況比較多，按揭沒有出現(xiàn)問題。"滿堂紅地產(chǎn)深圳福田南片區(qū)負責人裘小姐告訴記者，總體而言，這一段時間以來，深圳房地產(chǎn)信貸環(huán)境沒有太大變化，但業(yè)界對于二套房貸政策收緊的預期卻比較強烈。
　　今年以來，隨著房價不斷攀高，國內(nèi)一線城市的銀行監(jiān)管部門不斷地提示風險。如4月上海銀監(jiān)局連續(xù)兩次發(fā)出通知要求嚴防違規(guī)房貸，在其公布的《關于進一步規(guī)范個人住房按揭貸款業(yè)務的通知》中明確：除套自住型普通住房和套改善型普通住房外，付均不得低于40%。深圳銀監(jiān)局在近期召開的年中工作會議上，也對轄區(qū)內(nèi)各家商業(yè)銀行發(fā)出了風險提示，要求嚴格執(zhí)行國家二套房貸政策，防止違規(guī)放貸。
　　兩大原因?qū)е露追抠J放松后"剎車"
　　長期以來，由于國家對于二套房貸的政策以原則性為主，各家銀行在執(zhí)行過程中有較大靈活操作的空間，比如"人均平均面積"如何計算，"家庭人口"如何界定，都是可以做文章的地方，如果銀行認定客戶違約爛賬的風險不大，可能比照套房處理。因此盡管監(jiān)管部門對于二套房貸付四成的規(guī)定是三令五申，但在執(zhí)行過程中，采取各種手段突破硬性規(guī)定的案例并不少見，可以說這一政策的執(zhí)行是"外緊內(nèi)松"，這也是銀行收緊二套房貸之前的普遍寫照。
　　據(jù)了解，近期樓市快速上漲，"虛火"上升，是銀行收緊二套房貸的主要原因。監(jiān)測顯示，2009年上半年，我國主要城市住宅市場成交量基本恢復到2007年上半年水平。北京、天津、重慶、深圳、杭州、武漢等重點城市同比增幅接近或超過，深圳的成交量同比更是增長150%。
　　受投資客卷土重來、通脹預期加劇等因素影響，近期一些城市房價更是上漲得讓人心驚肉跳。按照中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，6月份深圳一手房的成交均價為14908元/平方米，而1月份的成交均價為11045元/平方米。也是說，半年時間，深圳房價漲幅已達35%。北京、上海的情況與之類似。有的城市房價更是全面超越前期的高點，今年1月至5月，南寧市新建商品房成交價平均為每平方米4500.22元，與去年同比增長9.81%，創(chuàng)出歷史新高。
　　"在實體經(jīng)濟沒有全面復蘇的前提下，樓市和房價過快上漲，房地產(chǎn)貸款擴張?zhí)?，可能會積累不良貸款。"深圳社科院城市營運主任高海燕說，目前樓市的投機氣氛可謂是炙手可熱，銀行收縮房地產(chǎn)信貸是有理由的。
　　上海某貸款中介機構(gòu)的負責人告訴記者，根據(jù)常規(guī)的節(jié)奏，一般銀行是一、二季度"大量放貸"，三季度"維護老客戶"，四季度放貸"半停工"。6月底以前，許多銀行已經(jīng)早早消化完全年的放貸額度，下半年已沒有太大的放貸壓力，所以現(xiàn)在回歸于政策，其實是"順水推舟"的事情。