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　　案例回顧

　　江漢熱線網(wǎng)友“天堂有路90”在江漢熱線發(fā)帖稱他購買了一套由三個合伙人共同建造的房屋，后來三個合伙人因出售合伙建造的房屋產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛而鬧上法院至該網(wǎng)友錢房兩空，后來在回帖中才得知原來樓主買的是沒有產(chǎn)權(quán)證的小產(chǎn)權(quán)房。嚴(yán)格來說，小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑，不受法律保護(hù)。購房人交付房款后得不到合法的房產(chǎn)證書，購買的小產(chǎn)權(quán)房也不能公開轉(zhuǎn)讓、不能抵押，遇到拆遷等情況也無法得到拆遷補(bǔ)償。因此，購買小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險是大的。
 

　　雖然有風(fēng)險，但是還是有很多人被小產(chǎn)權(quán)房低售價的點所吸引，這也逐漸成為低收入人群小產(chǎn)權(quán)房的主要推動力。商品房房價的高昂和相關(guān)措施的滯后性，小產(chǎn)權(quán)房才有了可生存的空間，購房者購買到了便宜的小產(chǎn)權(quán)房，也實現(xiàn)了他們的住房夢。也有人貼切地形容說買小產(chǎn)權(quán)房像是一場命運(yùn)的賭博，如果賭贏了，那離幸福近了；如果賭輸了，能認(rèn)命了。像網(wǎng)友“天堂有路90”一樣，住了兩年多的房子，說沒沒了。

　　其實，近年來隨著媒體對小產(chǎn)權(quán)房的不斷曝光和解讀，已經(jīng)有越來越多人知道“小產(chǎn)權(quán)房”這一名詞，但對于消費(fèi)者來說，簡單地知道有“小產(chǎn)權(quán)房”這個名詞的存在是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，什么是小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房有什么區(qū)別，該如何分辨出小產(chǎn)權(quán)房......其實這些都是購房者們需要了解到的知識。
_ueditor_page_break_tag_小產(chǎn)權(quán)房的定義和點

　　小產(chǎn)權(quán)房是什么？其點又是什么？

　　小產(chǎn)權(quán)房又稱鄉(xiāng)產(chǎn)房、村產(chǎn)房、使用權(quán)房。房屋產(chǎn)權(quán)證，按國家相關(guān)規(guī)定，當(dāng)由房管部門統(tǒng)一發(fā)放，是包括產(chǎn)權(quán)使用證和國有土地使用權(quán)的完全產(chǎn)權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)，則由鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會蓋章證明其權(quán)屬，包括房產(chǎn)使用權(quán)而不包含國有土地使用權(quán)的不完全產(chǎn)權(quán)。

　　總的來說，小產(chǎn)權(quán)房不是法律上的概念，而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)是沒產(chǎn)權(quán)。
 

　　小產(chǎn)權(quán)房是相對于具備完整產(chǎn)權(quán)的大產(chǎn)權(quán)房而言的。作為小產(chǎn)權(quán)房，其點也是相當(dāng)明顯。而這些點，也在一定程度上對小產(chǎn)權(quán)房的擁有者或者購買者產(chǎn)生定的影響。小產(chǎn)權(quán)房主要有以下幾個點：

　　1、集體土地建設(shè)的房屋。

　　“小產(chǎn)權(quán)房”重要的點是在集體土地上開發(fā)的房屋，我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村土地一般歸農(nóng)村集體所有，如果要在農(nóng)村集體土地上進(jìn)行商品房開發(fā)并公開向社會銷售，必須先經(jīng)國家征收，把集體土地變性，成為國有土地，再出讓給開發(fā)商，開發(fā)商向國家交納土地出讓金等稅費(fèi)后，才能進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

　　2、沒有“五證”。

　　商品房之所以公開出售，其主要是具備開發(fā)的條件，“五證”齊全，即國有土地使用證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃工程許可證、施工許可證、商品房預(yù)(銷)售許可證。而“小產(chǎn)權(quán)房”由于缺乏國有土地使用證，也談不上規(guī)劃許可證等“四證”。

　　3、價格便宜。

　　“小產(chǎn)權(quán)房”好賣，主要的是其售價相對便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因為它不含征用土地費(fèi)、土地出讓金及各種稅費(fèi)等費(fèi)用，所以價格低廉。

　　4、無合法產(chǎn)權(quán)。

　　小產(chǎn)權(quán)房無法進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，不能辦理房屋所有權(quán)證。城市居民購買“小產(chǎn)權(quán)房”，無法在房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書。

　　5、開發(fā)違規(guī)較多。

　　開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”，不像開發(fā)商品房那樣嚴(yán)格，大多是村或無開發(fā)資質(zhì)的公司自己開發(fā)，有的是建設(shè)公司開發(fā)，也有的是一些單位或個人參與開發(fā)，缺乏開發(fā)的必備資質(zhì)和公司營業(yè)條件，房屋設(shè)計及建筑質(zhì)量得不到保障。

　　小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)的區(qū)別

　　大產(chǎn)權(quán)，顧名思義，是房地產(chǎn)開發(fā)商蓋完一個項目，或者一棟樓的一個開發(fā)之后辦理的初始登記，通俗意義上老百姓稱之為大產(chǎn)權(quán)，這個大產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)項目的一個初始登記。

　　大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進(jìn)入二級市場時，無需繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán)，包括房屋的使用權(quán)，它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)。通俗的解釋，“大產(chǎn)權(quán)房”是擁有所有權(quán)，“小產(chǎn)權(quán)房”是擁有使用權(quán)，買的房再轉(zhuǎn)讓時不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。
_ueditor_page_break_tag_小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險和辨別

　　小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險知多少

　　一、沒有房產(chǎn)證

　　這類住房是建在集體土地上的，不允許對外銷售，沒有法律保證。也是說，購買這樣的房子拿不到國家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證。這是由國家的法律和土地的使用性質(zhì)所決定的。

　　二、拆遷難補(bǔ)償

　　除不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，若和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補(bǔ)償。

　　三、配套不完善

　　這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設(shè)施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有。

　　四、質(zhì)量難保證

　　房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也容易出現(xiàn)問題。

　　五、遺贈也麻煩

　　由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。 一位業(yè)內(nèi)人士還透露，因為沒有辦理相關(guān)手續(xù)，所以這種房子房價一般都很低，有些開發(fā)商是“打一槍換一個地方”，一旦清盤，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購房者。
 

　　購房人應(yīng)該如何避免買到小產(chǎn)權(quán)房呢？

　　一、看房價

　　如果某樓盤的公開銷售價格有同樣位置商品房價格的40％至60％，那您可得注意了，因為小產(chǎn)權(quán)房沒有繳納土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，所以銷售方面會靠低廉的價格賺取人氣。

　　二、看5證

　　合法的商品房開發(fā)建設(shè)必須5證齊全，《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》缺一不可，而小產(chǎn)權(quán)項目有的連1個證都沒有。

　　三、看房產(chǎn)證

　　合法的商品房都會有房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)即建委發(fā)放的房產(chǎn)證，而小產(chǎn)權(quán)房往往是由某開發(fā)公司、村委會或者鎮(zhèn)政府發(fā)證，顯然不合法。而且目前如果是想拿小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行投資也完全不可能了，因為你無法進(jìn)行過戶。

　　四、看是否能辦理銀行貸款

　　在銀行辦理貸款買房需要以該房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理抵押登記手續(xù)，購買小產(chǎn)權(quán)房，沒有國家出具的合法產(chǎn)權(quán)證，銀行不會放款。而且能一次性付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力。

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